가. 사실관계

○○○재건축주택조합은 도시 및 주거환경정비법 규정에 따른 재건축사업을 추진으로현재 준공예정일까지 몇 개월만을 남겨놓고 있으며 준공허가를 받기 위한 조건인 사업지구내 부지 전체에 대하여 제한물권 없이 소유권을 취득하여야 하나

-비조합원의 소유토지(최소 1㎡～최대 110㎡)에 토지감정가액의 수배에 달하는 과다한채무담보가 설정되는 등 알박기가 의심되는 상황에서 ○○재건축주택조합은 상기 토지를 매수하지 못하고 있음

○ 현재 비조합원은 국세체납으로 인하여 소유토지가 압류되어 한국자산관리공사에공매의뢰 되었으나 ○○재건축주택조합의 요청(공매함이 공익상 적절하지 않은 경우)에따라 공매중지 상태임

나. 질의내용

○ 과세관청이 압류한 부동산을 재건축정비사업과정에서 발생되는 사정에 따라 이를공매함이 공익상 적절하지 않은 때로 인정하여 공매가 아닌 수의계약방식으로 매각이가능한지 여부

2. 관련법령

○ 국세징수법 제62조 【수의계약】

① 압류재산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 수의계약에 의하여 이를 매각할 수 있다. <개정 1993ㆍ12ㆍ31>

1. 수의계약에 의하지 아니하면 매각대금이 체납처분비에 충당하고 잔여가 생길 여지가 없는 때

2. 부패ㆍ변질 또는 감량되기 쉬운 재산으로서 속히 매각하지 아니하면 그 재산가액이 감손될 우려가 있는 때

3. 압류한 재산의 추산가격이 1천만원미만인 때

4. 법령으로 소지 또는 매매가 규제된 재산인 때

5. 제1회 공매후 1연간에 5회이상 공매하여도 매각되지 아니한 때

6. 공매함이 공익상 적절하지 아니한 때

② 세무서장은 필요한 경우 제1항의 수의계약을 대통령령이 정하는 바에 따라 한국자산관리공사로 하여금 대행하게 할 수 있다. 이 경우 수의계약은 세무서장이 한 것으로 보며, 제61조제5항부터 제8항까지의 규정은 수의계약에 관하여 이를 준용한다. < 2007.12.31 부칙>

○ 국세징수법 기본통칙 62-0…1 【 수의계약의 의의 】

법 제62조에서 “수의계약” 이라 함은 압류재산의 매각을 입찰·경매 등의 경쟁방법에의하지 아니하고 세무서장 또는 한국자산관리공사가 매수인과 가액을 결정하여 매각하는 계약을 말한다.<2004.02.19 개정>

○ 국세징수법 기본통칙 62-0…6【 공매함이 공익상 적절하지 아니한 때 】

수용법, 도시계획법 등의 규정에 의하여 토지를 수용할 수 있는 자로부터 압류토지를수용할 뜻이 고지된 때, 징발법의 규정에 의하여 징발관이 압류물건을 징발할 의사가있음을 통지한 때 등을 말한다.<2004.02.19 개정>

3. 유사사례

○ 서면인터넷방문상담1팀-1007 (2005.08.24)

세무서장은 체납처분절차에 의하여 압류재산을 매각함에 있어 국세징수법 제62조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우 수의계약을 통하여 매각할 수 있는 것입니다.

○ 서면인터넷방문상담1팀-1531 (2004.11.16)

[회 신]

귀 질의 1의 경우, 국세징수법 제61조제2항 및 제3항과 국세징수법기본통칙 61-0…4【공매의 제한】에 해당되지 아니하는 경우에는 관할세무서장이 사실판단하여 공매할 수 있는 것이며,

귀 질의 2의 경우, 소관세무서장이 국세징수법 제62조 각호의 1에 해당되는지 여부 등그 사실여부를 확인한 후 수의계약을 통하여 매각할 수 있는 것입니다.

<사실관계>

질의인은 K도 H시 소재의 토지에 대하여 신탁주식회사로부터 소유권이전 등기를 경료하였는 바, 동 토지상에는 당초 소유자이자 국세체납자인 J명의 공장건물이 산재되어 있었으나, 그 건물은 거의 사용 불가능한 건물이었기에 체납자 J와 신탁주식회사와의 신탁계약 체결시에 특양사항으로서 지상건물 전체도 신탁재산으로 위탁하고 추후 신탁재산인 토지가 제3자에게 처분될 경우 동 건물에 대한 제반권리를 포기하고 무상 양도하기로 하는 약정이 되어 있었음

질의자는 위 토지 취득시 투자신탁회사의 설명과 위와 같은 특약조건을 믿고 토지만을취득하여 등기하였다가 위 J가 질의자가 소유권이전등기를 마치자 마자 관할세무서에압류되지 아니할 것임을 알고 지상건물에 대한 소유권을 주장하여 질의자와 철거소송이 제기된 바 1심에서 승소하였으며 2심에 계류 중에 ○○지방국세청에서 체납국세의 보전을 위해 소송에 보조 참가하여 철거중지 가처분신청을 하였고, 이로 인하여 건물에 대하여는 철거를 하지 못하는 상태가 되었으며, 당시 공매를 담당하고 있던 자산관리공사도 소송진행중에는 공매를 진행할 수 없다고 통지해 왔음

질의자는 당시 동 건물을 취득하여 철거할 목적으로 동 사항을 국세청에 질의한 바 소송진행중이라도 공매를 진행할 수 있다는 회신을 받아 공매 재요청 하여 공매가 다시 진행되었음

그러나, 질의자가 공매에 대한 낙찰가를 안이하게 감정가액 정도로 참여하였으나 질의자가 원하는 대로 질의자에게 공매되지 아니하고 제3자에게 공매 되었음. 이에 질의자는 동 공매가 철거대상건물에 대한 소위 ‘알박기’라는 취지로 자산관리공사를 상대로 행정소송을 제기함과 동시에 공매중지가처분신청을 하였던 바, 행정법원이 이를 받아들여 낙찰된 상태에서 공매가 중지되었음

그 후 철거소송에 대하여는 2심에서 질의자의 승소판결이 나왔기에 동 판결문을 근거로 건물을 강제철거하여 현재는 건물이 반파상태에 있으며, 이는 제3자에게로의 낙찰이 진행될 수 없도록 하기 위한 조치로 이행한 것임

이러한 상태에서 위 토지는 그린벨트 내의 토지로서 지상건물의 신축이 제한되어 있기때문에 반파되어 있는 동 건물을 본인이 인수하여 개보수 등을 거쳐 공장용으로라도 사용하고 싶은 마음에서 아래와 같이 질의함

<질의요지>

상기와 같이 공매가 진행되어 낙찰된 체납부동산에 대하여 법원판결에 의한 공매물건의 철거(실제로는 반파상태) 등을 이유로 자산관리공사에서 공매를 취소하였을 경우, 관할세무서장이 다시 공매처분할 수 있는 것인 지 여부

공매처분이 가능하다면 세무서장이 이해당사자에게 수의계약으로 처분할 수 있는 것인지 여부