[2]공동주택관리규약은 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 그 효력이 있다는 공동주택관리령 제9조 제4항 규정의 의미 및 효력

[2]공동주택관리규약은 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 그 효력이 있다는 공동주택관리령 제9조 제4항의 규정은 공동주택의 입주자들이 공동생활의 질서유지와 주거생활의 향상을 위하여 공동주택의 관리, 사용 등의 사항에 관하여 공동주택관리규약으로 정한 내용이 승계인에 대하여도 효력이 있다는 뜻으로서, 관리비와 관련하여서는 승계인도 공동주택관리규약에 따른 관리비를 납부하여야 한다는 의미로 해석될 뿐, 그 규정에 의하여 승계인이 전 입주자의 체납관리비까지도 승계하여 부담하는 것으로 해석되지는 않는다 할 것이고, 만약 그렇지 아니하고 위 공동주택관리령의 규정에 의하여 승계인에게 전 입주자의 체납관리비 채무가 승계되는 것으로 해석된다고 한다면, 그 규정은 기본권 제한의 한계로서의 비례의 원칙을 일탈하여 승계인의 재산권을 과도하게 침해하는, 즉 재산권의 본질적 내용을 침해하는 위헌적인 규정이라고 아니할 수 없다.

2.피고는 원고에게 1,840,727원 및 이에 대한 1999. 8. 31.부터 2000. 5. 17.까지는 연 5%의, 2000. 5. 18.부터 완제일까지는 연 25%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.

3. 원고의 나머지 항소를 기각한다.

4. 소송 총비용 중 10%는 원고의, 나머지는 피고의 각 부담으로 한다.

5. 제2항은 가집행할 수 있다.

다음 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제2, 3, 4호증, 을 제1호증, 을 제2호증의 1부터 4의 각 기재에 변론의 전취지를 합하여 인정할 수 있고, 반증이 없다.

가.원고는 1999. 2. 22. 서울 강서구 가양동 (번지 생략) 소재 (이름 생략)아파트 612동 204호(이하 '이 사건 아파트'라 한다)를 경락받아 같은 해 4. 7. 그 대금을 완납하고 같은 달 23. 소유권이전등기를 경료하였다.

나.원고는 1999. 7. 초경 이 사건 아파트로 이사오려고 하였는데, 이 사건 아파트가 속한 (이름 생략)아파트의 관리를 맡고 있는 피고는 원고가 위 아파트 입주자들이 정한 공동주택관리규약에 따라 이 사건 아파트의 전 소유자인 소외 배태길이 체납한 아파트관리비를 납부하여야 한다고 하면서, 원고가 이를 납부하지 않는 한 이사를 들어오지 못하게 하였다.

다.이에 따라 원고는 1999. 7. 3. 피고에게 전 소유자 배태길의 1998. 1. 1.부터 같은 해 7. 1.까지의 기간에 대한 체납관리비 2,012,040원을 납부한 후 같은 해 7. 4. 이 사건 아파트로 이사하였다.

2. 법령 및 관리규약의 규정

가.주택건설촉진법의 위임에 따라 제정된 대통령령인 공동주택관리령 제9조 제1항은 "공동주택의 입주자 등은 공동주택의 관리 또는 사용에 관한 공동주택관리규약(이하 '관리규약'이라 한다)을 정하여야 한다."고 규정하고 있고, 같은 조 제3항 제3호는 관리규약의 내용에는 "입주자 등의 권리 및 의무, 관리비, 사용료 및 특별수선충당금의 세대별 부담액 산정방법, 징수, 보관, 예치 및 그 사용절차와 이를 납부하지 아니한 자에 대한 조치"가 포함되어야 한다고 규정하고 있으며, 같은 조 제4항은 "관리규약은 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 그 효력이 있다."고 규정하고 있다.

나.공동주택관리령의 규정에 따라 제정된 위 (이름 생략) 아파트의 공동주택관리규약(을 제1호증, 이하 '이 사건 관리규약'이라 한다)은 제6조 제1항에서 "관리규약은 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 그 효력이 있다."고 규정하는 한편, 제13조 제1항에서는 "관리주체는 관리비 사용료 및 특별수선충당금에 대한 채권은 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 행사할 수 있다."고 규정하고 있다.

3. 당사자의 주장

가. 원 고

(1)원고는 경매절차에서 이 사건 아파트를 경락받았기 때문에 원고의 이 사건 아파트의 소유권취득은 승계취득이 아니라 원시취득이라 할 것이고, 따라서 원고에 대하여는 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 관리비채권을 행사할 수 있다고 하는 이 사건 관리규약 제13조 제1항이 적용되지 아니한다.

(2)그렇지 않다고 하더라도 위와 같은 관리규약의 규정은 당사자의 승낙 없이 타인의 채무를 인수시킬 수 없다는 민법상의 채무인수의 법리에 비추어 볼 때 입주자 지위의 승계인이 전 소유자의 관리비 지급채무를 인수하겠다는 명시적 또는 묵시적 승낙이 있는 경우에만 적용되는 것인데, 원고는 그러한 승낙을 한 적이 없다.

(3) 따라서 원고는 원고가 이 사건 아파트의 소유권을 취득하기 이전에 발생한 전 입주자의 체납관리비에 대해서는 아무런 책임이 없다고 할 것임에도 불구하고, 이를 납부하지 않으면 이 사건 아파트에 이사를 오지 못하게 하는 피고의 강요에 의하여 어쩔 수 없이 이를 납부하게 된 것이므로, 피고에 대하여 부당이득으로서 그 반환을 구한다.

나. 피 고

(1)원고가 경락에 의하여 이 사건 아파트를 취득한 것은 아파트의 입주자의 지위를 승계한 것이므로, 피고는 위와 같은 공동주택관리령 및 이 사건 관리규약의 규정에 따라 원고에 대하여 전 입주자인 배태길의 체납관리비 채권을 행사할 수 있다.

(2)이 사건 관리규약 제13조 제1항은 공동주택의 효율적 관리를 통해 대다수 입주자들의 이익을 보호하려는 취지에서 규정된 것이고, 공동주택관리령 제9조 제2항은 관리규약은 분양자 과반수의 합의로 제정하고 입주자 과반수의 찬성으로 개정한다고 규정하여 입주자 다수의사에 의한 자치관리를 실현하려고 한 점에 비추어, 입주자의 지위를 승계한 자가 전 입주자의 체납관리비 채무를 인수하겠다는 명시적 또는 묵시적 승낙이 있는 경우에만 이를 납부할 의무를 부담한다고 할 수는 없다.

(3) 더욱이 관리비는 공공성이 있는 것으로서 경락받고자 하는 사람이 관리비 체납 여부도 확인하지 아니하고 아파트를 경락받은 것은 잘못으로서, 체납관리비 채무가 승계되지 않으면 그에 대한 처리가 불가능한 실정이다.

4. 판 단

가. 원고가 이 사건 아파트입주자 지위의 승계인에 해당하는지 여부

경락으로 인한 소유권취득은 원시취득이 아니라 승계취득이므로, 원고는 위 공동주택관리령 및 이 사건 관리규약에서 정하고 있는 '승계인'에 해당한다. 따라서 이 사건 관리규약 제13조 제1항의 규정에 의하면, 일응 원고가 피고에 대하여 전 입주자인 배태길의 체납관리비를 납부할 의무를 부담하는 것으로 보인다.

나. 이 사건 관리규약 제13조 제1항의 유효 여부

승계인의 의사 여하 또는 선의, 악의를 불문하고 승계인으로 하여금 전 입주자의 체납관리비를 부담하도록 하고 있는 이 사건 관리규약 제13조 제1항의 규정은, 승계인으로 하여금 불측의 재산상의 피해를 입게 할 수 있다는 점에서, 헌법상 기본권 제한의 한계로서 요구되는 비례의 원칙을 준수하여야 하고, 그렇기 위하여서는 재산권 등 기본권에 대한 제한이 권리의 본질적 내용을 침해하지 않는 것으로서, ① 그 달성하고자 하는 목적이 정당하고, ② 그 수단이 위와 같은 목적을 달성하기 위하여 적정하며, ③ 가능한 한 필요최소한의 제한만을 가하여야 하고, ④ 이를 통하여 달성하려는 공익과 그 제한에 의하여 당사자가 입는 피해를 형량하여 그들간에 균형이 이루어져야 한다.

이러한 관점에서 이 사건 관리규약 제13조 제1항을 살펴볼 때, 관리비의 효율적 징수를 통해서 공동주택의 효율적 관리를 기하고 대다수 입주자들의 이익을 보호하여야 할 필요성이 있다는 점에서 동 규정은 그 목적의 정당성이 인정된다고 볼 여지는 있다고 하더라도, 체납관리비를 승계되는 것으로 하지 않으면 이에 대한 처리가 불가능한 것이라고 할 수도 없을 뿐만 아니라, 승계인으로 하여금 전 입주자의 관리비 체납사실을 미리 알 수 있도록 하는 아무런 제도적 장치도 없고 승계되는 체납관리비의 액수의 한도도 없는 상황에서, 승계인의 의사 여하 또는 그 선의, 악의를 불문하고 전 입주자의 체납 관리비를 승계하도록 하는 것은, 위와 같은 목적을 이루기 위한 수단으로써의 적정성을 갖추지 못하였을 뿐만 아니라 피해의 최소성원칙에도 어긋나 기본권 제한의 한계로서의 비례의 원칙을 일탈하여 승계인의 재산권의 본질적 내용을 침해하는 것이라 할 것이다.

결국, 위 규정은 헌법상 요구되는 비례의 원칙에 위반하여 승계인의 재산권을 과도하게 침해하는 위헌적인 규정일 뿐만 아니라 사적 자치의 원칙에도 반하기 때문에, 민법 제103조 소정의 선량한 풍속, 기타 사회질서에 위반되어 그 효력이 없다고 하여야 할 것이다.

다. 공동주택관리령의 해석

한편, 공동주택관리령 제9조 제4항은 관리규약이 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 효력이 있다고 규정하고 있고, 이 사건 관리규약도 제6조 제1항에서 같은 내용의 규정을 두고 있으나, 위와 같은 규정은, 공동주택의 입주자들이 공동생활의 질서유지와 주거생활의 향상을 위하여 공동주택의 관리·사용 등의 사항에 관하여 관리규약으로 정한 내용이 승계인에 대하여도 효력이 있다는 뜻으로서, 관리비와 관련하여서는 승계인도 관리규약에 따른 관리비를 납부하여야 한다는 의미로 해석될 뿐, 동 규정에 의하여 승계인이 전 입주자의 체납관리비까지도 승계하여 부담하는 것으로 해석되지는 않는다 할 것이다. 만약 그렇지 아니하고 위 공동주택관리령의 규정에 의하여 승계인에게 전 입주자의 체납관리비 채무가 승계되는 것으로 해석된다고 한다면, 위 공동주택관리령의 규정은 앞에서 본 바와 마찬가지의 이유로 기본권 제한의 한계로서의 비례의 원칙을 일탈하여 승계인의 재산권을 과도하게 침해하는, 즉 재산권의 본질적 내용을 침해하는 위헌적인 규정이라고 아니할 수 없다.

라. 부당이득반환청구권의 성립 및 범위

따라서 피고는 원고에 대하여 위 배태길의 체납관리비 채권을 행사할 아무런 법적 근거가 없음에도 불구하고 원고가 이를 납부하지 아니하면 이 사건 아파트에 이사 들어올 수 없게 하여 원고로 하여금 어쩔 수 없이 이를 피고에게 납부하게 함으로써, 법률상 원인없이 이득을 얻고 원고에게 손해를 가하였다 할 것이므로, 원고에게 그 부당이득금을 반환할 의무가 있다고 할 것이다.

그러므로 나아가 그 범위에 관하여 살피건대, 원고가 1999. 4. 7. 이 사건 아파트의 경락대금을 완납한 사실은 앞에서 본 바와 같으므로, 원고는 그 날 이 사건 아파트의 소유권을 처분하였다 할 것이고 따라서 그 날 이후의 관리비는 원고에게 납부의무가 있다고 할 것이어서, 피고에 대하여 부당이득으로서 반환을 구할 수 있는 것은 1999. 4. 6. 이전의 관리비에 한한다 할 것인바, 갑 제2, 3호증의 기재에 의하면, 원고가 피고에게 납부한 1998. 1. 1.부터 1999. 7. 1.까지의 기간에 대한 관리비 2,012,040원 중 1998. 1. 1.부터 1999. 4. 7.까지의 기간에 해당하는 금액은 1,844,720원인 사실을 인정할 수 있고, 반증이 없으므로, 이에 의하면 1998. 1. 1.부터 1999. 4. 6.까지의 기간에 해당하는 금액은 1,840,727원(1,844,720×461일/462일, 원 미만 버림)이라고 봄이 상당하다.

4. 결 론

그렇다면 피고는 원고에게 위 부당이득금 1,840,727원 및 이에 대한 이 사건 소장송달 다음날인 1999. 8. 31.부터 피고가 그 이행의무의 존부와 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 당심 판결선고일인 2000. 5. 17.까지는 민법에 규정된 연 5%의, 그 다음날부터 완제일까지는 소송촉진등에관한특례법에 규정된 연 25%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있으므로, 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하여야 할 것인바, 원심판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 원심판결의 원고 패소 부분 중 이에 해당하는 부분을 취소하여 피고에게 위 금원의 지급을 명하고, 원고의 나머지 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.