청구인은 2005.2.28. 아래 표와 같이 충청남도 OOO OOO OOO OOOO 답 102㎡ 외 5필지 4,601㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 아파트 신축용지로 OOOO건설주식회사(이하 “청구외법인”이라 한다)에 양도하고 농지대토에 의한 비과세로 양도소득세를 신고하였다.

(OO OO)

처분청은 쟁점토지 중 농지의 대토에 의한 비과세 요건을 갖춘 충청남도 OOO OOO OOO OOOO 전 442㎡를 제외한 충청남도 OOO OOO OOO OOOO 답 102㎡ 외 4필지 4,159㎡에 대하여 비과세 를 배제하고, 충청남도 OOO OOO OOO OOOO 소재 쟁점외토지 지상 주택(이하 “쟁점주택”이하 한다)의 주택멸실가액을 쟁점토지 양도에 대한 자본적 지출이 아닌 것으로 보아 필요경비에 불산입하고, 같은 곳OOOO 전 2,369㎡ 및 OOOO 전 991㎡(이하 “쟁점토지1”이라 한다)의 토지조성비 중 일부인 36,000,000원만을 쟁점토지의 필요경비에 산입하여 2005.10.14. 청구인에게 양도소득세 246,944,730원을 결정고지하였다.

청구인은 2006.1.6. 처분청에 이의신청을 하였고, 이의신청 결과 쟁점토지의 취득가액을 410,000,000원으로 결정하여 2006.2.10. 청구인에게 239,635,290원으로 감액경정하였다.

청구인은 이에 불복하여 2006.5.8. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 쟁점주택을 쟁점토지와 함께 양도하였으나 양도가액만 신고하고 취득가액은 신고 누락되었으므로 쟁점주택 취득가액을 필요경비에 산입하든지 아니면 기준시가에 의한 쟁점주택의 양도소득금액 -4,454,307원을 쟁점토지의 양도소득금액과 통산하여야 한다.

(2) 쟁점토지1은 취득 당시 폐축사 등으로 추가공사 없이는 사용이 불가능하여 폐축사 및 잡나무 등의 제거공사, 평탄작업 및 물막이 공사, 난방 및 오배수공사 등의 토지조성공사를 하여 막대한 공사대금이 발생하였으므로 관련 공사대금을 필요경비로 인정하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점주택에 대한 별도의 매매계약서가 존재하지 아니하고 쟁점토지 매매계약서에 쟁점주택 멸실에 대한 특약사항이 표기되지 아니한 점과 세무조사 전 청구인과 청구인의 남편 서OO이 제출한 진정서에 주택 값을 받지 아니하고 자진하여 청구외법인에 주택철거를 요구하였다고 진술한 사실 등으로 볼 때 쟁점주택 멸실은 쟁점토지 양도에 대한 자본적 지출로 볼 수 없어 필요경비 불산입은 정당하다.

(2) 쟁점토지 조성공사와 관련, 청구인이 제시한 거래 상대방의 확인서 등에 대하여 거래 상대방에게 확인한 바, 확인서 내용이 사실무근으로 밝혀지거나 거래 상대방의 확인내용이 허위임이 확인서에 표기된 중기사업자 및 쟁점토지 공사현장 토목기사 등에 의하여 확인되었는 바 거래사실이 확인되는 36,000천원 이외의 공사대금은 쟁점토지의 필요경비로 인정할 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

(1) 쟁점토지 외 멸실된 주택의 취득가액을 쟁점토지의 필요경비로 인정할 수 있는지 여부

(2) 쟁점토지 중 일부토지에 대한 토지조성비를 필요경비로 산입할 수 있는지 여부

나. 관련법령

소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액 (2005. 12. 31. 개정)

가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 (2005. 12. 31. 개정)

나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2005. 12. 31. 개정)

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29 개정)

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29 개정)

⑤ 취득에 소요된 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산등 필요경비의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1996. 12. 30 신설)

소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다. (2005. 12. 31. 개정)

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다. (2000. 12. 29 개정)

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액 (2000. 12. 29 개정)

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 (2000. 12. 29 개정)

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 (2000. 12. 29 개정)

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점(1)에 대하여 살펴본다.

(가) 쟁점주택은 쟁점토지와 지번이 다른 충청남도 OOO OOO OOO OO번지 지상에 소재한 연면적 237㎡, 지상 2층으로 1997.1.4. 준공한 주택으로 청구인의 소유로 되어 있고, 2005.4.30. 기준한 주택가격은 122,000천원으로 되어 있음이 심리자료에 의하여 확인된다.

(나) 청구인이 2003.11.11. 청구외법인과 체결한 쟁점토지에 대한 부동산매매계약서에는 멸실주택에 대한 내용이 전혀 없고 주택멸실에 대한 별도의 계약서도 작성되지 아니하였음이 확인된다.

(다) 청구인은 쟁점토지 부동산매매계약서를 체결하면서 쟁점주택에 대한 보상가격도 포함하기로 계약서에는 명기하지 아니하였지만 구두로 합의하였고, 쟁점토지 면적당 약 12만원 정도의 금액을 토지가에 포함하여 계약을 체결하였다고 주장하고 있어 살펴본다.

1) 2005.7.6. 청구인과 그의 배우자 서OO이 작성하여 처분청에 보낸 진정서 내용에 의하면, “2003.11.11. 쟁점토지 양도 당시 청구외법인에서 평당 900천원을 제시한 그대로 15개월이 지난 2005.2.28. 토지대금을 받을 때까지 청구외법인에서 1원의 돈도 더 받은 사실이 없다”고 진술하고, “쟁점주택의 철거는 쟁점토지 양도 당시 주택철거 이야기는 없었는데…(중간생략)…청구외법인은 처음보다 아파트 수량도 반으로 줄어서 타산도 맞지 않으니 쟁점주택을 1원이라도 달라 하면 회사는 사업을 포기한다 하여 할 수 없이 회사의 요구에 응한 것이다”라고 진술한 것으로 나타난다.

2) 이 건 양도소득세 부과 후, 2005.11.12. 청구외법인 직원 이OO와 김OO이 작성한 확인서에 의하면, 쟁점토지와 같은 위치에 있는 OOO OO번지 토지 매수가는 800천원, 같은 경계에 있는 OOO OOO번지 토지 매수가는 평당 650천원이었으나 쟁점토지는 평당 120천원을 주택가격에 추가하여 900천원에 매수하였다고 진술한 것으로 나타나고, 처분청이 제출한 2004년 공시지가에 의하면, 쟁점토지의 평당가격은 618천원인 반면 OOO OOOO 토지 평당가격은 459천원, OOO OOOOO 평당가격은 535천원인 것으로 확인된다.

3) 2005.7.7. 청구외법인의 직원 이OO가 작성한 확인서 및 2005.7.6. 인근의 부동산중개업자 오OO이 작성한 확인서에 의하면, 2003.11.11. 쟁점토지 매매계약 체결 당시 및 2005.2.28. 잔금 지급 당시 쟁점토지상에 청구인의 배우자 서OO이 콘테이너 제작 및 판매영업을 하고 있었다고 진술한 것으로 나타난다.

(라) 이상의 사실관계 및 진술내용을 종합하여 보면, 쟁점토지는 인근의 다른 토지보다 공시지가가 높을 뿐 아니라 콘테이너 제작 및 판매행위를 하고 있어 경제적 활용가치가 높았음이 객관적으로 확인되고, 쟁점토지 매매계약 체결당시 계약금액에 멸실주택 가격이 포함되어 있다는 청구주장과 관련자의 확인서는 청구인의 최초 진술 즉 주택가격을 받지 못하였다는 청구인의 진술서 내용과 상반된 내용으로서 신빙성이 없다 할 것이다. 또한 쟁점토지의 매매계약 체결당시 쟁점주택의 개별주택가격은122,000천원으로 농촌 주택으로서는 상당한 고가주택이었음에도 불구하고 쟁점주택 멸실에 대하여 계약서에 전혀 언급이 없었다는 사실은 거래 관행상 받아 들이기 어렵고, 청구인은 쟁점토지 양도가액에 주택가격이 포함되었다는 사실을 입증할 만한 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있다. 따라서 처분청이 멸실주택가액을 쟁점토지의 필요경비로 산입하지 아니한 당초 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

(2) 쟁점(2)에 대하여 살펴본다.

(가)청구인은 쟁점토지를 2005.2.28. 청구외법인에게 양도하면서 농지대토 비과세 양도소득세를 신고한 것에 대하여 처분청은 “쟁점토지1”의 토지조성비 36,000천원을 쟁점토지의 필요경비에 산입하여 2005.10.14. 청구인에게 양도소득세를 결정고지한 사실이 심리자료에 의하여 확인된다.

(나) 청구인은 처분청이 당초 필요경비에 산입한쟁점토지1의 토지조성비 36,000천원 외에 폐축사 및 잡나무 등의 제거공사, 평탄작업 및 물막이 공사, 난방 및 오배수공사 등의 토지조성에 추가로 투입된 공사비를 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하고 있어 살펴본다.

1) 청구인은 쟁점토지1의 토지조성비 중 청구인의 배우자 서OO이 2002.3월～6월중 OO산업에 판매한 컨테이너 3대분(36,000천원)에 대한 OO산업 공사대금에 대한 외상매출금 상계처리액 이외에는 비용지출을 인정할 만한 금융자료, 세금계산서 등 객관적인 증빙을 제시하지 못하자, 처분청은 청구인이 제출한 공사지출액 300,000천원 중 거래사실이 확인된 36,000천원에 대하여만 필요경비를 인정하여 양도소득세를 과세한 사실이 양도소득세 결정결의서에 의하여 확인된다.

2) 쟁점토지1에 대한 토지조성비 증빙으로 청구인이 제출한 2005.5.30. OO산업 대표 양OO가 작성한 토사 운송거래사실확인서에 의하면, OO산업은 2003.3월～2003.8월 기간동안 협력업체 OOOO기계 및 OOOO와 함께 토사를 쟁점토지1에서 충청남도 OOO OOO OOO OOO번지로 운송하였다고 진술하고 있으나 처분청의 이 건 관련 조사종결복명서에 의하면, OOOO기계 대표 박OO 및 OOOO 대표 이OO는 쟁점토지1에서 일한 적이 없다고 확인하고 있다.

3) OO산업 대표 양OO가 작성한 확인서에 의하면 OO산업이 협력업체 OO보일러와 함께 2003.3.1～2003.8.31. 기간동안 쟁점토지1에 대한 배수공사, 평토, 옹벽, 하수도 물막이공사 등을 작업하고 청구인으로부터 공사대금 225,000천원을 수령하였다고 진술하고 있으나, 처분청의 조사종결복명서에 의하면 2003～2004년 기간동안 쟁점토지1의 임차인인 모OO는 쟁점토지1에서의 배수로 공사를 본 적이 없다고 확인하고, 청구외법인 직원 김OO 및 토목기사 이OO는 아파트 공사신축 공사를 하면서 쟁점토지1에서 배수관 또는 우수관은 발견되지 아니하였다고 확인하고 있으며, OO보일러 대표 현OO는 서OO에게 건설용역을 제공하고 세금계산서를 교부한 사실은 확인되나 세금계산서상의 금액이 현OO가 주장하는 공사대금과 일치하지 아니한 바, 이는 쟁점토지1에 소재한 서OO의 개인 사업자 콘테이너 제작장 공사와 관련된 것으로 보이고 쟁점토지1의 토지조성과 관련된 공사로 확인되지 아니한다.

4) 청구인은 쟁점토지1의 토지조성과 관련하여 OO목재상사 윤OO이 축사 철거와 수목제거 작업을 하고, OO건설 문OO이 서OO의 소유토지 충청남도 OOO OOO OOO OOO번지 토지의 평토 및 물막이 공사를 하고 각각 차용금과 상계처리하였다고 주장하며 확인서를 제시하고 있으나, OO통합시스템 전산자료 확인 결과 윤OO과 문OO은 2003년 공사 당시 사업자 등록 및 영업실적을 신고한 사실이 확인되지 아니하고, 문기열이 시행한 토지는 쟁점토지1과 무관한 것으로 보인다.

(다) 이상의 사실관계를 종합하여 보면, 쟁점토지1의 축사 철거에 대하여 임차인인 모OO는 배수로공사를 본 적이 없다고 진술하고 있고, 공사를 하였다고 청구법인이 주장하는 윤OO(OO목재상사)은 2003년 당시 사업자등록내역이 없는 점, OO건설기계 박OO 및 OOOO 이OO는 쟁점토지1의 토사를 운반한 적이 없다고 진술한 점, 아파트 현장공사에 참여한 청구외법인 직원 이OO, 김OO은 쟁점토지1에서 배수관 또는 우수관은 발견하지 못하였다고 한 점, 윤OO 및 문OO의 확인서는 공사입증서류도 제시하지 못하거나 쟁점토지1과 무관한 공사내역을 제시한 점, 청구인 또한 이를 증빙할 만한 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 점 등을 볼 때 쟁점토지1의 토지개량과 관련한 공사내역이 사실무근이거나 거래상대방의 진술내용이 허위인 것으로 보이는 바, 처분청이 기 확인된 토지조성비 36,000천원 외 청구인이 주장하는 공사대금을 쟁점토지의 필요경비로 불산입한 당초 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.