○ 겸용주택 1채를 소유하고 있는 거주자로 임대현황은 아래와 같습니다.

- 토지면적 : 157m2, 건축물 연면적 : 140.39m2

1층(점포) 64.79m2중 1/2을 임차인 갑이 사용

1층(점포) 64.79m2중 1/2을 임차인 을이 사용

2층(주택) 64.79m2와 지하층(주택) 10.81m2를 임차인 을이 사용

위와 같을 경우 주택면적(75.6m2)이 점포면적(64.79m2)보다 크므로 전체를 주택으로 보아 소득세법 제12조 제2호의 규정에 따라 임대소득에 대하여 비과세 하는지, 아니면 부가가치세법 기본통칙에 따라 임차인별로 면적을 계산하여 갑이 사용한 부분에 대한 임대소득은 과세하고 을이 사용한 점포와 주택에 대하여는 그 임대소득을 과세하지 않는지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 법령

○ 부가가치세법 제12조 【면 세】

① 다음 각호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다.

11. 주택과 이에 부수되는 토지의 임대용역으로서 대통령령이 정하는 것 (1980. 12. 13 개정)

○ 부가가치세법시행령 제34조 【주택과 이에 부수되는 토지의 임대용역의 범위】

① 법 제12조 제1항 제11호에 규정하는 주택과 이에 부수되는 토지의 임대는 상시주거용(사업을 위한 주거용의 경우를 제외한다)으로 사용하는 건물(이하 “주택” 이라 한다)과 이에 부수되는 토지로서 그 면적이 건물이 정착된 면적의 5배(도시계획구역 밖에 있는 토지의 경우에는 10배)를 초과하지 아니하는 것의 임대를 말하며, 이를 초과하는 부분은 토지의 임대로 본다. (1990. 12. 31 개정)

② 임대주택에 부가가치세가 과세되는 사업용 건물(이하 “사업용 건물” 이라 한다)이 함께 설치되어 있는 경우에는 주택과 이에 부수되는 토지의 임대의 범위는 다음 각호의 규정에 의한다. (1980. 12. 31 개정)

1. 주택부분의 면적이 사업용 건물부분의 면적보다 큰 때에는 그 전부를 주택의 임대로 본다. 이 경우에 당해 주택에 부수되는 토지임대의 범위는 제1항과 같다.

2. 주택부분의 면적이 사업용 건물부분의 면적과 같거나 그보다 작은 때에는 주택부분 이외의 사업용 건물부분은 주택의 임대로 보지 아니한다. 이 경우에 당해 주택에 부수되는 토지의 면적은 총토지면적에 주택부분의 면적이 총건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산하며, 그 범위는 제1항과 같다.

○ 소득세법 제12조 【비과세소득】

다음 각호의 소득에 대하여는 소득세를 과세하지 아니한다. (1994. 12. 22 개정)

2. 부동산임대소득 중 전답을 작물생산에 이용하게 함으로 인하여 발생하는 소득 및대통령령이 정하는 주택의 임대소득 (1999. 12. 28 개정)

○ 소득세법시행령 제8조의 2 【비과세 주택임대소득】

① 법 제12조 제2호에서 “대통령령이 정하는 주택의 임대소득” 이라 함은 3개 이하의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득을 말한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 주택임대소득을 제외한다. (2000. 12. 29 개정)

나. 관련 통칙 및 예규

○ 부가가치세법 기본통칙12-34-1 【주택임대면적에 따른 면세여부 판단기준】

① 부동산을 2인 이상의 임차인에게 임대한 경우에는 임차인별로 주택부분의 면적(사업을 위한 거주용인 경우 제외)이 사업용 건물부분의 면적보다 큰 때에는 그 전부를 주택의 임대로 본다. (1998. 8. 1 개정)

② 면세되는 주택용 건물에 부수되는 토지의 면적은 당해 주택용 건물부분의 정착(바닥)면적을 기준으로 판단한다. (1998. 8. 1 개정)

○ 부가46015-1762,1999.06.22

【제목】

겸용주택 임대의 경우 ‘임차인별’ 로 주택부분의 면적이 더 큰 경우는 면세되며 더 작은 경우는 과세됨

【질의】

지하 1층 지상 3층인 점포가 달린 집을 어렵게 장만하게 되었음. 건물의 용도는 지하 1층 86.5m2는 소주방으로 전세와 월세를 조금 받고 있으며, 지상 1층 86.5m2전체(주택부분 48m2, 소매점 38.5m2) 한사람에게 전세를 주어 식당으로 사용하고 있으며, 지상 2층 86.5m2에 2칸의 주택을 전세를 놓고, 3층은 노모와 함께 거주하여 살고 있던 중 작년부터 세무서에서 느닷없이 건물임대사업자로 등록하라는 독촉이 있어 세무서에 가서 세무공무원의 안내로 전세계약서 사본등을 제출하고 신고서에 도장을 날인후 돌아온 뒤 얼마 지나서 4만원정도의 부가가치세를 고지받아 납부하였으며, 1998년도 2기 부가가치세 신고때에는 전세값 및 월세의 하락으로 납부세액 미달로 신고 부가가치세를 납부치 않았으나, 1999년 5월에는 종합소득세 확정 처분에 따라 50여만원이라는 큰돈을 어렵게 마련하여 납부하였음.

여기서 궁금한 것은 첫째, 건물의 전체 면적이 346m2중 주택이 221m2이고 소주방 및 소매점이 125m2인 건물이 건물임대사업자에 해당이 되는지 여부

둘째, 지상 1층 부분이 86.5m2중 주택이 48m2, 소매점 38.5m2를 동일인에게 전체를 임대하여 월세금을 조금 받고 있는데 제가 알기로는 주택면적이 큰 경우에는 주택으로 보아 부가세가 면제된다는데 그 여부.

셋째, 지상 2, 3층 주택과 지상 1층도 주택면적이 커 부가세가 면세가 될 수 있는지와 지하 1층 소주방의 부가세 대상 여부.

넷째, 본인의 잘못으로 부가세가 많이 신고되어 종합소득세 과세기준인 총수입금액이 많이 산정된 경우 기납부한 소득세에 대하여 정정 신청을 할 수 있는지 여부

【회신】

귀 질의 첫째, 둘째, 셋째의 경우 주택과 부가가치세가 과세되는 사업용 건물이 함께 설치되어 있는 건물을 임대하는 경우에 임차인별로 주택부분의 면적이 사업용 부분의 면적보다 큰 때에는 부가가치세가 면제되는 것으로 귀 질의의 경우 지하 1층의 임대에 대하여는 부가가치세가 과세되는 것이며, 지상 1층(주택부분의 면적이 사업용 부분의 면적보다 크고 동일인에게 임대하는 경우) 및 지상 2층의 임대에 대하여는 부가가치세법 제12조 제1항 제11호 규정에 의하여 부가가치세가 면제되는 것임.