가. 청구인은 2006.6.30. OOO의 발행주식 35,000주(이하 “쟁점주식”이라 한다)를 아버지 권OOO로부터 1주당 OOO에 취득한 후, OOO가 2008.12.29. 주식회사 OOO와 주식의 포괄적 교환을 통해 합병함에 따라, 쟁점주식의 가치가 OOO(이하 “상장이익”이라 한다) 증가하였고, 이에 따라 청구인은「상속세 및 증여세법」(이하 “상증법”이라 한다) 제41조의5의 규정에 따라 상장이익에서 기업가치의 실질증가분을 차감한 OOO을 증여재산가액으로 신고하고 이에 대한 증여세를 납부하였다.

나. 감사원은 청구인이 OOO의 기업가치 실질증가분 계산시 OOO와 OOO의 합병일(2008.12.29.) 현재 OOO 소유의 서울특별시 OOO부터 제115호까지의 건물 및 그 부속토지(이하 “쟁점부동산”이라 한다)의 자산가치를 계산함에 있어, 건물은 감정가액 OOO을 적용하고, 토지는 상증법 제66조에 따라 OOO와 OOO의 합병일(2008.12.29.) 현재 당해 재산이 담보하는 채권액(이하 “채권담보액”이라 한다) OOO을 적용하여 건물 및 토지의 시가 합계 OOO으로 평가하였으나, 채권담보액이 시가보다 과다하게 설정되어 있다 하여 이를 인정하지 아니하고, 감정기관이 평가한 감정가액을 쟁점부동산의 자산가치로 하여 증여재산가액을 재산정하도록 감사지적하였다.

다. 처분청은 이에 따라 OOO의 기업가치 실질증가분 계산시 쟁점부동산의 자산가치를 OOO이 아닌 1개의 감정기관이 평가한 감정가액 OOO으로 하여 증여재산가액 OOO을 추가로 산정하고, 2013.5.6. 청구인에게 2008.12.29. 증여분 증여세 OOO을 경정·고지하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2013.7.31. 심판청구OOO를 제기하였고, 우리 원은 상증법 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항 제2호에 따라 1개 감정기관의 감정가액은 위 각 규정에 의하여 시가로 인정되는 감정가액에 해당하는 것으로 보기 어려우므로 상증법 제60조에 의하여 쟁점부동산의 시가를 재조사하라는 결정을 하였다.

마. 처분청은 이에 따라 2014.2.20.부터 2014.3.12.까지 청구인에 대해 재조사한 결과, 1개의 감정기관의 감정가액이라도 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 금액이라면 이를 시가로 볼 수 있다고 보아 2014.3.20. 청구인에게 당초처분이 정당하다는 재조사 결과를 통보하였다.

바. 청구인은 이에 불복하여 2014.6.11. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

상증법 제66조 및 같은 법 시행령 제63조 제1항은 증여재산가액을 산정함에 있어 시가주의 원칙을 정한 같은 법 제60조 제1항의 규정을 보충하여 시가에 보다 근접한 가액을 산정하려는 취지에서 제정된 것으로, 근저당권을 설정하는 경우 그 채권최고액은 통상 그 재산의 실제 가액 범위 내에서 결정되는 것으로 볼 수 있어 근저당권의 채권최고액이 다른 방법으로 산정한 가액보다 클 때에는 그 채권최고액을 실제가액으로 봄이 일반적으로 거래의 실정에 부합하므로 저당권 등이 설정된 부동산은 특례규정인 같은 법 제66조를 적용하는 것OOO인바, 쟁점부동산에는 OOO 서비스 OOO가 설정한 3개의 근저당권OOO과 주식회사 OOO이 설정한 근저당권OOO 등 총 채권최고액이 OOO으로 설정되어 있고, 이에 따라 청구인은 OOO와 OOO의 합병일(2008.12.29.) 현재의 쟁점부동산 중 토지의 자산가치를 상증법 제66조에 따라 저당권에 의한 채권담보액을 적용하여 평가한 것이다.

처분청은 OOO은행이 설정한 근저당권OOO에 대하여 사실상 담보가치가 없다고 판단하였으나, 이는 처분청의 자의적인 판단으로 담보가치의 판단은 채권자가 당해 부동산에 대한 모든 조건 즉, 당해 부동산에 기설정된 근저당권 등을 감안하고 특히, 시가에 대한 조사 등으로 담보가치를 평가하여 판단하는 것으로, 채권자가 이미 당해 부동산에 후순위 근저당권을 설정하고 대출을 실행하였다는 것은 채권자가 후순위 채권에 대한 담보가치가 충분하다고 판단했기 때문이다. 또한, 처분청은 2008.10.16. OOO가 OOO은행으로부터 OOO을 빌리면서 작성한 대출약정서(이하 “쟁점약정서”라 한다)에서 차입금으로 매입한 OOO의 주식에 대한 매각금지, 연대보증인 권OOO가 소유한 OOO의 주식 매각금지, 차주OOO의 상환능력에 영향을 미치는 영업행위를 금지하는 약정이 있다 하여 OOO은행이 설정한 근저당권은 담보가치가 없는 것으로 판단하였으나, OOO의 주식에 대한 매각을 금지한 것이 아니라 매각시기, 매각대금과 관련하여 채권자와 사전협의를 거쳐야 한다는 조항으로 처분청의 조사내용과 다르고, 동 대출 건과 관련하여 권OOO가 연대보증한 것은 OOO의 대표로서 채권자의 요구에 의하여 받아들인 형식적인 절차에 불과하다. 또한, 처분청은 OOO가 OOO 주식을 취득하기 위하여 차입한 차입금과 관련하여 주식 양도인인 주식회사 OOO이 OOO은행에 대하여 OOO의 보통예금을 담보로 제공하였다고 하나, 이는 쟁점약정서에 없는 사항으로 쟁점추가대출에 대한 담보와는 다른 것이며, 당초 OOO가 OOO으로부터 OOO 주식을 취득하기로 하는 매매계약을 체결하고 계약금과 중도금은 지불하였으나, 당해 대출이 늦어져 OOO에서잔금을 받을 목적으로 일시적으로 보통예금을 담보로 제공하여 쟁점추가대출을받을 수 있게 하고 당해 대출이 이루어져 그로부터 몇 개월 뒤 바로 담보를 해제한 것으로, 쟁점부동산의 담보와는 상관이 없는 것이다.

한편, 처분청은 쟁점부동산의 자산가치 평가시 1개의 감정기관이 평가한 감정가액이라도 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액이라면 시가로 볼 수 있다는 의견이나, 상증법 시행령 제49조 제1항에서 감정가격은 ‘2 이상의 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액’으로 하도록 명백히 규정되어 있음에 비추어 이는 과세, 비과세 또는 감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 하고 합리적인 이유없이 확장해석이나 유추해석하는 것은허용되지 않는 조세법률주의의 원칙을 위반한 위법·부당한 처분이다.

나. 처분청 의견

시가라 함은 상증법 제60조 제1항 제2호에 ‘불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액’이라고 규정한바, 이 건의 쟁점은 쟁점부동산의 자산가치 평가시 시가에 가장 근접한 금액이 얼마인지를 가리는데 있다 할 것이다. 저당권이 설정된 부동산은 같은 법 제60조 내지 제65조에 의하여 평가한 금액(보충적 평가방법)과 당해 부동산이 담보하는 채권액의 합계액을 비교하여 큰 금액이 보다 더 시가에 가깝다고 할 수 있어 특례규정인 같은 법 제66조를 적용하는 것이나, 이 건의 경우 OOO는 2008.10.16. OOO 외 2인으로부터 OOO의 주식을 매수할 목적으로 OOO은행에 쟁점부동산을 담보로 제공하고 OOO을 대출하였는바, 쟁점부동산에는 쟁점추가대출 이전에 3건의 근저당권OOO이 이미 설정되어 있었으며, 감정가액OOO이 OOO으로 사실상 담보가치가 없었다.

또한, 쟁점약정서를 보면 차입금으로 매입한 OOO의 주식에 대한 매각금지(청구인은 채권자와 사전협의를 거쳐야 한다는 조항이라고 주장하나 그 의미가 다르지 아니하며, 쟁점약정서 9.6조의 ‘주식매각의 금지’ 조항을 의미함), 연대보증인인 권OOO의 상환 의무를 실질적으로 확보하기 위하여 권OOO가 소유한 OOO의 주식 매각금지, 차주OOO의 상환능력에 불리한 영향을 미치는 영업행위 금지 등의 약정이 체결되어 있으며, OOO이 OOO가 OOO 주식을 취득하기 위하여 차입한 차입금과 관련하여 OOO은행에 OOO의 보통예금을 담보로 제공한 점 등에 비추어 쟁점추가대출에 대하여 실제로는 합병 후 OOO의 상환능력 및 권OOO의 보증능력, OOO의 예금 등이 담보로 제공된 것이고, 비록 쟁점부동산이 담보로 제공되었지만 실제 담보력이 없는 것으로 보는 것이 타당할 것이다. 따라서, 근저당권 설정 당시 담보력이 없는 쟁점부동산의 시가평가와 관련하여 OOO은행의 채권최고액OOO은 인정할 수 없으므로 상증법 제66조의 규정을 배제하고 같은 법 제60조 내지 제65조의 규정으로 평가하는 것이 타당하다.

또한, 청구인은 쟁점부동산의 자산가치 평가시 1개의 감정기관의 감정가액을 적용한 것이 부당하다고 주장하나, 이는 상증법 제60조의 시가를 산정하는 과정에서 OOO은행의 채권최고액 OOO은 상기 서술한 바와 같이 담보력을 인정할 수 없어 채권액의 합계액에 포함할 수 없고, 그 다음 감정가액으로 평가한 금액이 납세자에게 유리하게 적용된 사안인 동시에 가장 시가에 근접한 금액을 반영한 것이므로 당초 처분이 유지되는 것이 타당할 것이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

저당권이 설정된 쟁점부동산 평가시 채권담보액이 과다한 것으로 보아 1개의 감정가액을 시가로 하여 청구인에게 증여세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 상속세 및 증여세법

제41조의5(합병에 따른 상장 등 이익의 증여) ① 최대주주 등과 특수관계에 있는 자가 최대주주 등으로부터 당해 법인의 주식 등을 증여받거나 유상으로 취득한 경우 또는 증여받은 재산으로 최대주주 등 외의 자로부터 당해 법인의 주식 등을 취득하거나 다른 법인의 주식 등을 취득한 경우로서 그 주식 등의 증여일 등으로부터 5년 이내에 당해 법인 또는 다른 법인이 특수관계에 있는 주권상장법인 또는 코스닥상장법인과 합병됨에 따라 그 가액이 증가된 경우로서 당해 주식 등을 증여받거나 유상으로 취득한 자가 당초 증여세 과세가액 또는 취득가액을 초과하여 대통령령이 정하는 기준 이상의 이익을 얻은 경우에는 당해 이익에 상당하는 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다.

제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고수용·공매가격 및감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로인정되는 것을 포함한다.

③제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

제66조(저당권 등이 설정된 재산 평가의 특례) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재산은 제60조에도 불구하고 그 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제60조에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.

1. 저당권, 「동산·채권 등의 담보에 관한 법률」에 따른 담보권 또는 질권이 설정된 재산

(2) 상속세 및 증여세법 시행령

제49조(평가의 원칙 등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여시가로 인정되는 것”이라 함은평가기준일 전후6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중매매·감정·수용·경매(「민사집행법」에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는공매(이하 이 항에서 “매매 등”이라 한다)가있는 경우에 다음 각 호의1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

2.당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에대하여 2 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하“감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해감정가액이 법 제61조·법 제62조·법 제64조 및 법 제65조의 규정에의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우(100분의 80 이상인경우에도 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장 등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액

나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의당해 감정가액

제63조(저당권 등이 설정된 재산의 평가) ① 법 제66조에서 “대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액을 말한다.

1. 저당권(공동저당권 및 근저당권을 제외한다)이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액

2. 공동저당권이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액을 공동저당된 재산의 평가기준일 현재의 가액으로 안분하여 계산한 가액

3. 근저당권이 설정된 재산의 가액은 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 아래와 같은 사실관계가 나타난다.

(가) 청구인은 OOO와 OOO의 합병에 따른 상장 등 이익의 증여에 대한 증여세 신고 시 채권담보액, 기준시가, 감정가액, 장부가액 중 가장 큰 금액OOO을 적용하여 OOO을 쟁점부동산의 자산가치로 신고하였고, 쟁점부동산의 채권담보액은 토지 OOO, 건물 OOO 합계 OOO이다.

(나) OOO는 2006.4.4. 쟁점부동산을 취득하여, ① 같은 날 근저당 채권최고액을 OOO, 채권담보액을 OOO, 사용용도를 쟁점부동산 취득자금으로, ② 2007.10.4. 근저당 채권최고액을 OOO, 채권담보액을 OOO, 사용용도를 운영자금으로, ③ 2008.4.25. 근저당 채권최고액을 OOO, 채권담보액을 OOO, 사용용도를 운영자금으로, ④ 2008.10.16. 근저당 채권최고액을 OOO, 채권담보액을 OOO, 사용용도를 OOO 주식 취득자금으로 각 근저당권을 설정OOO하여 주었으며, 쟁점부동산에 설정된 근저당 채권최고액은 OOO이고, 채권담보액은 OOO이다.

(다) 주식회사 OOO법인이 2008.12.31.을 가격시점으로 2009.1.21. 작성한 감정평가서는 OOO가 일반거래(시가참고용) 목적으로 평가를 의뢰하여 작성하였고, 동 평가내역에는 쟁점부동산의 감정가액이 OOO으로 기재되어 있다.

(2) 청구인이 이 건 심판관회의 의견진술 시 참석하여 제출한 심리자료 중 OOO은행 내규에는 ‘1. 채무자가 법인인 경우 등기사항전부증명서상 대표이사(고용임원 제외)로서 법인의 경영을 사실상 지배하고 있는 자(2～5항 기재 생략)에 한하여 연대보증인으로 입보한다’고 규정되어 있고, 쟁점약정서OOO 제1.1항(용어의 정의)에서 담보대상자산은 쟁점부동산과 양도담보계약에 따라서 양도담보권이 설정되는 OOO 계좌에 대한 예금반환청구권 등을 총칭하는 것으로 규정하고 있고, 제8조는 법령 준수, 적합한 기록, 공시서류의 제출, 담보의 제공 등 적극적 준수사항을, 제9조는 대주의 사전동의 없는 담보제공 및 양도금지·구조변경의 제한·주식매각의 금지 등 소극적 준수사항을 각 규정하고 있으며, 제8.8항(담보의 제공)에서는 ① 쟁점부동산에 즉시 근저당권을 설정할 것, ② OOO 계좌에 예치된 금원 중 주식매매 계약금 OOO의 예금반환청구권에 대하여 양도담보권을 설정할 것 등이 규정되어 있으며, ③ 연대보증인OOO은 피담보채무를 차주OOO와 연대하여 보증하여야 한다고 규정되어 있다.

한편, 청구인은 OOO은행이 쟁점추가대출과 관련하여 OOO의 보통예금 OOO에 질권을 설정한 것에 대하여 당초 OOO가 OOO으로부터 OOO 주식을 취득하기로 계약을 체결하고 OOO에게 계약금·중도금은 지급하였으나 잔금지급이 늦어지게 되자, OOO에서 잔금을 받을 목적으로 일시적으로 보통예금을 질권제공하여 OOO가 쟁점추가대출을 받을 수 있게 한 것이며 대출을 받은 다음 질권을 해제하였다는 취지의 주장을 하나, 관련 자료를 제시하지는 아니하였다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.

(가) 처분청은 OOO가 쟁점추가대출과 관련하여 OOO은행에 쟁점부동산을 담보로 제공하는 것 외에 대표이사 권OOO의 연대보증인 입보, 상환능력에 불리한 영향을 미치는 영업행위 금지, 차입금으로 매입한 OOO 주식의 매각금지 등의 약정을 체결한 점, 이러한 약정 외에 별도로 OOO이 OOO은행에 OOO의 보통예금을 담보로 제공하여 OOO은행이 질권을 설정한 점, 쟁점추가대출 실행 이전에 쟁점부동산에 이미 채권최고액을 OOO으로 하는 3건의 근저당권이 설정되어 있었고, 그 무렵 감정기관이 평가한 감정가액이 OOO으로 나타나는 점 등에 비추어 OOO은행이 설정한 채권최고액 OOO은 사실상 담보가치가 없으므로 상증법 제66조의 적용을 배제하고 같은 법 제60조 내지 제65조에 따라 평가해야 할 것이고 이 때 1개의 감정기관의 감정가액도 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 금액이라면 이를 시가로 볼 수 있어 OOO와 OOO의 합병일(2008.12.29.) 현재 쟁점부동산의 자산가치를 OOO으로 하여 청구인의 증여재산가액을 산정한 것이 정당하다는 의견이다.

(나) 먼저, 상증법상 1개의 감정기관의 감정가액을 인정할 수 있는지에 대하여 살피건대, 상증법 시행령 제49조 제1항 제2호에서 ‘평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월) 이내의 기간 중에 당해 재산에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액’을 시가로 인정될 수 있는 가액의 하나로 열거하고 있는바, 이는 부당행위계산부인과 관련하여 「법인세법 시행령」 제89조, 「소득세법 시행령」 제98조 등에서 규정하고 있는 감정가액이 특수관계가 없는 불특정 다수인 간의 일반거래가액을 대체할 수 있는 개념의 감정가액인 경우 1개도 시가로 인정되는 것과 구별되며, 위 규정은 상증법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조 제1항 제2호가 직접 적용되거나 원용되는 감정가액의 시가 인정 여부에 관한 열거규정으로 해석되므로 납세의무자가 특정의 감정가액을 시가로 주장하는 경우는 물론 과세관청이 특정의 감정가액을 기초로 과세처분을 하고자 하는 경우에도 동 규정에서 정하는 요건의 충족 여부를 엄격하게 심사하여 시가 인정여부를 판단하여야 할 것으로, 처분청이 산정한 쟁점부동산의 시가 OOO은 2 이상의 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액이 아니어서 같은 법 제60조 제2항 후단의 규정에 의하여 시가로 인정되는 감정가액에 해당된다고 보기 어렵다할 것OOO이다.

(다) 그렇다면, 처분청이 과세근거로 삼은 감정가액 OOO을 상증법 시행령 제49조 제1항 제2호 소정의 시가에 포함되는 감정가액으로 인정하기는 어렵고, 같은 조에서 규정하는 매매사례가액, 수용·공매가격 등 시가로 인정할만한 다른 객관적 가액이 조사되지 아니한 점, OOO와 OOO의 합병일(2008.12.29.) 전후는 쟁점부동산 주변 부동산의 거래가격이 큰 폭으로 상승하고 있는 시기였던 점, 쟁점부동산에 이미 3건의 근저당권OOO이 설정되어 있음에도 OOO은행이 추가로 근저당권을 설정하여 쟁점추가대출 발생당시 쟁점부동산의 담보가치가 전혀 없는 것으로 보기 어려운 점 등에 비추어 상증법 제66조 및 같은 법 시행령 제63조 제1항에 따라채권담보액을 쟁점부동산의 시가로 보는 것이 타당해 보인다.

(라) 다만, OOO은행이 쟁점부동산만으로는 채권확보가 어려울 것으로 보아 쟁점부동산에 대한 근저당권 설정 외에 OOO 계좌에 예치된 주식매매 계약금 OOO에 대하여 양도담보권을 설정하고, OOO의 보통예금 OOO에 대하여 질권을 설정한 것으로 나타나는바, 합계금액인 OOO은 쟁점부동산의 공동담보금액으로 볼 수 있다 할 것이다. 따라서, 상증법 제66조 및 같은 법 시행령 제63조 제1항 제2호에 따라 전체 채권담보액OOO을 쟁점부동산과 위 예금 등 합계 OOO으로 안분하여 OOO와 OOO의 합병일(2008.12.29.) 현재 쟁점부동산의 채권담보액을 재산정하여 그 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「국세기본법」제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.