2. 소송비용은 원고의 부담으로 한다.

가. 소외 1의 소유이던 별지 기재 건물(이하, ‘이 사건 다세대 주택’이라 한다)에 관하여 수원지방법원 안산지원 2002. 9. 27. 접수 제15668호로 남인천농업협동조합 명의의 근저당권설정등기가 경료되었는데, 근저당권자인 남인천농업협동조합의 신청에 따라 진행된 수원지방법원 안산지원 2003타경29930호 임의경매절차에서 원고가 2005. 5. 16. 이 사건 다세대 주택을 낙찰 받아 그 소유권을 취득하였다.

나. 피고는 1994. 12. 20.경 다가구용 단독주택으로 건축되어 소유권보존등기가 경료 된 안산시 단원구 (상세지번 생략) 지상의 지하 1층 지상 3층 주택(지층 및 1층, 2층은 각 3가구로, 3층은 2가구로 구조상 구분되어 있는 상태임) 중 이 사건 다세대 주택에 해당하는 부분(이하, ‘이 사건 다가구 주택’이라 한다)을 임차하여 이를 인도받고, 같은 날 ‘안산시 (상세지번 생략)’으로 전입신고를 마친 다음 이 사건 다가구 주택에 거주하여 왔다.

다. 그러던 중 피고는 2001. 4. 13. 당시 이 사건 다가구 주택 소유자인 소외 2와 사이에 이 사건 다가구 주택을 보증금 24,000,000원, 임대기간 2001. 4. 13.부터 2002. 4. 12.까지로 하여 임차하기로 하는 임대차계약을 체결하고, 같은 날 임대차계약서상에 확정일자까지 받으며 이 사건 다가구 주택에서 계속하여 거주하여 왔다.

라. 그 후 이 사건 다가구 주택을 포함한 당해 건물 전체의 소유권을 취득한 소외 1은 다가구용 단독주택인 위 건물을 다세대 주택으로 변경하는 것으로 관할 행정청에 신청하고 그에 따라 2002. 9. 13. 이를 다세대 주택으로 각 층·호마다 구분한 후 그 명의로의 소유권이전등기를 마쳤는데, 이로써 피고가 임차한 이 사건 다가구 주택은 이 사건 다세대 주택으로 변경되었으며, 관할 행정청은 이 사건 다세대 주택에 관해 집합건축물대장을 작성하였고, 이에 종전 다가구용 단독주택에 관한 등기부는 폐쇄되고, 2002. 9. 24. 다세대 주택으로 변경된 등기부가 새로 작성되었다.

마. 피고는 2003. 1. 9. 이 사건 다가구 주택이 다세대 주택으로 변경됨에 따라 주민등록법시행령 제9조 제3항 규정에 의거 ‘안산시 단원구 (상세지번 생략) 다세대 101호’로 특수주소변경을 하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑제2호증, 갑제3호증의 1, 2, 갑제4호증, 을제1 내지 4호증의 각 기재, 변론전체의 취지

2. 주장 및 판단

가. 주장

원고는, 이 사건 다세대 주택으로 변경되기 전인 이 사건 다가구 주택의 임차인인 피고가 주택임대차보호법 소정의 대항력을 취득한 시점은 다세대 주택으로의 변경에 따라 그가 특수주소변경을 신고한 2003. 1. 9.이라 할 것인데, 그에 앞선 2002. 9. 27. 이 사건 다세대 주택에 관해 근저당권이 설정되어 있으므로, 피고는 위 임차권으로서 이 사건 다세대 주택에 관해 진행된 임의경매절차에서 낙찰 받아 그 소유권을 취득한 원고에게 대항할 수 없다 할 것이니, 피고는 원고에게 이 사건 다세대 주택을 명도할 의무가 있다고 주장한다.

이에 대해 피고는, 그가 이 사건 다세대 주택으로 변경되기 전인 이 사건 다가구 주택을 임차하여 이를 인도받은 다음, 그곳에 주민등록을 마친 1994. 12. 20.경 주택임대차보호법 소정의 대항력을 취득하였고 이로써 이 사건 다세대 주택에 관한 임의경매절차에서 그 소유권을 취득한 원고에게 대항할 수 있다 할 것이므로, 원고의 청구에 응할 수 없다고 주장한다.

나. 판단

(1) 처음에는 다가구용 단독주택으로 소유권보존등기가 경료된 건물의 일부를 임차하여 주민등록을 마친 임차인의 주민등록이 나중에 다세대 주택으로 구분된 후 이를 바탕으로 근저당권을 취득하여 등기부상 이해관계를 가지게 된 제3자에 대한 관계에서 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부는 그 제3자의 입장에서 보아 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 주택에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있는가의 여부에 따라 판단할 것인바, 통상의 경우 등기부상 이해관계를 가지려는 제3자는 등기부를 통해 당해 주택의 표시에 관한 사항과 주택에 관한 권리에 관한 사항을 파악할 수 있으므로, 처음에는 다가구 주택으로 소유권보존등기가 경료되었다가 나중에 다세대 주택으로 변경된 경우 당해 주택에 관해 등기부상 이해관계를 가지려는 제3자는 위와 같이 다가구 주택이 다세대 주택으로 변경되었다는 사정을 등기부상 확인할 수 있다 할 것이다.

따라서 처음에 다가구용 단독주택으로 소유권보존등기가 경료된 건물의 일부를 임차한 임차인은 이를 인도 받고 임차 건물의 지번을 정확히 기재하여 전입신고를 하면 주택임대차보호법 소정의 대항력을 적법하게 취득한다 할 것이고, 나중에 다가구용 단독주택이 다세대 주택으로 변경되었다는 사정만으로 임차인이 다가구 주택임을 전제로 이미 취득한 대항력을 상실하게 되는 것은 아니라 할 것이다.(그렇지 아니하고 다가구 주택이 나중에 다세대 주택으로 변경되었다는 임대인 측의 우연한 사정 때문에 임차인이 다가구 주택임을 전제로 이미 취득한 대항력을 상실하게 된다는 것은 매우 부당하다 할 것이다)

(2) 이 사건에 관하여 보건대, 앞서 인정한 바와 같이 피고가 1994. 12. 20. 이 사건 다가구 주택을 임차하여 이를 인도받고, 같은 날 이 사건 다구가 주택의 지번인 ‘안산시 (상세지번 생략)’으로 전입신고를 마침으로써 그 익일인 1994. 12. 21. 주택임대차보호법 소정의 대항력을 취득하였다 할 것이고, 그 이후에도 피고가 주민등록의 이탈 없이 계속하여 이 사건 다가구 주택에 거주하여 온 이상 이미 취득한 대항력은 상실되지 않은 채 계속 유지되고 있다 할 것이므로, 피고가 다가구용 단독주택임을 전제로 대항력을 취득한 이후에 다세대 주택으로 변경된 후 이를 바탕으로 등기상 이해관계를 가지게 된 근저당권자인 남인천농업협동조합의 신청에 따라 진행된 임의경매절차에서 이 사건 다세대 주택을 낙찰 받은 원고는 피고에 대해 이 사건 다세대 주택의 명도를 청구할 수 없다 할 것이므로, 원고의 위 주장은 이유 없다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없다 할 것이므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

[별지 건물의 표시 생략]

판사 문성관

심급 사건

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