청구인은 OOOOO OOO OOO OO OOOO OOOOOO OOOOOOOOO호 4건의 대지 1,090.249㎡, 건물 1,166.530㎡의 상가건물(이하 “쟁점상가”라 한다)을 청구외 채OO에게 양도하고 양도시기를 계약서상의 잔금청산일인 2002.4.20.로 하여 OO소지 관할 OOO세무서에 2002.4.18. 기준시가에 의하여 사전양도신고를 하였다.

처분청은 쟁점상가의 잔금청산일이 불분명하다고 하여 등기부등본상 소유권이전등기 접수일인 2002.10.16.을 양도시기로 보아 당시의 기준시가에 의거 양도차익을 산정하고 2003.7.1. 청구인에게 2002년 귀속 양도소득세 14,435,660원을 경정·고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2003.8.7. 이의신청을 거쳐 2003.12.19. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 쟁점상가에 대하여 양수인과 포괄양도양수계약을 체결한 후 2002.4.20. 잔금청산을 하였으나 양수인이 등기비용과 은행대출이자 부담 등을 이유로 소유권이전등기를 지연하게 되었으며,

이에 따라 쟁점상가 잔금으로 대체했던 은행대출금 950,000,000원에 대한 채무승계가 늦어졌지만 대출금 연체이자 91,819,575원을 양수인이 2002.11.1. 납부하였고, 2002.4월부터는 쟁점상가 임대료도 양수인이 수령한 사실이 있으므로 양도시기를 잔금청산일로 하여 그 당시의 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 한다.

나. 처분청 의견

쟁점상가 양수자 채OO이 2002.4월 이후 상가임대료를 받았는지 여부가 확실하지 아니하고, 은행 대출이자를 채OO이 납부하였는지도 입증서류 없이 확인서만으로는 인정할 수 없으므로 잔금청산일이 불분명한 것으로 보아 등기접수일을 양도시기로 하여 양도차익을 산정함은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점상가의 잔금청산일이 불분명하다 하여 소유권이전등기접수일을 양도시기로 보아 양도차익을 산정한 처분이 정당한지 여부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

이 건 과세요건 성립당시의 관련법령을 본다.

소득세법 제98조【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

소득세법시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점상가를 양도하면서 대지의 가액은 매매계약서상의 잔금청산일인 2002.4.20. 현재의 공시지가(㎡당1,250,000원)로 신고하였고, 처분청은 쟁점상가의 잔금청산일이 불분명하다고 하여 소유권이전등기접수일을 양도시기로 보아 청구인이 신고한 양도가액을 부인하고 등기접수일인 2002.10.16. 현재의 공시지가(㎡당 1,300,000원)에 의하여 양도소득세를 산정하였다.

(단위 : 원)

(2) 쟁점상가의 양도시기에 관하여 청구인은 자신의 은행채무 950,000,000원을 채OO이 전액 인수하는 조건으로 매매계약을 체결하였으므로 매매계약서 상의 잔금청산일인 2002.4.20.로 보아야 한다고 주장하고 있어 이에 대하여 살펴본다.

(가) 청구인이 제시하는 2002.2.20.자 매매계약서에 의하면 매매대금을 950,000,000원으로 하면서 계약금 1억원을 계약시에 지불하고 나머지 잔금은 2002.4.20.에 지급하도록 되어 있으나 청구인의 주장과 같이 1개 금융기관 채무를 전액 인수하는 조건으로 양도하였다면 계약서에 계약금과 잔금의 지불일을 달리할 이유가 없다고 할 것이다.

(나) 기준시가 20억원 상당의 쟁점상가에 대한 양도계약을 체결하면서 매매계약서에 청구인의 은행채무 950,000,000원을 양수인이 승계한다거나, 쟁점상가의 임차인에 대한 임대보증금의 승계 등 특약사항이 전혀 기재된 사실이 없다.

(다) 잔금청산일인 2002.4.20.로부터 6개월이 경과할 때까지 채OO이 소유권이전등기를 지연한데에 대하여 어떠한 조치도 취한 사실이 확인되지 아니하고 있다.

(라) 위와 같이 청구인이 제시하는 쟁점상가의 매매계약서는 통상의 부동산 매매계약서에 기재되어야 할 사항에 대하여 기재된 바가 없는 점에 비추어 볼 때 채OO과의 실제 거래관계를 그대로 반영하는 계약서로 인정하기는 어렵다고 하겠다.

(3) 청구인은 채OO과 쟁점상가 매매계약을 체결하고 등기이전할 때까지의 2002.3.10～10.31 기간동안 청구인 명의 OO은행 대출금 950,000,000원을 채OO이 채무승계하면서 이에 대한 이자를 2002.11.1.에 납부하였다는 OO은행 OOOO지점의 2003.7.31.자 사실확인서를 제출하고 있다.

(가) 그러나, 쟁점상가의 양도는 청구인의 OOOO대출금을 채OO이 인수하는 조건으로 계약체결한 것으로서 채OO이 계약서 상의 잔금청산일로부터 은행대출금을 인수하기 전까지의 6개월 동안은 쟁점상가의 매매가 확정되었다고는 볼 수 없다.

(나) 은행대출금의 이자를 채OO이 소급하여 지불하였다고 하더라도 채OO은 청구인의 OOOO 대출금을 승계하면서 청구인이 미납한 대출금이자까지 승계하여 지불한 것으로 보아야 함이 타당하다.

(다) 또한, 청구인은 쟁점상가에 대한 부동산임대 폐업신고를 매매계약서상의 잔금청산일이 아닌 2002.10.15.에 한 바 있고 채OO도 2002.10.16에 사업자등록을 한 사실이 있는 점 등으로 보아 청구인의 쟁점상가 양도일은 대출금을 채OO이 실제로 승계하고 소유권이전등기한 날로 보아야 할 것이다.

(4) 따라서, 처분청이 쟁점상가의 양도시기를 매매계약서상의 잔금청산일이 아닌 소유권이전등기접수일로 보아 당시의 쟁점상가 대지의 개별공시지가에 의하여 양도가액을 산정하고 청구인에게 양도소득세 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.