나. 건물에 하자가 있는 경우 하자보수비용 이외에 건물의 시가하락금액이 통상의 손해에 포함되는지 여부(소극)

나. 특단의 사정이 없는 한 건물에 하자가 있음으로써 발생한 시가의 하락은 그 하자가 치유됨으로써 회복되는 것이라고 봄이 상당하다 할 것이므로 건물에 균열이 생김으로써 발생된 손해는 통상 그 보수에 필요한 비용상당액에 한정될 뿐 이와 별도로 시가하락으로 인한 손해가 있다고 인정할 수 없다.

2. 별지1 각 (나)항 기재 원고들의 나머지 청구와 별지2 각 (나)항 기재 원고들의 청구를 각 기각한다.

3. 소송비용 중 별지1 각 (나)항 기재 원고들과 피고 사이에 생긴 부분은 이를 10등분하여 그 9는 원고들의, 나머지는 피고의 각 부담으로 하고, 별지2 각 (나)항 기재 원고들과 피고 사이에 생긴 부분은 위 원고들의 부담으로 한다.

4. 제 1항은 가집행할 수 있다.

소송비용은 피고의 부담으로 한다 라는 판결과 가집행선고.

원고 오종산, 정윤화, 조형식, 민준식 등은 자신들을 비롯한 입주자들이 서울 마포구 도화2동 536 지상 15층, 지하 3층 정우상가 맨션에 관하여 별지 1, 2 각 (다)항의 부분을 서로 구분하여 소유하고 있었는데 피고는 1985.6.경부터 마포로 제1구역 제11지구 재개발사업으로 같은 동 16의 14, 16, 55 토지상에 삼창프라자빌딩을 신축하기 위하여 위 토지를 지하 5층까지 굴착하게 되었는 바, 그 경우 위 토지 옆에 건축되어 있는 정우상가맨션에 피해가 없도록 측벽지지 구조물을 설치하여야 함에도 이를 설치하지 아니한 채 굴착함으로써 위 정우상가맨션의 건물지반이 침하됨으로써 그 건물의 공용부분인 옥상, 외벽, 타일 등에 균열이 생기고 부대시설인 화단, 현관입구, 보도, 오일탱크 및 맨홀 등에 균열과 침하가 생겼는데 정우상가맨션의 공용부분은 위 원고들을 비롯한 입주자들의 공유물이므로 위 원고들은 공유물에 대한 보존행위로서 위 건물의 보수공사에 필요한 공사비 합계 금 131,681,644원 중 일부 금 90,883,347원의 지급을 구한다고 주장한다.

살피건대 위 원고들의 주장을 풀이하면, 위 정우상가맨션은 아파트 및 사무실 등의 각 부분이 구조상 구분되어 원고들을 비롯한 각 입주자들이 독립하여 이용하는 건물로서 집합건물룰의소유및관리에관한법률 제1조 의 적용을 받는다 할 것인데 위 법 제16조 제1항 단서에 의하면 공용부분의 관리에 관한 사항은 통상의 집회결의로써 결정하되 보존행위는 각 공유자가 할 수 있으므로 위 법에 따라 보존행위로서 위 건물보수공사비를 청구하는 것으로 이해된다.

그러나, 원고들의 청구는 결국 공유물에 끼친 불법행위를 이유로하는 손해배상청구권을 소송물로 하는 것으로서 공유물 자체를 보존하기 위한 보존행위에 해당한다고 볼 수 없으므로 특별한 사유가 없는 한 각 공유자는 그 지분에 대응한 비율 한도에서만 손해배상청구권을 행사할 수 있고 타인의 지분에 대해서는 청구권이 없다 할 것인 바( 대판 1970.4.14.선고 70다171 판결 참조), 그 특별한 사유에 관한 주장, 입증이 없으므로 원고들은 다른 공유자의 지분에 대응한 손해배상청구는 할 수 없다 할 것이고, 나아가 원고들이 자기의 지분에 대응한 비율 한도내에서 각자 손해배상청구권을 행사할 수 있는지 여부에 관하여 살피기로 한다.

먼저 위 법률에 의하면 구분소유권은 그 전유부분만을 그 목적으로 할 수 있고 수개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단 기타 구조상 구분소유자의 전원 또는 그 일부의 공용에 제공되는 건물부분은 구분소유권의 목적으로 할 수 없으며( 제2조 , 제3조 제1항 ), 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속하나( 제10조 ) 구분소유자는 건물의 보존에 해로운 행위 기타 건물의 관리 및 사용에 관한 구분 소유자의 공동의 이익에 반하는 행위를 하여서는 아니되고( 제5조 ) 보존행위가 아닌 한 구분소유자 전원의 집회결의로써 결정하도록 하고 있으며( 제16조 ), 또한 건물에 대하여 구분소유관계가 성립되면 구분소유자는 전원으로써 건물 및 그 대지와 부속시설의 관리에관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성하게 되고( 제23조 ) 구분소유자가 10인 이상일 때에는 관리인을 선임하여야 하며( 제24조 ), 관리인은 공용부분의 보존, 관리 및 변경을 위한 행위, 관리단의 사업시행에 관련하여 관리단을 대표하여 행하는 재판상 또는 재판외의 행위 등을 할 수 있다( 제25조 )고 규정하고 있는 바, 위 규정의 취지를 모아보면 수개의 구분소유권의 목적이 된 전유부분과 그 전유부분의 사용을 위하여 필요한 공용부분이 결합된 집합건물의 경우에는 비록 공용부분이 구분소유자들의 공유에 속한다고 할지라도 집합건물의 관리를 위한 행위는 구분소유자 전원의 집회결의에 의하도록 하여 일부 구분소유자의 공유자로서의 개인주의적인 권한행사를 제한하고 구분소유자 공동의 이익을 위하여 단체법적인 제한을 가함으로써 집합건물에 관한 법률관계의 획일적인 규율을 도모하고자 하는 것이 위 법의 취지라 할 것이다. 따라서, 집합건물의 공용부분에 관하여 불법행위를 한 제3자를 상대로 손해배상청구를 하는 경우에는 그 건물 자체를 보존하기 위한 단순한 방해배제청구 등과는 달리 각자 손해배상청구권을 행사할 수 없고 구분소유자 전원의 집회결의 또는 집합건물의 관리단에 의하여 행사되는 것이 집합건물에 관한 법률관계의 획일적인 규율을 도모하는 방법이라 할 것이므로 위 원고들은 각자 독립하여 자기의 지분 비율에 의한 손해배상청구권을 행사 할 수도 없다할 것이다.

따라서, 이 사건 정우상가맨션의 관리단이 아닌 원고 오종산, 정윤화, 조형식, 민준식 등만이 당사자가 되어 제기한 위 정우 상가맨션의 공용부분에 관한 손해배상청구는 모두 이유없다 할 것이다.

2. 전유부분에 대한 손해배상청구에 관한 판단

각 성립에 다툼이 없는 갑 제1호증의 1 내지 4(각 등기부등본), 갑 제3호증의 3(검증조서), 증인 최정범의 증언에 의하여 진정성립이 인정되는 갑 제2호증(보고서)의 각 기재, 위 증인의 증언, 감정인 신형범의 감정의견에 변론의 전취지를 종합하면 원고들은 위 정우상가맨션의 별지 1, 2의 각 (다)항 기재의 각 전유부분을 구분하여 소유하고 있는데, 피고(1988.2.1.주식회사 삼창주택에서 삼창산업 주식회사로 상호가 변경되었다)는 1985.6.경부터 마포로 제1구역 제11지구 재개발사업으로 같은 동 16의 14, 16, 55토지상에 삼창프라자빌딩을 신축하기 위하여 그 토지를 지하 5층까지 굴착함으로써 위 정우상가맨션의 건물지반이 침하되게 되고 그로 인하여 별지 1 각 (나)항 기재 원고들이 소유하는 건물부분에 균열이 발생한 사실, 그런데 그 균열은 피고가 위 굴착공사를 시공함에 있어 그 토지 바로 옆에 건립되어 있는 위 정우상가맨션의 지반에 영향이 없도록 제반 안전조치를 취한 다음에 시공하여야 함에도 이를 게을리함으로써 발생한 사실, 위 균열을 보수하는데 소요되는 비용은 별지 1 각 (라)항 기재와 같은 사실을 인정할 수 있고 이에 반하는 을 제3호증의1, 을 제5호증(각 의견서), 을 제4호증(보고서)의 각 기재는 믿지 아니하고 달리 위 인정을 뒤집을 만한 증거가 없다.

그렇다면 별지1 각(나)항 기재 원고들의 각 전유부분에 발생된 균열은 피고가 위 정우상가맨션의 바로 옆 토지를 지하 5층 깊이까지 굴착함에 있어 필요한 충분한 안전조치를 취하지 아니한 과실로 인하여 발생된 것이라 할 것이니 피고는 그의 불법행위로 인하여 별지 1 각(나)항 기재 원고들이 입은 균열의 보수비용 상당의 손해를 배상할 의무가 있다 할 것이다.

한편 원고들은 그 각 전유부분에 균열이 생김으로써 그 구분건물의 시가가 하락하게 되었으므로 피고는 별지 1, 2 각 (마)항의 시기하락금액 상당의 손해도 배상할 의무가 있다고 주장하고 감정인 신형범의 감정의견도 이에 부합하고 있으나 먼저 앞에서 전유부분에 균열이 발생한 것으로 인정된 별지1 각(나)항 기재 원고들의 경우에는 특단의 사정이 없는 한 건물에 하자가 있음으로써 발생된 시가의 하락은 그 하자가 치유됨으로써 회복되는 것이라고 봄이 상당하다 할 것이므로 이 사건과 같이 건물에 균열이 생김으로써 생긴 손해는 통상 그 보수에 필요한 비용 상당액에 한정될 뿐 이와 별도로 시가하락으로 인한 손해가 있다고 인정할 수 없고, 다음 별지2 각 (다)항 기재 원고들의 경우에는 그 각 전유부분에 균열이 발생하였다고 하더라도 앞서 설시한 바와 같이 그 하자보수에 필요한 비용 이외에 시가하락으로 인한 손해가 있다고 인정할 수 없으므로 원고들의 시가하락금액 상당의 손해가 있다는 주장은 받아들일 수 없다할 것이다.

3. 결 론

그렇다면, 먼저 별지 1 (나)항 기재 각 원고들의 청구에 대하여는 피고는 위 원고들에게 그 전유부분의 하자에 관한 보수비용 상당액인 별지 1 각 (라)항 기재 금액과 위 각 돈에 관하여 별지 1 (가)항 순번 1 내지 4 기재 원고들에 대하여는 위 원고들의 소장이 피고에게 송달된 날인 1986.6.9.부터, 나머지 원고들에 대하여는 그 소장이 피고에게 송달된 날인 1988.6.16.부터 피고가 손해배상의무의 존재와 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 이 사건 판결선고일인 1988.12.12.까지는 민법에 정한 연 5푼, 그 다음날부터 완제일까지는 소송촉진등에관한특례법에 정한 연 2할 5푼의 각 율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다 할 것인 바, 위 원고들의 청구는 위 인정범위내에서만 이유있어 인용하고 원고들의 나머지 전유부분의 시가하락금액 상당의 손해에 대한 청구와 원고 오종산, 정윤화, 민준식, 조형식 등의 공용부분의 손해에 관한 청구부분은 각 이유없어 기각하며, 다음 별지 2 (나)항 기재 각 원고들은 그 전유부분의 시가하락금 상당의 손해배상을 구하고 있으므로 위에서 설펴본 바와 같이 이유없어 모두 기각하기로 하고, 소송비용의 부담에 관하여는 민사소송법 제89조 , 제92조 , 제93조 를, 가집행의 선고에 관하여는 민사소송법 제199조 를 각 적용하여 주문과 같이 판결한다.

판사 강현중(재판장) 임준호 장승화

참조판례

본문참조판례

참조조문

본문참조조문

관련문헌