본인은 ○○구에 있는 재건축조합의 조합장으로 1999.1월부터 재건축공사가 시작되어 우여곡절 끝에 이제 준공되어 입주하게 되었으나, 조합원에게 종합소득세가 부과된다고 하여 조합원사이에 동요가 있어 이렇게 질의하게 되었습니다.

우리 조합의 관리처분 내용은 아래와 같으며 이때 조합의 과세소득은 얼마인지요 ?

1. 조합원 현황: 조합원수 24명, 50세대(모두 35평으로 상가없음)를 신축하여 26세대는 일반 분양하여 건축비에 충당하였으며, 조합원지분평가액이 낮아 조합원당 30,000천원씩 부담하여 건축비에 충당하였음.

2. 관리처분 내역; 일반인에게 분양한 분양대금; 44억원, 조합원 분담금; 7.2억원, 조합설립일 현재 토지시가, 당초 조합원 보유토지 평가액 20억원이며, 이중 일반인에게 분양된 토지지분 평가액은 12억원

시공사와 총 도급금액 55억원이며 이중 일반인에게 분양된 건물면적에 해당되는 건축비는 30억원임

3. 이때 우리조합의 과세소득은 어떻게 계산되는지요

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 시행령 제48조 【사업소득의 수입시기】

사업소득에 대한 총수입금액의 수입할 시기는 다음 각호에 규정하는 날로 한다.

5. 건설ㆍ제조 기타 용역(도급공사 및 예약매출을 포함하며, 이하 이호에서 “건설등” 이라 한다)의 제공 (1998. 12. 31 개정)

용역의 제공을 완료한 날(목적물을 인도하는 경우에는 목적물을 인도한 날). 다만,계약기간이 1년 이상인 경우로서 재정경제부령이 정하는 경우에는재정경제부령이 정하는 작업진행률(이하 “작업진행률” 이라 한다)을 기준으로 하여야 하며, 계약기간이 1년 미만인 경우로서 재정경제부령이 정하는 경우에는 작업진행률을 기준으로 할 수 있다.

○ 소득세법 시행규칙제20조 【건설 등에 의한 수입의 수입시기 및 총수입금액 등의 계산】 (1999. 5. 7 제목개정)

① 영 제48조 제5호 단서의 규정에 의한 건설등의 제공에 있어서 각 과세기간의 총수입금액에 산입할 금액은 건설등의 계약금액에 작업진행률을 곱하여 계산한 금액에서 직전과세기간까지 총수입금액으로 계상한 금액을 차감한 금액으로 한다. (1999. 5. 7 개정)

② 영 제48조 제5호 단서에서 “계약기간이 1년 이상인 경우로서 재정경제부령이 정하는 경우” 라 함은 건설등의 계약기간(그 목적물의 건설등의 착수일부터 인도일까지의 기간을 말한다. 이하 이 조에서 같다)이 1년 이상인 건설등으로서 비치ㆍ기장된 장부에 의하여 당해 과세기간 종료일까지 실제로 발생한 건설등의 필요경비 총누적액을 확인할 수 있는 경우를 말한다. (1999. 5. 7 개정)

③ 영 제48조 제5호 단서에서 “재정경제부령이 정하는 작업진행률” 이라 함은 다음 산식에 의하여 계산한 비율을 말한다. 다만, 건설등의 수익실현이 건설등의 작업시간ㆍ작업일수 또는 기성공사의 면적이나 물량 등(이하 이 항에서 “작업시간등” 이라 한다)과 비례관계가 있고, 전체 작업시간등에서 이미 투입되었거나 완성된 부분이 차지하는 비율을 객관적으로 산정할 수 있는 건설등의 경우에는 그 비율로 할 수 있다. (1999. 5. 7 개정)

작업진행률 = 당해 과세기간말까지 발생한 건설등의 필요경비 총 누적액 / 건설등의 필요경비 총 예정액

④ 제3항의 규정에 의한 건설등의 필요경비 총예정액은 건설업회계처리기준을 적용 또는 준용하여 건설등의 도급계약당시 추정한 원가에 당해 과세기간말까지의 변동상황을 반영하여 합리적으로 추정한 원가로 한다. (1999. 5. 7 개정)

⑤ 영 제48조 제5호 단서에서 “계약기간이 1년미만인 경우로서 재정경제부령이 정하는 경우” 라 함은 계약기간이 1년미만인 경우로서 사업자가 그 목적물의 착수일이 속하는 과세기간의 결산을 확정함에 있어서 작업진행률을 기준으로 총수입금액과 필요경비를 계상한 경우를 말한다. (1999. 5. 7 개정)

나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 소득46011-21317,2000.11.10

【제목】

재건축조합의 소득금액계산시 필요경비에 산입하는 토지의 가액인 조합원이 현물출자한 당시의 가액의 범위

【질의】

소득세법 예규 소득 46011-82, 1999. 9. 28 및 소득 46011-342, 1999. 11. 12 등에 의하면, 재건축조합의 소득금액 계산에 있어서 필요경비에 산입하는 토지의 가액은 조합원이 현물출자한 당시의 가액으로 하는 것으로 공신력있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 당해 감정가액으로 한다고 되어 있는데, 당 재건축조합에서는 출자당시(조합승인일 1998. 2. 16)에 토지를 감정한 토지의 감정가액이 없어서, 준공검사일 이전에 공신력이 있는 감정기관에 의뢰하여, 감정평가에 관한 규칙 제7조에 의하여 1998. 2. 16자로 소급하여 감정하고자 함. 이 경우 이 소급감정가액이 현물출자당시의 가액으로 인정되어 필요경비에 산입할 수 있는지와 이 경우에도 2 이상의 공신력이 있는 감정기관의 감정이 필요한지를 질의함.

【회신】

필요경비에 산입하는 토지의 가액은 조합원이 현물출자한 당시의 가액으로 하는 것으로 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 당해 감정가액으로 계산하며, 감정가액이 없는 경우에는 상속세 및 증여세법 제61조의 규정에 의하여 평가한 가액으로 하는 것임.