2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

3. 소송비용 중 1/10은 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.

아래 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1, 2호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 이를 인정할 수 있다.

가. 원고는 1996. 12. 12. 광주 광산구 송정동 328-4 지상의 단층주택 60.49㎡(이하 '이 사건 부동산'이라고 한다) 중 15평을 임차보증금 7,000,000원에 임차하여, 1996. 12. 21. 이 사건 부동산에 입주하였는데, 1999. 7. 27. 위 임대차계약서에 확정일자를 갖추고, 같은 날 위 주소지로 전입신고를 마쳤다.

나. 피고는 1999. 8. 31. 이 사건 부동산에 관하여 채권최고액 금 11,700,000원, 채무자 선종연, 근저당권자 피고로 된 근저당권설정등기를 경료받았다.

다. 그 후, 원고는 1999. 10. 26. 이 법원 99카기3330호로 이 사건 부동산에 관하여 "임대차계약일자 : 1996. 12. 12., 임차보증금 : 금 7,000,000원, 주민등록일자 : 1999. 7. 27., 임차범위 : 이 사건 부동산 중 15평, 점유개시일자 : 1996. 12. 21., 확정일자 : 1999. 7. 27."로 된 주택임차권등기명령을 받아, 1999. 11. 11. 위 임차권등기를 마쳤다.

라. 피고는 위 근저당권에 기하여 이 사건 부동산에 관하여 이 법원 2002타경35117호로 부동산임의경매신청을 하여, 이 법원은 2002. 10. 15. 경매개시결정을 하였고, 2002. 10. 17. 그 기입등기가 경료되었다.

마. 이 법원은 위 경매절차를 진행하여 2004. 3. 2. 배당기일에 경락대금 등에서 집행비용을 공제한 배당할 금액 금 13,025,728원 중에서 이 사건 부동산 중 일부를 금 10,000,000원에 임차한 소외 김광진에게 위 배당할 금액의 1/2인 금 6,512,864원을, 신청채권자 겸 근저당권자인 피고에게 위 배당할 금액의 잔액 금 6,512,864원을 각 배당하는 내용으로 배당표(이하 '이 사건 배당표'라고 한다)를 작성하였다.

바. 원고는 위 배당기일에서 이 사건 배당표 중 피고에 대한 위 배당액 중 금 3,743,568원에 대하여 이의를 진술하였고, 그로부터 7일 이내에 이 법원에 이 사건 배당이의의 소를 제기하였는데, 원고는 위 경매절차의 배당요구 종기까지 배당요구를 하지는 않았다.

2. 당사자들의 주장 및 판단

가. 당사자들의 주장

원고는 이 사건 청구원인으로, 비록 원고가 위 경매절차에서 배당요구를 하지는 않았으나 임차권등기를 마친 임차인은 배당요구가 없더라도 당연히 그 순위에 의하여 배당을 받을 수 있다고 할 것이므로, 피고보다 우선하여 배당받을 권리가 있는 원고를 배당에서 제외한 이 사건 배당표는 청구취지 기재와 같이 경정되어야 한다는 취지로 주장함에 대하여, 피고는 원고가 등기된 임차권등기명령권자라고 하여도 위 경매절차에서 배당요구를 하여야 배당받을 수 있고, 또한 이 사건에서 원고는 주택임대차보호법 소정의 대항력을 갖춘 최선순위의 임차인에 해당하여 위 경매절차에서 원고의 임차권은 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당하므로, 이 사건 부동산의 매수인에게 그 임차권을 주장하여 그로부터 보증금을 반환받을 수 있는 원고가 위 경매절차에서 배당요구도 하지 않고 있다가 피고를 상대로 이 사건 배당이의 소를 제기하는 것은 신의칙에도 반하여 부당하므로, 이 사건 배당표는 어느 모로 보나 정당하다고 주장한다.

나. 판 단

(1) 등기된 임차권등기명령권자의 지위

그러므로 살피건대, 주택임대차보호법은 소액임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항 에서 규정한 대항력을 갖추면 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있고( 제8조 제1항 ), 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 때(전입신고를 한 때를 포함)에는 그 다음날부터 제3자에 대하여서도 효력이 생기며( 제3조 제1항 ), 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원 등에 임차권등기명령을 신청할 수 있고( 제3조의3 제1항 ), 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 마쳐지면 임차인은 제3조 제1항 의 규정에 의한 대항력 및 제3조의2 제2항 의 규정에 의한 우선변제권을 취득하되, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조 제1항 의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다( 제3조의3 제5항 )고 규정하고 있으므로, 임차권등기명령신청 당시에 이미 주택의 인도와 주민등록의 대항요건과 임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 임차인은 경매절차에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있고, 우선순위의 기준은 임차권등기에 의하여 공시된 점유, 전입신고, 확정일자를 갖춘 최종시점과 담보물권설정 등기일 등이라고 할 것이다.

(2) 경매절차에서 등기된 임차권등기명령권자의 배당요구가 필요한지 여부

나아가 등기된 임차권등기명령권자가 경매절차에서 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당에 참가할 수 있는지에 관하여 보건대, 부동산 경매에서 우선변제권 있는 확정임차인의 지위는 부동산담보권자와 아주 유사한 지위에 있어( 대법원 1992. 10. 13. 선고 92다30597 판결 참조), 등기된 임차권등기명령권자는 우선변제권을 가지고 있으며, 그 등기된 임차권은 임차주택에 대하여 민사집행법상의 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 의하여 소멸하는 것이 원칙이고( 주택임대차보호법 제3조의5 에 의하면 임차권은 임차주택에 대하여 민사집행법에 의한 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 의하여 소멸하되, 다만 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니한다고 규정하고 있다.), 또한 민사집행법상 저당권·압류·가압류에 대항할 수 있는 최선순위 용익권 중 전세권은 실체법상 존속기간이 지났는지에 관계없이 그 권리자가 배당요구를 하여야만 매각으로 소멸하는 것으로 규정되어 있어( 민사집행법 제91조 제4항 단서), 이에 해당하는 권리는 비록 첫 경매개시결정등기 전에 등기되었더라도 배당요구가 필요한 것으로 해석되는데 반하여, 등기된 임차권등기명령권자에게는 위와 같은 명문의 규정이 없으며, 마지막으로 임차권등기명령절차가 임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인에게 단독으로 임차권등기를 경료할 수 있도록 함으로써 자유롭게 주거를 이전할 수 있는 기회를 보장하는 등으로 임차인의 권익보호를 위한 제도라는 점 등을 종합하면, 등기된 임차권등기명령권자는 경매절차에서 따로이 배당요구를 하지 않더라도 당연히 배당요구를 한 것으로 보아 그에게도 배당을 하는 것으로 처리함이 상당하다고 할 것이다.

다. 소결론

따라서 위 인정 사실 등에 의하면, 원고는 후순위권리자인 피고에게 우선하여 위 임차보증금을 변제받을 권리가 있다고 할 것이고, 앞서 살핀 사정을 고려할 때, 피고 주장의 위 사유만으로는 원고의 이 사건 청구가 신의칙에 반한다고 보기도 어려워, 이 사건 배당표는 피고에 대한 배당액을 위 금 6,512,864원에서 원고가 위 배당기일에서 이의를 진술한 위 금 3,743,568원을 공제한 금 2,769,296원(= 위 금 6,512,864원 - 위 금 3,743,568원)으로 하고, 원고에게 위 금 3,743,568원을 배당하는 것으로 각 경정하여야 할 것이다{원고는 피고에 대한 배당액을 금 2,194,862원으로 경정하여야 한다고 주장하나, 배당이의 소는 배당기일에서 신청한 이의의 범위 내에서만 배당표의 변경을 인용할 수 있는 것이라고 할 것이고( 대법원 2000. 6. 9. 선고 99다70983 판결 참조), 원고가 위 배당기일에서 이 사건 배당표에 따른 피고에 대한 배당액 중 금 3,743,568원에 한하여 이의를 진술한 사실은 앞서 인정한 바와 같으므로, 원고의 이 부분 주장은 받아들일 수 없다}.

3. 결 론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 위 제2.의 다.항의 인정 범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

판사 임영우

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