나. 건설부 발행의 “토지가격비준표”상의 비준율을 “가”항의 지역요인의 비교수치로 적용할 수 있는지 여부

나. 건설부 발행의 “토지가격비준표”는 개별토지가격을 산정하기 위한 자료로 제공되고 있는 것이지 토지수용에 따른 보상액 산정의 기준이 되는 것은 아니고, 특히 그 토지가격비준표는 개별토지가격 산정시 표준지와 당해 토지의 토지특성상의 차이를 비준율로써 나타낸 것으로 지역요인에 관한 것이라기보다는 오히려 개별요인에 관한 것으로 보여지므로, 토지수용에 따른 보상액 산정에 있어 이를 참작할 수는 있을지언정 그 비준율을 지역요인의 비교수치로 그대로 적용할 수는 없다.

1. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 이 사건 이의재결에서 보상액산정의 기초로 삼은 제일감정평가사합동사무소 및 경상감정평가사합동사무소의 각 감정평가는 이 사건 수용대상토지와 표준지의 품등비교를 함에 있어서 그 지역요인과 개별요인을 구체적으로 특정, 명시하지 아니함으로써 그 보상액산정이 과연 적정하게 이루어졌는지를 알아볼 수 없게 되어 있으므로 적법한 감정이라고 볼 수 없다고 하고서, 나아가 원심감정인 소외인의 감정평가가 관계 법령에 따른 적정한 것이라 하여 이에 의하여 이 사건 수용대상토지에 대한 보상액을 산정하고 있다.

2. 그러나, 원심이 채용한 원심감정인의 감정평가방법은 다음과 같은 점에서 수긍할 수가 없다.

(1) 수용대상토지의 손실보상액 산정을 위한 과정의 하나로 표준지와 수용대상토지의 지역요인 및 개별요인을 대비하여 품등비교를 함에 있어, 개별요인의 경우 대상토지와 표준지 자체의 토지특성상의 차이를 비교하는 것과 마찬가지로 지역요인 역시 대상토지가 속한 지역과 표준지가 속한 지역의 각 지역적 특성을 비교하여야 할 것이다.

그런데 기록에 의하면, 이 사건 토지와 표준지는 모두 자연녹지지역에 속한 임야이므로 임야지지역의 지역요인 조건들, 예컨대 접근조건·자연조건·행정적 조건·기타조건 등에 따라 대상토지와 표준지가 각 소재한 지역의 지역요인을 비교하였어야 할 것임에도, 원심감정인은 이 사건 토지와 표준지의 지역요인을 비교함에 있어, 표준지 소재지역 내에 있는 주택지대가격과 이 사건 토지가 소재하고 있는 주택지대가격을 비교분석한다고 전제하고서(기록 202면, 위‘주택지대가격’이 무엇을 의미하는지는 그 의미가 분명하지 않으나, 요컨대 주택지지역의 지목이 대인 토지의 가격을 의미하는 것으로 보인다), 그 비교분석을 위하여 이 사건 토지와 표준지의 각 비교표준지를 새로이 선정한 다음 그 기재와 같은 논리조작을 통하여 새로운 비교표준지 상호간의 지역요인을 비교한 결과를 이 사건 토지와 표준지의 지역요인의 비교수치로써 적용하고 있는바, 원심감정인의 이러한 감정평가방법은 그 전제부터가 관계 법령상 근거가 없는 것이어서 적법한 평가방법이 될 수 없다고 할 것이다.

(2) 원심감정인은 원심증언에서 위와 같은 지역요인의 비교방법을 취하게 된 데 대하여, 이 사건 토지가 소재하고 있는 지역의 임야는 모두 공원용지로 들어가 있어서 가격이 형성되어 있지 아니한 까닭으로 표준지와 대상토지의 지역요인을 직접 비교하기 어렵다는 이유를 내세우고 있는바(기록 제271면), 이 사건 토지의 손실보상액을 산출하기 위해서 비교표준지를 선정하고 그 표준지공시지가에 시점수정을 한 다음 표준지와의 지역요인 및 개별요인 등의 품등비교를 거쳐 기타사항을 참작하는 등의 논리적 조작을 거치는 것이므로 이 사건 토지가 공원용지로 편입되어 있어 가격이 형성되어 있지 아니한지의 여부는 지역요인의 비교에 있어서는 고려의 대상이 되지 않는다고 할 것이다.

(3) 더욱이 원심감정인은 이 사건 토지에 대한 비교표준지로는 일반주거지역에 소재한 대를 선정하고 표준지에 대한 비교표준지로는 자연녹지지역에 소재한 대를 선정하였는바, 수용대상토지가 도시계획구역내에 있는 경우 그 용도지역이 토지의 가격형성에 미치는 영향을 고려하여 볼 때, 비교분석을 위한 비교표준지의 선정조차 용도지역상 이 사건 토지쪽이 표준지쪽에 비하여 유리하게 선정된 것이어서 잘못된 것이라고 할 것이다.

(4) 한편, 원심감정인은 지역요인의 비교수치를 적용함에 있어 건설부발행의 ‘토지가격비준표’상의 가격배율을 막바로 적용하고 있는바, 위 토지가격비준표는 개별토지가격을 산정하기 위한 자료로 제공되고 있는 것이지 토지수용에 따른 보상액산정의 기준이 되는 것은 아니라고 할 것이고, 특히 위 토지가격비준표는 개별토지가격 산정시 표준지와 당해토지의 토지특성상의 차이를 비준율로써 나타낸 것으로 지역요인에 관한 것이라기보다는 오히려 개별요인에 관한 것으로 보여지므로, 토지수용에 따른 보상액 산정에 있어 이를 참작할 수는 있을지언정 그 비준율을 그대로 적용할 수는 없는 것임에도 원심감정인은 이를 그대로 적용한 잘못을 범하였다고 할 것이다.

사정이 위와 같음에도 불구하고 원심이 위 감정인의 감정결과를 그대로 채용하여 이 사건 토지의 보상액을 정한 것은 수용대상토지의 손실보상액평가에 관한 관계 법령의 법리를 오해하였거나 채증법칙에 위배함으로써 판결에 영향을 미친 위법이 있다 할 것이므로, 이 점을 지적하는 논지는 이유가 있다.

3. 그러므로 원심판결 중 피고들 패소 부분을 파기하고 이 부분 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.