청구인은 85.11.1 경기도 안성군 일죽면 OO리 OOOOO 전 2,266평방미터와 같은 곳 OOOOO 전 4,629평방미터, 같은 해 12.13 같은 곳 OOOO 전 195평방미터, 같은 곳 OO 전 813평방미터, 같은 곳 OOOO 전 202평방미터, 같은 곳 OOOO 답 578평방미터등 합계 6필지 8,683평방미터를 34,410,000원에 취득하여, 89.7.27 이 건 토지를 94,560,000원에 양도한 후 90.5.26 기준시가에 의하여 양도소득세 과세표준확정신고 납부를 한 사실이 있으며, 처분청은 청구인의 이 건 거래를 재산제세 조사사무 처리규정(국세청 훈령 제980호, 87.1.26 개정) 제72조 제3항 제8호의 규정에 의한 투기거래에 해당한다고 인정하여 실지거래가액에 의한 양도차익을 산정하여 90.7.16 청구인에게 89년 귀속분 양도소득세 24,138,690원 및 동방위세 4,OO7,730원을 과세하였다.

2. 청구인 주장

청구인이 89.7.27 양도한 이 건 토지에 대하여 처분청은 투기거래로 보아, 전시의 양도소득세를 실지거래가액으로 과세하였으나, 대법원 판례(대법원 제2부 1990.7.10 선고 90누1519 판결 양도소득세등 부과처분취소 및 대법원 제1부 1990.5.8 선고 89누8149 판결 양도소득세등 부과처분취소)와 같이 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호 소정의 부동산의 투기억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래인 재산제세 조사사무처리규정(국세청 훈령 제980호) 제72조 제3항 제8호의 규정은 법적 안정성과 예측가능성을 부여함을 목적으로 하는 조세법률주의의 원칙에 위배되는 무효의 규정이라고 판시하고 있는 바, 이 건 토지에 대한 과세처분을 취소하여야 하며 양도소득세를 과세하는 경우에도 위 토지는 청구인의 노모가 노후 보장책으로 청구인 명의로 매수한 것이며, 5년간 대리경작을 시키다 양도한 포도나무 재배단지로서 양도가액중 포도나무 가격이 불분명하므로 토지가액에 대하여는 기준시가로 과세하는 것이 타당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견

서울지방국세청장은 청구인에 대한 부동산 투기거래조사시 청구인이 흉부외과 의사로서 이 건 토지를 취득하여 89.7.27. 94,560,000원에 양도한 사실을 확인하고, 청구인이 이 건 토지소재지에 거주한 사실이 없이 주민등록상의 주소지만 이전하여 취득한 후 취득당시의 사용목적인 농업에 종사한 사실도 없이 양도한 이 건을 투기거래로 보아 양도 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 과세하도록 처분청에 통보하여 처분청이 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거쳐 투기거래로 보아 전시의 양도소득세를 실지거래가액으로 과세한 사실이 관계 기록에 의하여 확인이 되고 있다.

이부분 관련 법규정인 소득세법 제23조(양도소득) 제4항과 제45조 제1항 제1호 및 동법시행령 제170조 제4항 제2호의 규정을 모아 보면, 양도소득세는 양도가액과 취득가액은 그 자산의 양도 및 취득당시의 기준시가에 의하나 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정 규모 이상의 거래 기타부동산 투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의하여 결정하도록 규정하고 있고, 국세청장이 지정하는 거래를 규정하고 있는 재산제세 조사 사무처리규정 제72조 제3항에 의하면, 제8호에서 “국세청장·지방국세청장 또는 세무서장의 투기억제에 관련한 세무조사시와 소득세법 시행령 제170조 제9항 및 같은 법 시행규칙 제OO조의 2 제1항의 규정에 의거 설치된 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거쳐서 세무서장(또는 지방국세청장)이 투기거래로 인정한 때”라고 규정하고 있다.

또한 청구인이 87.8.31부터 89.12.28사이에 이 건 토지외에 4건의 토지 2,258평을 취득하고 2건의 아파트(35평, 70평)를 취득한 사실이 처분청의 조사내용에 의하여 확인되고 있다.

위 사실관계로 볼 때, 청구인은 의사로서 농사를 짓기 위한 실수요 목적으로 이 건 농지를 취득하였다고는 보아지지 아니하므로 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거쳐 투기거래로 보아 실지거래가액에 의하여 과세한 처분에 달리 잘못이 있어 보이지 않는다.

다음 청구인은 이 건 토지에 포도나무를 대리 경작하다가 양도하였고 포도나무가액이 불분명하므로 기준시가에 의하여 결정해야 한다고 주장하나 양도시 계약서를 보면, 이 건 토지의 양도가액에 포도나무가액을 포함한다는 내용이 없고, 토지의 취득자가 농민이 아닌 서울에 거주하는 사람인 점과 일반적으로 지상정착물의 가액은 토지가액에 포함된다고 할 것이고, 실수요자가 아니고 장래 지가상승을 위하여 거래되는 토지는 임목이나 포도나무등의 가격이 별도로 형성되어 거래되지 않는 점으로 볼 때, 포도나무가격이 불분명하므로 토지가액을 기준시가에 의하여 결정해야 한다는 청구주장은 이를 받아들일 수 없다는 의견이다.

4. 쟁점

이 건 심판청구는 청구인의 이 건 토지거래를 『재산제세 조사 사무처리규정 제72조 제3항 제8호』의 투기거래로 인정하여 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는데 그 쟁점이 있다.

5. 심리 및 판단

자산양도차익을 계산함에 있어서 기준이 되는 양도가액과 취득가액을 어떻게 결정할 것인가에 관하여 규정하고 있는 소득세법 제23조 제4항 및 동법 제45조 제1항 제1호를 살펴보면, 취득가액 및 양도가액은 기준시가로 결정함을 원칙으로 하되, 예외적으로 동법시행령 제170조 제4항의 규정 및 동법 시행규칙 제OO조의2 제4항의 규정에 의하여 실지거래가액이 확인되는 경우 실지거래가액으로 양도차익을 계산토록 규정하고 있고, 동법시행령 제170조 제4항 제2호에서 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모이상의 거래, 기타 부동산 투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서는 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우로 규정하고 있음을 알 수 있고,

재산제세 조사 사무처리규정 제72조 제3항에서는 전시 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 (국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모이상의 거래 기타 부동산 투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되는 거래)의 거래를 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우로서 8개 항목[1. 부동산을 미등기상태로 판매한 때, 2. 부동산을 취득할 수 있는 권리(예: 아파트 당첨권)를 양도한 때, 3. 미성년자 명의로 자산을 유상으로 취득하여 양도한 때, 4. 타인 명의로 자산을 유상으로 취득한 후 양도한 사실이 확인된 때, 5. 부동산을 취득하여 1년이내 양도한 때, 6. 군(읍제외)·면지역에 소재하는 부동산으로서 1과세기간중에 취득한 토지의 합계면적이 1만평이상이고 그가액(등록세 과세표준액)이 5천만원이상인 당해 부동산과 이에 부수된 건물을 양도한 때, 7. 시(서울특별시 및 직할시를 포함), 읍지역에 소재하는 부동산으로서 1과세기간중에 취득한 토지의 합계면적이 500평 이상이고 그 가액(등록세 과세표준액)이 1억원이상인 당해 부동산과 이에 부수된 건물을 양도한 때, 8. 위 각호이외의 거래자로서 국세청장, 지방국세청장 또는 세무서장의 투기억제에 관련한 세무조사와 소득세법시행령 제170조 제9항 및 같은법 시행규칙 제OO조의 2 제1항의 규정에 의거 설치된 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거쳐 세무서장(또는 지방국세청장)이 투기거래로 인정한 때]에 해당되는 때를 말한다고 규정하고 있다.

이 건의 경우에 있어서 앞의 1. 사실에서 본 바와 같이 처분청은 청구인의 이 건 토지 거래를 재산제세 조사 사무처리규정 제72조 제3항 제8호의 투기거래로 보아 공정과세위원회의 자문을 거쳐 투기거래로 보아 이 건 처분을 하였음을 알 수 있는 바, 처분청이 이 건 처분의 근거로 삼은 재산제세 조사 사무처리규정 제72조 제3항 제8호의 규정은 거래자가 투기거래자인가의 여부를 식별하기 위한 기준을 명시하지 아니하고 과세관청의 주관적인 판단에 의하여 투기거래자로 인정되면 양도 또는 취득가액을 실지거래가액에 의한다고 함으로써 양도가액을 기준시가에 의할 것인가 실지거래가액에 의할 것인가를 결정함에 있어서 과세관청의 자의적인 재량을 허용하고, 반면 납세의무자로서는 양도소득세의 부과 처분전에 자기에게 부과될 과세액을 전혀 예측할 수 없게 한 규정으로서, 과세관청의 자의적인 재량을 배제하여 국민의 재산권이 부당하게 침해되는 것을 방지하고 국민의 경제생활에 법적 안정성과 예측가능성을 부여함을 목적으로 하는 조세법률주의의 원칙에 위배되는 무효의 규정이라 할 것이며, 이러한 취지로서 대법원이 누차 판결[대법원 89누8149(90.5.8), 90누1519(90.7.10), 90누3768(90.7.27), 90누3652(90.7.27), 90누3478(90.7.27), 90누2543(90.8.10), 90누4426(90.8.10), 90누3638(90.8.14), 90누3164(90.8.14)]하고 있는 점으로 볼 때에도 청구인의 이 건 토지 거래에 대하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세하여야 한다는 청구주장은 이유있다고 판단되며[선결정례(합동회의) 국심90부1408, 90.12.31 동지], 나머지 청구인의 불복이유는 그 심리를 요하지 아니한다 할 것이다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.