[2]채권보전용 토지를 유예기간 내에 매각하지 못한 데에 정당한 사유가 있다고 한 사례

[2]보험회사가 대출금에 대한 담보로 제공받은 부동산을 대출원리금의 회수를 위한 임의경매절차에서 낙찰받은 후 즉시 성업공사에 매각을 의뢰하였으나 원매자가 없어 유예기간 내에 처분하지 못하였고 그 부동산을 취득한 이후 이를 보유·이용하려고 한 적이 없는 점에 비추어 유예기간 내에 매각하지 못한 데에 정당한 사유가 있다고 한 사례.

2. 소송비용은 피고의 부담으로 한다.

피고는, 원고가 1994년경 낙찰받아 취득한 별지목록 기재 각 토지에 대하여 구 지방세법(1998. 12. 31. 법률 제5615호로 개정되기 전의 것, 이하 같다.) 제112조 제2항 소정의 비업무용 토지에 해당한다는 이유로 1999. 4. 13. 중과세율을 적용하여 산출한 세액에서 기납부한 세액을 공제하고 취득세 금 72,108,430원, 농어촌특별세 금 6,609,930원을 부과, 고지하는 처분(이하 '이 사건 처분'이라 한다)을 한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다.

2. 원고의 주장 요지

별지목록 기재 각 토지는 원래 신안물산 주식회사의 소유였는데, 원고가 위 회사에 대하여 가지고 있던 원금 10억 원의 채권 담보를 위하여 별지목록 기재 각 토지와 그 지상건물에 관하여 근저당권을 설정하였다가 위 근저당권의 실행을 위한 임의경매절차에서 낙찰받아 그 대금을 상계처리함으로써 원고가 취득하게 된 것으로서, 연체대출금의 회수와 비업무용 자산의 매각위임에 관한 협정에 따라 성업공사에 별지목록 기재 각 토지와 그 지상건물 등에 관한 매각을 위임하였으나, 구 지방세법시행령(1997. 10. 1. 대통령령 제15489호로 개정되기 전의 것, 이하 같다.) 제84조의4 제4항 제2호에 의한 유예기간 동안 수차에 걸친 매각노력에도 불구하고 위 부동산들이 매각되지 않은 이상, 결국 원고는 이 사건 각 부동산을 처분하기 위한 정상적인 노력을 다하였음에도 유예기간을 넘기게 된 것이므로 이는 위 시행령 소정의 '정당한 사유'에 해당하고, 따라서 피고가 원고에 대하여 별지목록 기재 각 토지를 비업무용 부동산으로 보고 취득세 등을 중과한 것은 위법하다는 취지이다.

3. 처분의 적법 여부

가. 관계 법령

지방세법 제112조 제2항：대통령령으로 정하는 별장·골프장·고급주택·고급오락장·법인의 비업무용 토지·고급선박을 취득할 경우의 취득세율은 제1항의 세율의 100분의 750으로 한다.

같은법시행령 제84조의4(법인의 비업무용 토지의 범위)④ 다음 각 호의 1에 해당하는 토지는 제1항 내지 제3항의 규정에 불구하고 법인의 비업무용 토지로 보지 아니한다.

2.채권을 보전하거나 행사할 목적으로 취득하는 토지. 다만, 취득 후 1년(은행법·보험업법·신탁업법 그 밖의 법률에 의한 금융기관이 금융기관부실자산등의효력적처리및성업공사의설립에관한법률에 의하여 설립된 성업공사에 매각을 위임한 토지 및 농지법 제12조의 규정에 의한 농지저당기관이 취득하는 농지와 농가주택의 부속토지는 2년 6월) 이내에 정당한 사유 없이 매각되지 아니한 경우(정당한 사유 없이 매매계약이 해제된 경우를 포함한다.)에는 그러하지 아니하다.

농어촌특별세법 제5조(과세표준과 세율)①농어촌특별세는 다음 각 호의 과세표준에 해당 세율을 곱하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

6.과세표준：지방세법에 의하여 납부하여야 할 취득세액

세율 100분의 10

나. 판 단

그러므로 과연 원고가 별지목록 기재 각 토지를 취득한 후 2년 6개월 내에 매각하지 못한 데에 정당한 사유가 있는지에 대하여 본다.

(1)갑 제2, 7, 8호증의 각 1 내지 3, 갑 제3, 4호증의 각 1, 2, 갑 제5호증, 갑 제6호증의 1 내지 14, 을 제2 내지 제7호증의 각 기재와 증인 A의 증언에 변론의 전취지를 종합하면, 다음의 각 사실을 인정할 수 있고 반증 없다.

(가)원고는 각종 보험계약의 체결과 보험료 수금 및 지급, 보험금 지급을 위한 재산 이용 등을 목적으로 하는 주식회사인바, 1993. 6. 29. 신안물산 주식회사에 10억 원을 대출하여 주었다가 변제받지 못하게 되자 그 원금 및 이자 채권의 추심을 위하여 상수원보호구역 내에 위치한 별지목록 기재 각 토지와 그 지상의 냉동창고 및 공장 건물 등(이하 '위 부동산'이라 한다.)에 대하여 채권최고액 금 15억 원으로 하여 이미 설정하여 두었던 근저당권에 기하여 수원지방법원 B로 경매를 신청하였다가, 위 부동산을 스스로 낙찰받아 1994. 9. 16.자로 낙찰대금 11억 5,750만 원을 자신의 채권으로 상계함으로써 위 부동산을 취득하게 되었다.

(나)이후 원고는 금융기관부실자산등의효력적처리및성업공사의설립에관한법률에 의하여 설립된 성업공사와 맺은 연체대출금의 회수와 비업무용 자산의 매각위임에 관한 협정에 따라 성업공사에게 위 부동산에 대한 매각을 위임하였는데, 제1차 공매기일인 1994. 10. 4. 최저공매가 13억 6,100만 원, 제2차 공매기일 1995. 2. 7. 최저공매가 12억 5,000만 원, 제3차 공매기일 같은 해 3. 2. 최저공매가 12억 5,000만 원, 제4차 공매기일 같은 해 9. 26. 최저공매가 12억 4,000만 원, 제5차 공매기일 1996. 4. 9. 최저공매가 12억 3,000만 원, 제6차 공매기일 같은 해 7. 30. 최저공매가 12억 3,000만 원, 제7차 공매기일 1997. 1. 21. 최저공매가 12억 2,500만 원, 제8차 공매기일 같은 해 3. 25. 최저공매가 12억 원이 되도록 유찰을 거듭하였고, 위 시행령 규정에 의한 유예기간 2차 6개월이 지난 뒤에도 제9차 공매기일 1997. 7. 8. 최저공매가 11억 5,000만 원, 제10차 공매기일 같은 해 10. 28. 최저공매가 10억 원, 제11차 공매기일 1998. 5. 12. 최저공매가 9억 5,000만 원, 제12차 공매기일 1999. 9. 21. 최저공매가 8억 원, 제13차 공매기일 같은 해 11. 1. 최저공매가 7억 5,000만 원으로 내려가기까지 매각이 이루어지지 아니하였고, 한편, 원고가 직접 1996. 9. 2. 소외 C와 위 부동산에 대한 매매계약을 12억 3,000만 원에 체결하기도 하였었으나 위 C가 계약금조차 입금하지 않는 바람에 위 매매계약이 해제되기도 하였다.

(다)원고가 위 부동산에 근저당권을 설정할 당시 감정평가를 의뢰한 결과 1992. 5. 20.을 기준으로 하여 감정평가액은 2,044,193,300원이었다.

(2)판단컨대, 위 시행령 제84조의4 제4항 제2호에서 채권보전용 토지를 원칙적으로 비업무용 토지에서 제외하면서 위 토지에 대하여 유예기간 내에 매각할 의무를 부여하고 있는 것은 법인이 고유목적 이외의 토지를 보유함으로 인한 비생산적인 투기의 조장을 방지하여 토지의 효율적인 이용을 꾀하려는 데에 있는 것이므로, 위 시행령 단서 규정 소정의 정당한 사유의 유무를 판단함에 있어서는 위와 같은 규정의 취지를 충분히 고려하면서 당해 법인의 성격, 토지의 취득경위 및 가액, 매각을 어렵게 하는 법령상, 사실상의 장애사유 및 장애 정도, 당해 법인이 토지를 매각하기 위하여 진지한 노력을 다하였는지 여부 등을 참작하여 구체적인 사안에 따라 개별적으로 판단하여야 할 것이고, 특히 채권의 보전을 위한 수단으로 부득이 채권담보에 제공된 부동산을 취득한 경우는 토지를 사용·수익하기 위하여 취득한 경우와는 취득목적이 다른 만큼 비업무용 토지의 일반적인 범위에 관하여 규정하고 있는 위 시행령 제84조의4 제1항 제1호 소정의 '고유업무에 사용하지 아니한 데에 대한 정당한 사유'에 있어서 '정당한 사유'의 유무를 판단하는 기준을 그대로 적용하여서는 아니될 것인바(대법원 1997. 12. 12. 선고 97누14217 판결 참조), 위 증거들에 의하면, 위 인정 사실과 같이 원고가 담보가치가 2,044,193,300원 상당에 이른다는 감정평가에 따라 위 부동산에 채권최고액 15억 원의 근저당권을 설정하고 소외 회사에 원금 10억 원을 대출해주었다가 그 이자까지 포함하여 회수하지 못하게 되어 낙찰대금 11억 5,750만 원으로 별지목록 기재 각 토지를 포함한 위 부동산을 취득하게 되자, 관계 규정에 따라 성업공사에 즉각 매각을 의뢰하였고 성업공사업무규정에 정해진 바에 따라 제1차 공매기일의 최저공매가격은 1994. 4. 14. 당시 감정평가액 1,319,696,000원에 유입, 취득비용 67,135,000원을 합한 범위 내에서 정하게 되었고, 비록 최초경매가격 및 이후 저감된 최저공매가격에 대하여 각 20% 및 10%씩 감액할 것을 성업공사로부터 요구받았으나 원고가 이에 응하지 않아 위 공매기일이 몇 차례 지나도록 최저공매가가 많이 저감되지 않았던 것은 사실이나, 매년 3, 4회 정도 공매기일을 열었으며 최초공매가격의 반액 정도로 삭감된 제13차 공매기일에 이르기까지 원매자가 나타나지 않고 있는 사실을 알 수 있고, 여기에다가 원고가 별지목록 기재 각 토지를 취득하게 된 경위, 대출금액과 별지목록 기재 각 토지의 취득가격, 별지목록 기재 각 토지를 취득한 후 이를 보유·이용하려고 한 바는 없는 점 등을 위 규정취지와 아울러 고려하면, 원고가 별지목록 기재 각 토지를 유예기간 내에 매각하지 못한 데에는 정당한 사유가 있다고 보아야 할 것이다.

4. 결 론

그렇다면 원고가 취득한 별지목록 기재 각 토지가 비업무용 부동산에 해당함을 전제로 취득세 및 농어촌특별세를 중과한 이 사건 처분은 위법하므로, 그 취소를 구하는 원고의 이 사건 청구는 이유 있어 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.