나. 성업공사가 작성한 부동산매매계약서 중 부동문자로 된 '매수인이 필요비와 유익비를 청구할 수 없다'는 특약조항의 해석

다. 전항의 특약조항에 불구하고 매수인이 지출한 증축비용이나 유익비를 포기한 것으로 볼 수 없는 사례

나. 성업공사에서 은행을 대리하여 부동산을 매도하는 모든 경우에 사용하는 부동산매매계약서 용지를 사용하여 작성한 계약서 중 매수인이 목적부동산에 대하여 이미 지출한 필요비와 유익비는 매도인의 승낙 또는 계약해제 여부에 관계없이 그 비용의 보상을 청구할 수 없다는 조항은 부동문자로 인쇄되어 일률적으로 또는 기계적으로 적용되도록 예정되어 있는 것이므로 계약체결시 다른 의사표시나 특별한 사정이 없다면 그 조항의 취지는 통상 존재하고 예상할 수 있는 필요비나 유익비를 청구하지 않는다는 의미라고 해석하여야 한다.

다. 갑이 그 소유인 부동산이 을은행 앞으로 경낙된 상태에서 증축허가신청을 하고 을은행 앞으로 경낙을 원인으로 소유권이전등기가 된 후 증축준공허가를 받고서 을은행을 대리한 성업공사와 매매계약을 체결하였는데 동 계약서 중에 매수인이 목적부동산에 지출한 필요비와 유익비의 보상을 청구할 수 없다는 조항이 부동문자로 인쇄되어 있는 경우 동 매매계약서에는 그 매매계약이 후에 해제되는 경우 갑이 적법한 절차에 따라 증축하고 다액의 비용을 들여 수리하였으며 그 가액의 증가가 현존하고 을의 경락가액에는 이 증축부분이나 수리부분이 반영되지도 아니하였을 위 증축비용이나 유익비까지를 포기하는 취지의 합의가 포함되어 있다고 해석할 수는 없다.

제1점에 대하여,

원심이 확정한 사실에 의하면, 이 사건 부동산(대지, 건물)에 관하여 원고 명의로 근저당권이 설정(소유자 소외인)되어 있는 것을 피고가 매수하여 소유권이전등기를 마친 것이며 원고는 위 근저당권을 실행하여 스스로 경락을 받은 것이고 피고는 원고로부터 이를 다시 매수하였다는 것이며 원. 피고간의 이 사건 매매계약서인 을제1호증(부동산매매계약서, 원고은행은 소외 성업공사가 대리하여 계약을 체결하였다)의 기재에 의하면 원·피고간의 이 사건 매매의 목적물은 이 사건 부동산에 한정되어 있고 그 진입도로에 대하여는 아무런 언급이 없어 이를 그 계약의 내용으로 삼고 있지 아니함이 인정되는 바, 사실관계가 그와 같다면 소외 옥련선원이 이 사건 부동산의 진입도로의 소유권자임을 내세워 그 통행을 못하게 하고 또 그 인도를 요구한다고 하여도 피고는 이를 이유로 하여 원고에 대한 위 매매계약의 잔대금의 지급을 거절할 수는 없는 것이라고 할 것이고 원고가 그 지급을 요구하는 것이 공평의 원칙이나 신의성실의 원칙에 어긋난다고 할 수도 없다고 할 것이며 원고가 스스로 그 진입도로를 마련해 주거나 피고가 진입도로를 마련할 때까지 그 대금의 지급을 유예해 줄 의무가 있다고 할 수도 없다고 본다.

그리고 소론의 당원 판례( 1973.10.23. 선고 73다292 판결 )는 이 사건에 적절한 것이 아니며 피고는 이 사건에서 민법 제575조 제2항 의 규정을 들어 매매잔대금의 지급거절 사유로 삼을 수 없다고 할 것이다.

따라서 반대의 입장에서 피고의 잔대금지급의 이행지체가 위법하지 아니하다고 주장하는 논지는 이유가 없다.

제2점에 대하여,

원심판결 이유에 의하면, 원심은 피고가 이 사건 건물에 대하여 증축공사를 하고 금 50,000,000원의 유익비를 들였으며 그 가액의 증가가 현존한다는 이유로 피고가 동시이행의 항변을 함에 대하여 피고가 1층이 건평 96.20㎡ 2층이 건평 54.08㎡인 이 사건 건물의 1층에 건평 도합 88.88㎡를 증축한 사실을 인정하고서도 피고는 이 사건 매매계약을 체결하면서 피고가 이 사건 부동산에 대하여 이미 지출한 필요비와 유익비는 원고의 승낙 또는 계약해제 여부에 관계없이 피고가 그 비용의 보상을 청구할 수 없고 유치권 주장도 하지 아니하기로 약정(을 제1호증의 제8조 제3항)한 사실이 인정된다는 이유로 이를 배척하고 나아가 위 약정은 부동문자로 인쇄된 것으로서 원고에게는 어떠한 경우에도 채무불이행의 책임이 없고 오로지 피고에게만 책임을 지우는 약정이니 만큼 단순한 예문에 불과한 것이라는 피고의 주장도 배척하였다.

살피건대, 을제1호증의 제8조 제3항이 소론과 같이 부동문자로 인쇄된 것이고 매도인인 원고는 어떠한 경우에도 책임을 지지 아니하고 매수인인 피고에게만 모든 책임을 지우도록 되어 있기는 하나 그렇다고 하여 위 제8조 제3항의 내용을 일률적으로 예문이라고 단정할 수는 없을 것이고 구체적인 사안에 따라 계약당사자의 의사를 고려하여 그 계약내용의 의미를 파악하고 이것이 예문에 지나지 아니한 것인지 여부를 판단하여야 할 것 인 바, 이로 미루어 볼 때 위 계약조항 중 유익비나 필요비를 포기한다는 약정 그 자체가 반드시, 또는 일률적으로 예문에 불과하다고 할 수 만은 없다고 할 것이다.

그러나 위 을제1호증(부동산매매계약서)에 의하면 이 사건 매매계약서는 성업공사에서 은행을 대리하여 부동산을 매도하는 모든 경우에 사용하는 부동산매매계약서 용지를 사용하여 작성한 것으로서 위 계약의 조항은 부동문자로 인쇄되어 성업공사가 은행을 대리하여 계약하는 모든 부동산매매에 일률적으로 또는 기계적으로 적용되도록 예정되어 있는 것이므로 다른 특별한 사정이 없다면 그리고 계약체결시 다른 의사표시가 없었다면 위 조항의 취지는 통상 존재하고 예상할 수 있는 필요비나 유익비를 청구하지 아니한다는 의미라고 해석하는 것이 타당하다 고 할 것이다.

그런데 원심이 인정한 사실에 의하면 피고는 1983.10.20. 그의 소유로부터 원고 앞으로 경락이 된 상태에서 같은 해 11.3. 증축허가신청을 하였고 1984.1.6. 원고 앞으로 경락을 원인으로 한 소유권이전등기가 된 후인 같은 해 2.27. 증축준공허가를 받고서 같은 해 3.22. 이 사건 매매계약(매매대금 76,000,000원)을 체결하였다는 것인 바, 매매의 경위가 그와 같이 이루어진 것이라면 피고와 원고를 대리한 성업공사간의 위 매매계약서에는 이 사건 매매계약이 해제되는 경우 피고가 적법한 절차에 따라 1층의 건축면적에 육박하는 건물의 증축을 하였고 다액의 비용을 들여 수리를 하였으며 그 가액의 증가가 현존하고 원고의 경락가액에는 이 증축부분이나 그 수리부분이 반영되지도 아니하였을 위의 증축비용이나 유익비까지를 포기하는 취지의 합의가 포함되어 있다고 해석할 수는 없다 고 할 것이다.

그렇다면 원심판결에는 이 사건 매매계약의 특약조항(을 제1호증의 제8조 제3항)에 관한 해석을 잘못하였거나 심리를 미진한 위법이 있다고 할 것이고 이는 판결에 영향을 미치는 것이므로 이 점을 지적하는 논지는 이유가 있다.

그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.