양도소득세 288,435,560원 및 동 방위세 57,687,110원의 부과

처분은 쟁점토지의 취득가액을 122,971,270원으로 하고 양도

가액은 210,160,000원으로 하되 온천개발 관련비용

286,089,996원은 필요경비에 산입하지 아니하여 그 과세표준

과 세액을 경정한다.

청구인과 청구외 OOO은 86.3.20～87.7에 취득한 충청북도 OO군 양성면 OO리 OOOOO 외 7필지 토지 4,546평(이 중 청구인 지분은 3,960평으로 이하 “쟁점토지”라 한다)을 90.2.1 청구외 OO온천주식회사(이하 “매수법인”이라 한다)에 양도하였다.

처분청은 청구인이 쟁점토지 양도시 허위계약서를 작성하였고, 관계법령을 위반하였다하여 쟁점토지의 취득가액은 다툼이 없는 122,971,270원으로 하고 그 양도가액은 총 양도가액 1,091,040,000원중 청구인 지분 955,250,000원을 실지양도가액이라 하여 91.5.16 양도소득세 288,435,560원 및 동 방위세 57,687,110원을 고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 전심절차를 거쳐 91.10.17 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

① 쟁점토지는 청구외 OOO의 온천개발권을 양도하면서 함께 양도된 것으로 89.11.20 작성된 매매계약서상의 총 양도가액 1,091,040,000원에는 동 온천개발권가액이 포함된 것이므로 허위계약서작성 및 관계법령을 위반했다고 볼 수 없어 기준시가에 의해 양도차익을 계산해야 하며,

② 설사 실지거래가액으로 과세하는 경우에도 총 양도가액 1,091,040,000원을 모두 토지만의 가액으로 보고 쟁점토지의 양도차익을 계산한 것은 잘못이라는 주장이다.

나. 국세청장 의견

① 토지거래신고 및 검인계약서에는 29,000,000원으로 작성되어 있으나 89.11.20 작성된 부동산매매계약서 1,091,040,000원으로 기재되어 있어 허위계약서 작성 및 관계법령을 위반한 경우로 봄이 타당하고,

② 89.11.20 작성된 부동산매매계약서에는 토지 이외 온천개발권을 포함하여 양도한다는 내용이 부기된 사실이 없고, 청구인이 제시하는 증빙만으로는 총 양도가액 1,091,040,000원중 온천개발권의 가액과 토지가액의 구분이 어렵다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

청구인이 허위계약서 작성 및 관계법령을 위반한 것으로 볼 수 있는지 여부와 취득 및 양도가액을 무엇으로 하여 양도차익을 계산해야 하는지 여부에 다툼이 있다.

나. 관련법규

소득세법 제23조 제4항 및 제45조 제1항 제1호는 자산의 양도차익은 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하여 산정하되 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하여 산정하도록 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제170조 제4항 제2호 (마)목에서는 대통령령이 정하는 경우의 하나로서 『국세청장이 정한 일정규모 이상의 부동산을 취득 또는 양도함에 있어서 다른 사람 명의의 사용, 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위 이전등 부정한 방법에 의하거나 관계법령에 위반한 경우』를 들고 있다.

한편 같은 법 시행령 제170조 제1항 단서에서는 위 제4항 제2호에 해당하는 경우에도 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 취득가액중 어느 하나를 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 제115조 제1항 제1호 (다)목의 규정에 의한 기준시가(이하 “환산기준시가”라 함)에 의해 양도차익을 계산하도록 규정하고 있다.

다. 먼저 청구인이 허위계약서의 작성 및 관계법령을 위반한 것으로 볼 수 있는지 여부에 대하여 보면, 국세청장이 정한 일정규모이상의 부동산임에는 다툼이 없는 이 건의 경우 토지거래신고 및 검인계약서에는 매매계약일을 90.2.1로 하여 매매대금은 29,000,000원으로 되어 있고, 89.11.20 작성된 매매계약서에는 1,091,040,000원으로 기재되어 있어 서로 금액 및 계약일자가 상이하다.

국토이용관리법 제21조의7 제4항을 보면 『...토지등의 거래계약을 체결하고자하는 당사자는 공동으로 권리의 종류, 면적, 용도, 계약예정금액등 계약내용을 관할시장, 군수 또는 구청장을 거쳐 도지사에게 신고하여야 한다. 신고한 사항을 변경(계약예정금액을 감액하는 경우를 제외한다)하고자 할 때에도 또한 같다』라고 규정하면서 동법 제33조의 2에서 위 규정을 위반한 자는 6월이하의 징역 또는 500,000원 이하의 벌금에 처한다라고 규정하고 있다.

청구인은 토지거래신고 및 검인계약서 작성을 사실과 다르게 하였고 토지만의 거래금액이 최소한 29,000,000원 초과한다는 사실에는 다툼이 없다.

위 사실을 종합해 볼 때, 청구인은 쟁점토지 양도와 관련하여 허위계약서의 작성 및 국토이용관리법을 위반하였다고 볼 수 있어 실지거래가액에 의해 양도차익을 계산하는 것이 타당하다.

라. 다음으로 총 양도가액 1,091,040,000원을 토지만의 양도가액으로 본 처분이 타당한지에 대해 보면,

첫째, 89.11.20 계약체결당시 쟁점토지의 기준시가 등을 비교해 보면, 배율(5.95배) 적용한 기준시가는 89,333,391원(평당 22,207원)이고, 90.1.1 공시지가는 124,492,500원(평당 30,947원)으로서 처분청이 토지만의 양도가액으로 본 1,091,040,000원(평당 240,000원)과는 상당한 차이가 있음을 알 수 있고,

둘째, 매수법인 장부를 보면, 쟁점토지 양도직전에 거래된 주변토지 매입현황에서 평당 15,500원(매도자: OOO), 평당 20,000원(매도자: OOO), 평당 30,000원(매도자: OOO)으로 평당 15,000원에서 30,000원에 매수법인이 주변토지를 매입한 사실을 알 수 있으며,

셋째, 매수법인의 대표이사 OOO은 91.12.30자 확인서에서 『온천개발자 OOO이 온천개발계획실행 불능으로 개발허가 취소위험이 있어 본인이 주축이 되어 주식회사 OO온천을 설립하고 ...중략... O OOOO 토지는 평당 15,000원씩, O OOOO 인접토지는 평당 30,000원씩, O OOOO 인접토지 (청구인 토지임)는 평당 45,000원씩 즉 1:2:3의 비율에 의거 매입하기로 합의했으며, OOO(청구인임), OOO의 토지매입시에는 토지값에 온천개발권자인 OOO의 개발권(온천공 굴착 및 계획수립제비용과 건물, 기자재등 시설비) 대가를 부여하여 89년 11월20일 평당 240,000원에 매입한 사실이 있음』을 확인하고 있고, 쟁점토지 인근지주인 OOO 및 OOO 등도 15,000원에서 45,000원 즉 1:2:3으로 계산해서 양도하기로 합의했음을 인감증명을 첨부하여 확인하고 있다.

넷째, OO온천개발에 관한 일지를 보면, 85.12.2 청구외 OOO이 온천을 발견하여 관할관청에 신고하였고, 그 후 87.3.5 OO군수가 OOO이 발견 신고한 OO온천이 온천지구로 고시(충북 고시 제20호, 87.2.27) 되었음을 OOO에게 통지(건설 30363-254)하였으며, 88.5.10 충청북도로부터 온천개발계획승인이 있었고, 88.12.10 충청북도지사로부터 개발계획일정대로 온천개발사업을 착수할 것을 촉구하는 공문(도시 30363-2072호)이 OOO에게 발송된 사실들을 확인할 수 있어 온천개발권에 관한 사실상 권리는 청구외 OOO에게 있음을 알 수 있다.

다섯째, 당초 처분청의 결정결의서를 보면, 청구인의 양도차익을 계산하면서 취득가액은 다툼이 없는 122,971,770원으로 하고 양도가액은 총 양도가액 1,091,040,000원중 청구인 지분인 955,250,000원으로 하면서 필요경비로 청구외 OOO의 온천개발 관련비용 286,089,996원을 공제해 준 사실로 보아 총 양도가액 1,091,040,000원을 순수한 토지만의 가액으로 보기는 어렵다 할 것이다.

여섯째, 청구인이 제시한 청구인과 청구외 OOO, OOO 3인 사이의 89.11.19자 작성된 합의서를 보면, 총 양도가액 1,091,040,000원중 청구인 토지는 210,160,000원(평당 55,000원)으로, OOO 토지는 39,880,000원(평당 55,000원)으로 하고 온천개발권자인 OOO의 온천개발대가(시설 및 장비포함)는 841,000,000원으로 한다고 하면서 위 금액 합계 1,091,040,000원에 대한 계약체결권은 OOO에게 일괄 위임하기로 약정하고 있고 위 약정에 대하여 청구외 OOO은 인감증명을 붙여 사실임을 확인해 주고 있다.

일곱째, OO군수가 매수법인에게 발송한 OO온천개발 계획의 변경승인통보(건설 30363-8877, 91.5.10)를 보면, 온천개발권에 관한 사실상의 권리가 OOO으로부터 매수법인에게 이전되었음이 공적으로 확인되고 있음을 알 수 있다.

위에서 살펴 본 바와 같이 매수법인의 대표이사, 주변지주들 및 청구외 OOO이 인감증명을 붙여 양도당시의 거래가액을 확인하고 있을 뿐 아니라 당초 처분청에 쟁점토지의 양도차익을 계산하면서 청구외 OOO의 온천개발비용 286,089,996원을 청구인의 쟁점토지 양도가액에서 필요경비로 공제해 준 사실, OOO의 온천개발권이 매수법인에게 이전되었음이 OO군청의 공문에서 확인되고 있는 사실 등을 종합해 볼 때, 청구외 OOO에 대한 과세는 별론으로 하더라도 처분청이 총 양도가액 1,091,040,000원을 토지만의 가액으로 보아 양도차익을 계산한 당초 처분은 잘못된 것으로 판단된다.

따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유있다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.