청구인은 경기도 동두천시 OO동 OOOOOO 소재 대지 724㎡ 및 같은곳 건물 1,327.79㎡(지하1층·지상3층, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1990.1.23 취득하여 1996.5.20 양도하고 취득가액은 420,000,000원, 양도가액은 450,000,000원으로 하여 자산양도차익 예정신고를 한 사실이 있다.

처분청은 청구인이 신고한 취득 및 양도당시의 거래가액이 신빙성이 없다고 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 1999.4.9 양도소득세 75,006,420원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 1999.7.5 심사청구를 거쳐 1999.10.26 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

쟁점부동산은 여관으로 운영하던 건물로 사업부진과 노후된 건물이어서 건물의 가치가 없어 토지의 기준시가를 약간 상회하는 가격에 의하여 거래하였던 것으로서, 청구인이 신고한 취득가액 420,000,000원, 양도가액 450,000,000원은 실지거래된 가액으로 거래사실확인서 및 매매계약서에 의해 확인되는데도 위 거래금액이 신빙성이 없다는 이유로 기준시가로 과세하는 것은 부당하다.

나. 국세청장 의견

쟁점부동산의 취득시 근저당설정채무(채권최고액 525,500,000원)가 있었으나 계약서상 특약내용에 대한 언급이 없고, 중개인의 표시가 없으며, 또한 당시의 거래증빙으로 대금의 영수증 및 사용내용과 계약성립시의 중개인이 입회하고 작성된 계약서의 제출을 요구하였으나 이를 제시하지 못하고 있고, 양도가액이 기준시가대비 71.1%로 현저하게 낮을 뿐만 아니라 1996.12월 근저당최고액 675,000,000원이 설정되어 있는 점과 취득 및 양도에 대한 검인신청용 계약서만을 제출하고 있는 점으로 볼 때, 청구인이 주장하는 거래금액은 신빙성이 없는 바 쟁점부동산의 양도에 대해 청구인이 신고한 취득 및 양도가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 당초처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산에 대하여 청구인이 신고한 취득 및 양도당시의 거래가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부

나. 관련법령

소득세법 제96조 제1호와 제97조 제1항 제1호 규정에서 양도가액과 양도가액에서 공제할 취득가액의 결정은 “양도한 자산이 토지와 건물인 경우에는 당해자산의 양도 및 취득당시의 기준시가. 다만, 당해자산의 종류·보유기간·거래규모·거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다”라고 규정하고 있다.

같은법 시행령 제166조 제4항 제3호에서 “양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우”를 법 제96조 제1호와 제97조 제1항 제1호의 단서에서 규정하는 대통령령이 정하는 경우의 하나로 규정하고 있으며, 같은조 제5항 본문과 제2호에서는 “제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 공정과세위원회의 자문을 거쳐 기준시가로 결정할 수 있다”고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

청구인이 주장하는 쟁점부동산의 실지거래가액을 인정할 수 있는 것인지 여부를 살펴본다.

첫째, 쟁점부동산의 건축물관리대장에 의하면, 원래 전소유자 OOO는 지하1층(554.55㎡, 창고)·1층(476.03㎡, 점포)·2층(465.92㎡, 숙박시설)건물이었던 것을 1988.3.7 용도변경 및 증축허가(동두천시 제OOOOO호)를 받아 1층 467.2㎡중 231.68㎡는 숙박시설로 나머지 235.52㎡는 차고로 용도를 변경하고, 3층 340.12㎡는 증축하여 1988.11.21 준공한 것으로 등재되어 있으며, 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면, 청구인의 취득당시인 1990.1.20에 쟁점부동산에는 청구외 OOO과 청구외 OOO를 채무자로 하고 청구외 (주)OO상호신용금고를 채권자로 하는 근저당권이 설정되어 있다가 1990.8.6 및 1992.11.11자로 근저당권이 말소되었고, 1996.12.27 양수자 청구외 OOO에게 소유권이전등기가 경료되기 전인 1996.12.26 현재 채무자를 청구외 OOO로, 채권자를 청구외 (주)OO상호신용금고로 하는 근저당 설정채무가 있었음이 확인되고 있다.

둘째, 실지거래가액이라 함은 양도자산의 객관적인 가액이 아니라 구체적인 경우에 있어 자산의 대가로서 수수되는 매매대금 등 현실의 수입금액 즉, 양도자와 양수자가 양도·양수한 자산이 실지로 거래된 가액을 말하는 것으로서, 부동산거래시에는 가등기, 근저당권, 임대차에 따른 세입자와의 관계 등 거래대상 부동산의 권리관계에 대한 특약을 하는 것이 통상적인 거래관행인데도 청구인이 제출한 부동산매매계약서에는 이에 대한 내용이 포함되어 있지 아니하며, 쟁점부동산의 취득당시 청구외 (주)OO상호신용금고의 근저당권이 설정(채권최고액 525,000,000원)되어 있음에도 청구인이 제시한 계약서에는 그에 대한 특별한 약정없이 매매가액만 420,000,000원으로 기재되어 있고, 중개인의 표시도 없는 것으로 나타나고 있다.

셋째, 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 양도가액은 450,000,000원으로 기준시가(632,730,000원)의 71.1%, 취득가액은 기준시가의 97.0%에 불과하며 청구인은 취득 및 양도에 대한 검인신청용 계약서만을 제출하고 있을 뿐 실지거래가액이 사실임을 입증할만한 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있다.

위 사실내용을 종합하여 보면 청구인이 주장하는 실지취득가액 및 양도가액은 이를 인정하기 어렵다 할 것이므로 처분청이 기준시가에 의하여 쟁점부동산의 양도차익을 산정하고 이건 양도소득세를 결정고지한 당초 처분은 적법한 것으로 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.