[2] 오피스텔 분양업무는 성질상 대리인 자신에 의한 처리가 필요한 경우에 해당된다고 한 사례

[2] 오피스텔의 분양업무는 그 성질상 분양을 위임받은 대리인이 광고를 내거나 그 직원 또는 주변의 부동산중개인을 동원하여 분양사실을 널리 알리고, 분양사무실을 찾아온 사람들에게 오피스텔의 분양가격, 교통 등 입지조건, 오피스텔의 용도, 관리방법 등 분양에 필요한 제반 사항을 설명하고 청약을 유인함으로써 분양계약을 성사시키는 것으로서 대리인의 능력에 따라 본인의 분양사업의 성공 여부가 결정되는 것이므로, 사무처리의 주체가 별로 중요하지 아니한 경우에 해당한다고 보기 어렵다고 한 사례.

1. 제1점에 대하여

원심판결 이유에 의하면 원심은, 판시 증거를 종합하여 피고와 소외 1은 피고가 건축하는 강동구 길동 소재 로자리아 오피스텔 빌딩의 분양위임계약을 체결하였는데 그 분양용역계약서의 기재에 의하면, 비록 그 제10조에서는 분양계약서 발급은 피고의 명의로 한다고 규정하고 있기는 하나, 제5조에서는 피고가 위 오피스텔의 분양 및 임대에 관한 일체의 권한을 분양용역계약 체결과 동시에 위 소외 1에게 위임한다고 규정하고 있고, 나아가 위 제5조 후단에서는 만약 분양 신청자가 피고에게 직접 분양을 요청할 때에는 위 소외 1이 분양계약서를 작성하도록 인계할 것을 규정하여 위 소외 1이 피고의 명의로 직접 분양계약을 체결할 것을 명백히 하고 있음에 비추어 볼 때, 피고는 위 약정에 의하여 위 오피스텔의 분양에 관한 일체의 대리권을 위 소외 1에게 수여하였다고 보아야 할 것이고, 피고의 대리인인 소외 2가 분양 현장에 나와 피고의 인장을 찍은 일이 있다고 하더라도 이는 위 소외 1의 대리권 행사의 적정 여부를 감독한다는 의미에 불과할 뿐 그에 대한 대리권 수여를 부정할 근거는 될 수 없다고 판시하였다.

기록에 의하여 살펴보면, 원심의 위와 같은 인정 판단은 모두 정당한 것으로 수긍이 간다. 그리고 원심은 피고와 소외 1 사이의 분양용역계약의 해석을 통하여 위 소외 1에게 대리권이 수여되었다고 인정한 것이지 위 분양용역계약의 성질이 위임이기 때문에 당연히 대리권이 수반된 것이라고 본 것이 아님은 원심판결 이유에 의하여 명백하다. 원심판결에 소론과 같은 심리미진이나 의사표시의 해석을 그르치고 대리권 수여에 관한 법리를 오해한 위법이 없다. 논지는 이유 없다.

2. 제2점에 대하여

원심판결 이유에 의하면 원심은, 소외 1이 복대리인을 선임할 권한이 없으므로 위 소외 1로부터 대리권을 수여받은 소외 3은 피고의 적법한 복대리인이 아니라는 피고의 주장에 대하여, 임의대리인은 본인의 승낙이 있거나 부득이한 사유가 있을 때가 아니면 복대리인을 선임하지 못하는 것이 민법상의 원칙이고, 이 사건의 경우 재위임에 관하여 피고의 승낙이나 부득이한 사유가 없었던 점은 인정되나, 대리의 목적이 되는 사무의 성질상 그를 처리하는 주체가 별로 중요하지 아니한 경우에는 복대리인의 선임에 관하여 묵시적인 승낙이 있었다고 봄이 타당하고, 이 사건 대리의 목적이 되는 분양업무는 오피스텔을 미리 정해진 일정한 가격으로 분양하는 것이고 그 수수료도 분양 실적에 따라 일정액을 수령하는 것으로서 성질상 사무처리의 주체가 별로 중요하지 아니한 경우에 해당하여 복대리인의 선임에 관한 묵시적 승낙이 있는 경우라고 볼 것이므로 위 소외 3은 피고의 적법한 복대리인이라고 판시하였다.

대리의 목적인 법률행위의 성질상 대리인 자신에 의한 처리가 필요하지 아니한 경우에는 본인이 복대리 금지의 의사를 명시하지 아니하는 한 복대리인의 선임에 관하여 묵시적인 승낙이 있는 것으로 보는 것이 타당함 은 원심이 판시한 바와 같다. 그러나 이 사건 대리의 목적이 된 오피스텔의 분양업무는 분양을 위임받은 자가 광고를 내거나 그 직원 또는 주변의 부동산중개인을 동원하여 분양사실을 널리 알리고, 분양사무실을 찾아온 사람들에게 오피스텔의 분양가격, 교통 등 입지조건, 오피스텔의 용도, 관리방법 등 분양에 필요한 제반사항을 설명하고 청약을 유인함으로써 분양계약을 성사시키는 것으로서 분양업자의 능력에 따라 건축주인 피고의 분양사업의 성공 여부가 결정되는 것이므로 사무처리의 주체가 별로 중요하지 아니한 경우에 해당한다고 보기 어렵다.

그렇다면 이 사건 분양 위임에 복대리인의 선임에 관한 묵시적인 승낙이 있다고 한 원심판결에는 임의대리인의 복대리인 선임권에 관한 법리를 오해한 잘못이 있다 할 것이나 다음에서 보는 바와 같이 피고가 소외 1의 복대리인 선임을 사후에 추인하였음이 인정되므로 원심의 이러한 잘못은 판결 결과에 영향이 없어 판결의 파기이유가 되는 위법이라고 할 수 없는 것이므로 논지 또한 채용할 수 없다.

3. 제3점에 대하여

원심판결 이유에 의하면 원심은, 판시 증거를 종합하여 위 소외 1이 피고의 대리인인 소외 2에게 위 소외 3이 원고 1과 분양계약을 체결하고 계약금을 수령한 사실을 알려주었음에도 위 소외 2는 아무런 이의를 제기함이 없이 오히려 그 입금증까지 작성하여 준 사실을 인정한 다음, 이를 기초로 하여 피고의 대리인인 위 소외 2가 위 소외 1이 오피스텔의 분양업무를 제3자에게 재위임한 사실을 추인하였다고 판단하였는바, 기록에 의하여 살펴보면 원심의 위와 같은 사실인정은 정당하고, 거기에 소론과 같은 증거 없이 사실을 인정한 위법이 없다. 논지는 이유 없다.

4. 제4점에 대하여

원심은 판시 증거를 종합하여, 피고의 대리인인 소외 2는 피고가 분양을 중단하라고 지시한 이후에도 분양사무실에 자주 들려 위 소외 3이나 그 직원들이 극동로자리아 오피스텔 사업본부의 직원이라는 명함과 직함을 사용하고 있고, 분양상담 문제로 사람들이 계속해서 출입하고 있는 사실을 알면서도 이에 대하여 이의를 제기하거나 위 소외 3 등에게 적극적으로 분양을 중단하도록 요구한 사실이 없다고 인정하였다.

기록에 의하여 살펴보면, 원심의 이러한 사실인정은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 소론과 같이 증거 없이 사실을 인정한 위법이 없다. 논지도 이유 없다.

5. 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.