[2] 약관조항이 무효인 경우, 민법 제398조 제2항 을 적용할 수 있는지 여부(소극)

[3] 한국토지공사의 분양신청예약금 귀속에 관한 약관조항이 무효라고 본 사례

[2] 약관조항이 무효인 이상 그것이 유효함을 전제로 민법 제398조 제2항 을 적용하여 적당한 한도로 손해배상예정액을 감액하거나, 과중한 손해배상의무를 부담시키는 부분을 감액한 나머지 부분만으로 그 효력을 유지시킬 수는 없다.

[3] 한국토지공사가 공급하는 분양용지의 당첨자가 계약을 체결하지 않는 경우 공급가액의 10%에 상당하는 분양신청예약금을 한국토지공사에 귀속시키는 약관조항은, 제반 사정에 비추어 고객인 당첨자에 대하여 부당하게 과중한 손해배상의무를 부담시키는 것으로서 무효이고, 한국토지공사가 위 약관조항을 그 후 개정된 약관과 같이 당첨자가 '정당한 사유 없이' 계약을 체결하지 아니하는 경우로 수정 해석하였다 하더라도 역시 무효라고 본 사례.

1. 제1점에 대하여

기록에 비추어 살펴보면, 원심이 그 설시와 같은 이유로 그 판시 이 사건 분양신청예약금을 손해배상액의 예정이라고 판단한 조처는 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 분양신청예약금에 관한 법리를 오해한 위법이 있다 할 수 없다.

2. 제2점에 대하여

가. 약관의규제에관한법률은 제6조 제1항 에서 "신의성실의 원칙에 반하여 공정을 잃은 약관조항은 무효이다."고 규정하고, 제2항 에서 "약관에 다음 각호의 1에 해당되는 내용을 정하고 있는 경우에는 당해 약관조항은 공정을 잃은 것으로 추정된다."고 규정하면서 그 제1호 에 '고객에 대하여 부당하게 불리한 조항'을 들고 있으며, 제8조 에서는 "고객에 대하여 부당하게 과중한 지연손해금 등의 손해배상의무를 부담시키는 약관조항은 이를 무효로 한다."고 규정하고 있으므로, 고객에 대하여 부당하게 과중한 손해배상의무를 부담시키는 약관조항은 고객에게 부당하게 불리하여 공정을 잃은 것으로 추정되고 신의성실의 원칙에 반하는 것으로서 무효라고 보아야 할 것이다 ( 당원 1994. 5. 10. 선고 93다30082 판결 참조).

원심은 그 판시 이 사건 약관조항이 공급가액의 약 10%에 해당하는 분양신청예약금을 미리 납부하게 함으로써 그 주장과 같은 기능을 수행하기 위한 정책적 배려에서 운영되고 있는 것이라고 볼 수는 있지만, 관계 증거에 의하면, 피고가 분양하기로 한 공급대상 토지는 합계 1,015필지(1군 298필지, 2군 586필지, 3군 131필지)로서 분양추첨의 방법은 각 군별 분양필지 전체를 대상으로 무작위로 전산추첨하되 각 군별 분양필지수의 50%를 예비당첨자로 선정하여 미계약자 또는 계약취소자 발생시 예비당첨 순서에 따라 추가로 당첨시킬 수 있도록 하고 있을 뿐더러 원고가 분양신청을 한 2군의 경우 분양추첨시까지 416명만이 분양신청을 하여 모두 당첨된 결과 공고된 공급대상 토지 586필지 중 170필지가 잔여 필지로 남게 된 사실을 인정할 수 있으므로, 원고와 같은 당첨자가 매매계약을 체결하지 않더라도 피고에게 특별히 현저한 손해가 발생할 것으로 보이지 아니하고, 공급가액의 약 10%에 상당한 분양신청금을 미리 납부하게 하는 것 자체로써 진정한 실수요자 이외의 자가 분양신청하는 것을 어느 정도 방지할 수 있을 것이며, 주택공급에관한규칙에 의하면 당첨자가 계약을 체결하지 아니하면 장래 주택이나 단독주택건설용지를 우선 공급받을 수 있는 이익을 박탈당하도록 하고 있기 때문에 구태여 분양신청금을 피고에게 귀속시키지 않더라도 계약의 체결도 어느 정도 담보될 수 있으며, 기타 약관의규제에관한법률, 한국토지공사법의 목적 등에 비추어 보면, 당첨자에게 계약의 체결을 강제하기 위한 수단으로 분양용지의 공급가액의 약 10%에 상당하는 분양신청예약금을 일방적으로 피고에게 귀속시키는 이 사건 약관조항은 고객인 당첨자에 대하여 부당하게 과중한 손해배상의무를 부담시키는 것으로서 신의성실의 원칙에 반하여 공정을 잃은 약관조항에 해당하여 무효 라고 판단하였다.

위에서 본 법리와 기록에 비추어 보면, 원심의 위와 같은 사실인정과 판단은 정당하고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 약관의규제에관한법률의 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다. 상고이유에서 들고 있는 판례들은 사안을 달리하는 것이어서 이 사건에 원용할 것이 못된다.

나. 원심은 가사 피고가 이 사건 약관조항을 그 주장과 같이 '정당한 사유 없이'를 추가하여 "당첨 후 '정당한 사유 없이' 계약을 체결하지 아니하는 경우에는 분양신청금이 피고 공사에게 귀속된다."는 것으로 수정하여 해석한다고 할지라도, 위에서 본 제반 사정에 비추어 피고에게 별다른 손해가 생길 여지가 없음에도 투기목적으로 분양신청을 하였다고 보이지도 아니하는 원고가 공급가액의 약 10%라는 다액을 몰취당하는 것은 약관의규제에관한법률 제6조 , 제8조 에 위반되어 허용될 수 없다고 볼 것이라는 점에서 달라질 수 없다 고 판단하였는바, 원심의 위와 같은 사실인정과 판단은 위에서 본 법리와 사실관계에 비추어 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다.

다. 한편 원고가 피고로부터 새로이 수정한 약관조항과 함께 그에 필요한 조치를 취할 것을 통보받고도 아무런 응답을 하지 아니하고 있다가 갑자기 이 사건 소를 제기한 것이 신의칙에 반하는 것이라고 할 수도 없다.

라. 또한 위와 같은 이유로 이 사건 약관조항이 무효인 이상 그것이 유효함을 전제로 민법 제398조 제2항 을 적용하여 적당한 한도로 손해배상예정액을 감액하거나, 과중한 손해배상의무를 부담시키는 부분을 감액한 나머지 부분만으로 그 효력을 유지시킬 수는 없다 할 것이다(위 93다30082 판결 참조).

같은 취지의 원심판단은 정당하고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다. 상고이유에서 들고 있는 판례들은 사안을 달리하는 것이어서 이 사건에 원용하기에 적절한 것이 아니다.

3. 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.