[분양대금반환][공1997.2.1.(27),360]
[1] 주택건설사업자와 주택건설촉진법에 의한 등록업자 사이에 체결된 주택분양보증약정의 법적 성질(=조건부 제3자를 위한 계약)
[2] 위 [1]항의 주택분양보증약정의 경우, 조건성취에 대한 등록업자의 귀책사유 요부(소극) 및 분양계약자들이 등록업자에게 행사할 수 있는 분양계약상의 권리에 계약해제에 따른 원상회복이나 손해배상청구권도 포함되는지 여부(적극)
[1] 주택건설사업자가 주택을 건설·공급함에 있어 구 주택공급에관한규칙(1993. 9. 1. 건설부령 제537호로 개정되기 전의 것) 제7조 제1항 제1호 에 의하여 당해 주택의 공정이 일정 기준 이상에 달하지 아니한 상태에서 당해 주택의 대지소유권을 확보하고 당해 주택의 준공에 대하여 일정 규모 이상의 주택건설 실적을 가진 3인 이상의 시공권이 있는 등록업자의 연대보증을 제출한 후 입주자를 모집하는 때에는, 특별한 사정이 없는 한 주택건설사업자와 등록업자 사이에 주택건설사업자가 당해 주택의 준공을 이행하지 않는 경우 등록업자가 이를 대신 이행하여 주택건설사업자와 사이에 적법하게 분양계약을 체결한 입주자들에게 분양계약상의 주택공급의무를 이행할 것을 내용으로 하는 이른바 조건부 제3자를 위한 계약이 체결된 것으로 보아야 한다.
[2] 위 [1]항과 같은 주택분양보증약정이 있는 경우, 주택건설사업자가 당해 주택의 건축을 지연하거나 그 능력을 상실하는 등 계약상의 조건이 성취되면, 적법하게 분양계약을 체결한 입주자들은 그 조건성취에 대한 등록업자의 귀책사유 유무와 관계없이 그 수익의 의사를 표시하고 등록업자에 대하여 분양계약상의 권리를 행사할 수 있으며, 이에는 주택건설사업자의 채무불이행을 원인으로 분양계약을 해제하고 그에 따른 원상회복이나 손해배상을 청구할 수 있는 권리도 당연히 포함된다.
이준식 (소송대리인 변호사 권창호)
주식회사 동영주택건설 외 1인 (소송대리인 변호사 김헌무)
상고를 모두 기각한다. 상고비용은 피고들의 부담으로 한다.
1. 피고 주식회사 신성종합건설의 상고이유를 판단한다.
구 주택건설촉진법(1994. 1. 7. 법률 제4723호로 개정되기 전의 것) 제32조 는 같은 법 제6조 에 의하여 등록한 주택건설사업자가 주택을 건설·공급함에 있어서 따라야 할 주택의 공급조건·방법 및 절차 등을 건설부장관이 정하도록 위임하고 있고, 이에 따라 제정된 구 주택공급에관한규칙(1993. 9. 1. 건설부령 제537호로 개정되기 전의 것) 제7조 제1항 제1호 에 의하면 위와 같은 주택건설사업자가 주택을 건설·공급함에 있어, 당해 주택의 공정이 일정 기준 이상에 달하지 아니한 상태에서 당해 주택의 대지소유권을 확보하고 당해 주택의 준공에 대하여 일정 규모 이상의 주택건설 실적을 가진 3인 이상의 시공권이 있는 등록업자의 연대보증을 제출한 후 입주자를 모집하는 때에는, 특별한 사정이 없는 한 주택건설사업자와 등록업자 사이에 주택건설사업자가 당해 주택의 준공을 이행하지 않는 경우 등록업자가 이를 대신 이행하여 주택건설사업자와 사이에 적법하게 분양계약을 체결한 입주자들에게 분양계약상의 주택공급의무를 이행할 것을 내용으로 하는 이른바 조건부 제3자를 위한 계약이 체결된 것으로 보아야 하고, 주택건설사업자가 당해 주택의 건축을 지연하거나 그 능력을 상실하는 등 계약상의 조건이 성취되면 적법하게 분양계약을 체결한 입주자들은 그 수익의 의사를 표시하고 등록업자에 대하여 분양계약상의 권리를 행사할 수 있다고 할 것이며 ( 대법원 1996. 5. 28. 선고 96다6592, 6608, 6615, 6622, 6639 판결 참조), 이 경우 입주자들이 행사할 수 있는 분양계약상의 권리에는 주택건설사업자의 채무불이행을 원인으로 분양계약을 해제하고 그에 따른 원상회복이나 손해배상을 청구할 수 있는 권리도 당연히 포함되는 것이다.
원심판결 이유에 의하면, 원심은 피고 주식회사 신성종합건설(이하 피고 신성종합건설이라 한다) 등과 제1심 공동피고 주식회사 평보(이하 평보라 한다) 사이에 체결된 이 사건 연대보증계약은 평보가 이 사건 공동주택의 준공을 이행하지 아니하는 경우 피고 신성종합건설 등이 이를 대신 이행하여 평보와 사이에 적법하게 분양계약을 체결한 입주자들에게 분양계약상의 주택공급의무를 이행하기로 하는 조건부 제3자를 위한 계약으로 보아야 할 것인데, 평보가 부도로 인해 이 사건 공동주택 건축공사를 준공할 능력을 상실하게 됨으로써 그 조건이 성취되었고, 입주자인 원고가 피고 신성종합건설에 대하여 그 수익의 의사표시를 하였으며, 그 후 이 사건 분양계약은 적법하게 해제되었으므로 피고 신성종합건설은 원고에게 이 사건 분양계약 해제로 인한 원상회복의무로서 분양대금 19,000,000원을 반환할 의무가 있다고 판단하였는바, 기록에 비추어 살펴보면 원심의 위와 같은 판단은 정당하고, 거기에 구 주택공급에관한규칙 또는 제3자를 위한 계약에 관한 법리오해, 이유불비·이유모순의 위법이 있다고 할 수 없다.
그리고 이 사건과 같은 조건부 제3자를 위한 계약이 체결된 경우에 분양계약을 체결한 입주자들이 연대보증을 한 등록업자에 대하여 분양계약상의 권리를 행사할 수 있기 위하여는 주택건설사업자가 당해 주택의 건축을 지연하거나 그 능력을 상실하는 등의 조건이 성취되면 족한 것이지, 그 조건의 성취에 있어서 연대보증인인 등록업자의 귀책사유가 있을 것을 필요로 하는 것은 아니라고 할 것 이며, 이 사건 분양계약을 체결한 입주자들이 등록업자에 대하여 분양계약 해제로 인한 원상회복을 구하기 위하여는 분양계약을 해제하는 이외에 주택건설사업자와 등록업자 사이의 조건부 제3자를 위한 계약마저 해제하여야 하는 것도 아니다. 상고이유는 모두 받아들일 수 없다.
2. 피고 주식회사 동영주택건설은 적법한 기간 내에 상고이유서를 제출하지 아니하였고, 상고장에도 그 이유의 기재가 없다.
3. 그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 상고인인 피고들의 부담으로 하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.