청구인은 서울시 종로구 OO동 OOOOOO OOO에 거주하는 사람으로서 경기도 포천군 포천읍 OO리 OOOOOO OO 소재 공장용지 2,142평방미터 및 건물 331.5평방미터(이하 “쟁점부동산”이라고 한다)와 기계·비품을 87.1.19 청구외 OOO으로 부터 취득, 동년 10.15 청구외 OOO에게 양도하였는 바,

처분청은 청구인이 쟁점부동산을 취득하여 1년이내 양도하였으므로 부동산 투기거래라고 보아 쟁점부동산의 양도 및 취득가액을 실지거래가액(양도가액: 85,000,000원, 취득가액: 50,000,000원)에 의하여 양도차익을 계산, 90.2.16 자로 청구인에게 양도소득세 19,839,460원 및 동 방위세 4,040,610원을 과세하자, 청구인은 이에 불복하여 90.4.10 심사청구를 거쳐 90.7.25 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장

청구인은 쟁점부동산을 취득 및 양도함에 있어 별도의 매매계약서를 작성한 바 없고, 토지·건물 기타 기계장치 등의 가액을 구분한 바 없으며, 취득 및 양도계약에 따른 대금수수시 86.1.13 쟁점부동산 및 기계장치를 담보로 대출한 은행 채무잔액을 차감한 나머지 금액을 수수하였으나 처분청은 청구인과 무관한 청구외 OOOO주식회사의 장부 기장내용을 인용하였고, 청구인은 쟁점부동산을 취득하여 청구외 OOO에게 공장임대하였고, 동 임차자는 OO전기공업사라는 상호로 형광등 제조업을 청구인의 양도시까지 경영하였음에도 취득 및 양도시 기계장치와 비품가액을 은행채무가액 70,000,000원으로 보아 동 채무액과 동일하게 70,000,000원으로 하는 등 객관적인 자료나 사실관계조사함이 없이 막연하게 과세하였음을 알 수 있는 바,

따라서 토지·건물·기계 등의 개별가액의 산정에 있어 과세대상자산과 그 이외의 자산을 포괄적으로 취득 또는 양도하였으므로 과세대상자산을 구분하여 가액을 산정함이 불가능하므로 취득 또는 양도시 기준시가에 의하여 양도소득세를 결정함이 타당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견

이 건 처분에 대한 다툼은 쟁점부동산의 실지거래가액이 확인되는지 여부에 있다 할 것이므로 쟁점부동산의 취득 및 양도당시의 거래내용을 확인한 바, 쟁점부동산 및 기계장치를 청구인으로부터 취득한 청구외 OOO(OOOO주식회사 대표이사)의 취득내용에 따라 기장한 청구외 OOOO주식회사의 기장은 토지·건물 85,000,000원, 기계장치 67,300,000원, 집기비품 2,700,000원, 합계 155,000,000원으로 확인되고 있으며 청구인의 89.9.9 자 확인서 내용은 기계포함 155,000,000원으로 되어 있고 청구인의 87.6.16 자 영수증에는 영수금액 85,000,000원으로 되어 있는 사실과 OOOO주식회사의 기장 및 쟁점부동산의 등기부등본의 근저당설정내용, 처분청의 자료통보내용에 의해 판단하여 보면 청구인이 쟁점부동산을 양도한 가액은 현금 85,000,000원과 쟁점부동산에 의하여 담보된 채무 70,000,000원을 합한 155,000,000원(이중 기계장치등 가액 70,000,000원)이고 쟁점부동산을 취득한 가액은 현금 50,000,000원과 쟁점부동산에 의하여 담보된 채무 70,000,000원을 합한 120,000,000원(이 중 기계장치 등 가액 70,000,000원)인 사실을 인정할 수 있으며, 기계·비품은 토지 및 건물을 사용할 목적으로 첨가 취득한 것으로서 취득 및 양도당시 모두가 70,000,000원인 사실을 인정할 수 있다.

위 심리한 바에 따르면 결국 쟁점부동산의 취득가액은 50,000,000원인 점과 이건 실지거래가액에 따른 양도차익은 35,000,000원인 사실을 인정할 수 있으므로 쟁점부동산의 취득가액 및 양도가액이 확인되지 아니한 경우로는 보아지지 아니한다.

따라서 쟁점부동산의 취득 및 양도당시의 실지거래가액이 확인되지 아니하므로 취득 및 양도가액 모두를 기준시가에 따라 결정하여야 한다는 청구주장은 이유없다는 의견이다.

4. 쟁점

이 건의 다툼은 쟁점부동산을 기계장치 및 비품과 함께 거래한 경우 쟁점부동산의 실지거래가액이 확인되는지 여부를 가리는 데에 있다고 할 것이다.

5. 심리 및 판단

이 건 처분경위 등을 살펴보면, 처분청은 이 건 부동산투기거래로 보고, 청구인이 쟁점부동산 및 기계·비품을 일괄하여 120,000,000원에 취득, 155,000,000원에 양도하였다는 확인서와 매수인 OOO이 대표이사로 있는 OOOO주식회사 장부상에 기재된 기계·비품가액 70,000,000원에 근거하여 쟁점부동산의 양도가액을 85,000,000원(155,000,000원 - 70,000,000원), 취득가액을 50,000,000원(120,000,000원 - 70,000,000원)으로 결정한 데 대하여, 청구인은 쟁점부동산과 기계·비품을 자산별 구분없이 일괄하여 거래하였고 달리 매매계약서가 없었으므로 쟁점부동산의 양도 및 취득가액을 기준시가에 의하여 결정하여야 한다고 주장하고 있는 바,

관련 법 규정을 살펴보면, 소득세법 제23조 제4항 및 동 법 제45조 제1항은 대통령령이 정하는 경우를 제외하고는 양도 및 취득가액을 기준시가에 의하여 계산하도록 규정하고 있으며 동 법 시행령 제170조 제4항 제2호에서 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래 기타 부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 하고 있으며, 이에 따라 재산제세조사사무처리규정(국세청 훈령 제980호, 87.1.26) 제72조 제3항에서 국세청장이 부동산투기억제를 위하여 지정한 거래를 규정하고 있고, 또한 소득세법 시행령 제170조 제1항에서는 양도차익을 결정함에 있어서 양도 또는 취득가액 중 어느하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른하나도 실지거래가액에 의하여 결정하여야 하나, 양도 또는 취득가액 중 어느하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액으로, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 동 법 시행령 제115조 제1항 제1호 (다)목 및 동법시행규칙 제56조의 5 제5항 및 제7항에 의하여 환산한 가액으로 결정하여야한다라고 규정하고 있다.

이 건의 경우, 청구인이 쟁점부동산을 87.1.19 취득하여 동년 10.15 양도하였으므로 위 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제5호(부동산을 취득하여 1년이내 양도한 때)에 해당되는 거래이므로(청구인은 쟁점부동산에 86.3.29 가등기 설정하였다가 쟁점부동산 취득이전인 동년 6.4 동 가등기를 말소하였으며, 차용증서 등 전소유자에 대한 채권관련자료를 제시하지 못하므로 청구인이 채권담보실행으로 쟁점부동산을 취득 및 양도하였다고 볼 수 없다) 쟁점부동산의 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되면 이에 의하여 과세하여야 할 것이다.

첫째, 양도시 실지거래가액이 확인되는지에 대하여 살펴보면, 쟁점부동산 매수자인 청구외 OOO은 청구인이 쟁점부동산을 청구외 OOO에게 양도한 매매계약서를 당심에 제시하였으며 동 매매계약서에는 토지 55,000,000원, 건물 30,000,000원, 기계·비품 70,000,000원, 계 155,000,000원으로 각자산별 가액 구분이 되어 있는 바,

청구외 OOO은 본인에게 유리한 것도 없으면서 청구인이 부인하는 매매계약서를 허위로 당심에 제시하지 않았을 것이고, 달리 동 매매계약서가 허위라고 인정할만한 거증이 없을뿐 아니라, 동 매매계약서 내용이 청구인이 확인한 일괄양도가액 155,000,000원, 매수인 OOO이 대표이사로 있는 OOOO주식회사 장부에 기재된 기계·비품가액 70,000,000원과 내용이 부합하므로 청구인의 쟁점부동산 실지양도가액은 85,000,000원으로 확인된다고 할 것이다.

둘째, 취득시 실지거래가액이 확인되는지에 대하여 살펴보면, 청구인이 쟁점부동산 및 기계·비품을 일괄하여 120,000,000원에 취득하였다는 확인서 이외 달리 거증자료가 없음에도 불구하고 처분청은 양도시에 적용한 위 OOOO주식회사 장부상의 기계·비품가액 70,000,000원을 취득시에도 그대로 적용하여 청구인의 쟁점부동산 취득가액을 50,000,000원으로 결정한 것은 잘못된 산정방법이라 할 것이며,

따라서 이 건 청구인의 쟁점부동산 실지취득가액은 확인되지 않는다고 할 것이다.

결국, 이 건 청구인의 쟁점부동산 거래는 부동산 투기거래로서 그 양도가액은 확인되나 취득가액은 확인되지 않으므로 위 법 규정에 의하여 쟁점부동산의 양도가액은 확인된 85,000,000원으로, 취득가액은 재무부령에 따라 환산한 가액으로 각 각 결정하여야 할 것이다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.