대구

소송대리인 법무법인 신라

담당변호사 권영규 , 여인협

대구

소송대리인 변호사 조창학

2 . 항소비용은 원고가 부담한다 .

점포시설 및 집기 일체에 관하여 원고가 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금

을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다 . 또는 ②피고는 원고에게 159 , 966 , 000원 및

이에 대하여 2016 . 6 . 13 . 부터 다 갚는 날까지 연15 % 의 비율로 계산한 돈을 지급하라 .

이 법원이 이 부분에 관하여 적을 이유는 제1심 판결문 제3면 제18행 내지 제4면

제1행의 ' 자 . 항 ' 부분과 제4면 제5 , 6행의 ' 인정근거 ' 부분을 각 아래와 같이 고치는 외

에는 제1심 판결문 이유 중 해당 부분 기재와 같으므로 민사소송법 제420조 본문에

의하여 이를 그대로 인용한다 .

자 . 1 ) 그 후 피고는 2016 . 4 . 17 . 대구에 있는 C부동산 공인중개사무소에서 위 중개

사무소의 중개보조원인 D ( D는 원고와 F 사이에 체결된 이 사건 권리금 계약 중개에

관여한 사람으로서 , 2016 . 4 . 17 . 에 당시 독일에 체류하던 F을 대신하여 피고와 만나

임대차계약 체결 조건을 협의하였다 ) 와 원고의 남편 E을 만나 , 이 사건 점포에 관한 F

과의 새로운 임대차계약 체결의 조건을 협의하였다 .

2 ) 당시 피고는 임대차보증금 2억 원 , 월 차임 1 , 200만 원을 제안하였는데 , 원고

와 F 측 ( 이하 ' 원고측 ' 이라 한다 ) 은 이를 거절하였다 . 다시 피고가 일부 감액된 임대차

보증금 1억 5 , 000만 원 , 월 차임 800만 원을 제안하였으나 , 원고 측은 피고의 수정제안

도 거절하였다 . 그에 따라 원고측과 피고의 새로운 임대차계약 체결에 관한 합의가 이

루어지지 않았다 .

3 ) 피고는 2016 . 6 . 3 . 국내에 잠시 귀국한 F을 만난 자리에서 , 원고와 F 사이에

체결한 권리금 계약의 권리금 액수인 2억 5 , 000만 원의 적정성에 관한 의문을 품고 ,

' 권리금 상세내역서가 존재한다면 이를 제시해 달라 ' 고 요구하였다 . 그 자리에서도 피

고와 F 사이에 새로운 임대차계약은 체결되지 않았다 .

4 ) F은 2016 . 6 . 16 . 독일로 다시 출국하였다 .

【 인정근거 】 다툼 없는 사실 , 갑 제1 내지 4 , 6 , 8 , 9 , 12호증의 각 기재 ( 특별히 표시하

지 않으면 가지번호 있는 것은 가지번호 포함 , 이하 같다 ) , 제1심 감정인 G에 대한 권

리금감정촉탁결과 , 제1심 증인 D의 일부 증언 , 변론 전체의 취지

2 . 청구원인에 대한 판단

가 . 원고의 주장 요지

원고는 상가건물 임대차보호법 ( 이하 ' 상가임대차법 ' 이라 한다 ) 제10조의4에 따라 이

사건 점포에 대한 권리금을 회수하기 위해 F과 이 사건 권리금계약을 체결하였고 피고

에게 임대차계약 체결을 요청하였으나 , 피고가 F에게 주변 시세에 비하여 훨씬 고액의

임대차보증금과 월 차임을 요구하거나 이 사건 권리금계약의 권리금 액수를 납득할 수

없다는 이유 등으로 부당하게 임대차계약 체결을 결렬시킴으로써 원고의 권리금 회수

를 방해하고 있다 .

따라서 선택적으로 ① 피고는 상가임대차법 제10조의4 제1항에 따라 , 이 사건 점포

시설 및 집기 일체에 관하여 임차인인 원고가 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터

권리금을 지급받는 것을 방해하지 아니할 의무를 부담하므로 , 원고는 피고에 대하여

그 방해금지를 청구한다 . 또는 ② 피고는 원고에게 위 방해금지의무 위반으로 인한 손

해배상으로 같은 조 제3항에 따라 , 원고가 F으로부터 지급받기로 한 권리금 상당액인

2억 5 , 000만 원과 이 사건 임대차계약 종료일인 2016 . 6 . 12 . 을 기준으로 한 권리금 감

정평가액인 159 , 966 , 000원 중 낮은 금액인 159 , 966 , 000원 및 이에 대한 임대차계약 종

료일 다음날인 2016 . 6 . 13 . 부터의 지연손해금을 지급할 의무가 있으므로 , 위 손해배상

금을 청구한다 .

나 . 판단

1 ) 상가임대차법의 관련 규정

2 ) 권리금 회수 방해금지 청구 부분에 관하여

비록 이 사건 임대차계약에 관하여 상가임대차법 제10조의4 제1항의 권리금 회

수 방해금지 규정이 적용된다고 하더라도 , 위 규정은 ' 임대차기간이 끝나기 3개월 전부

터 임대차 종료 시까지 ' 의 기간 동안에 한정하여 임차인에게는 권리금 회수기회를 보

호하고 임대인에게는 임차인의 권리금 회수를 방해하여서는 아니된다는 의무를 지우고

있다 .

그런데 앞서 본 기초사실에 의하면 , 이 사건 임대차계약에 관하여 임대인인 피고

가 위와 같은 방해금지의무를 부담하는 기간은 ' 2016 . 3 . 12 . 부터 임대차계약 기간 만

료일인 2016 . 6 . 12 . 까지 ' 이므로 , 위 기간이 이미 끝난 현재는 피고가 위 방해금지의무

를 부담하지 않는다고 할 것이다 .

따라서 원고의 이 부분 청구는 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다 ( 만일 피고가

위 방해금지의무 부담기간 동안 권리금 회수 방해행위를 하여 원고에게 손해를 발생하

게 한 것이 인정된다면 , 피고는 상가임대차법 제10조의4 제3항에 따라 원고에게 손해

배상을 청구할 수는 있을지언정 , 방해금지의무를 부담하는 기간이 만료된 마당에 계속

해서 원고에게 그 방해금지를 청구할 수는 없다고 할 것이다 ) .

3 ) 손해배상 청구 부분에 관하여

원고는 , 피고가 상가임대차법 제10조의4 제1항 제3 , 4호에 해당하는 행위를 함으

로써 권리금 계약에 따라 임차인인 원고가 주선한 신규임차인이 되려는 사람인 F으로

부터 권리금을 지급받는 것을 방해하였다고 주장하는바 , 이에 관하여 살펴본다 .

가 ) 상가임대차법 제10조의4 제1항 제3호의 방해행위 여부

앞서 본 증거들에다가 을 제8 , 11 내지 18호증의 각 기재 및 변론 전체의 취

지를 종합하여 인정되는 아래와 같은 사정들에 비추어 보면 , 앞서 본 바와 같이 피고

가 원고 측에게 신규임차인인 F과의 임대차계약 체결의 조건으로 임대차보증금 2억

원 , 월 차임 1 , 200만 원을 제안하였으나 원고 측에서 이를 거절하였고 , 다시 피고가 일

부 감액된 금액인 임대차보증금 1억 5 , 000만 원 및 월 차임 800만 원을 제안하였으나

원고 측과 여전히 합의가 이루어지지 아니하던 중 원고와 F 사이의 이 사건 권리금계

약이 파기된 사실 및 갑 제10 , 15호증의 각 기재 , 제1심 증인 D의 증언만으로는 , 피고

가 상가건물에 관한 조세 , 공과금 , 주변 상가건물의 차임 및 보증금 , 그 밖의 부담에

따른 금액에 비추어 현저히 고액의 보증금과 차임을 신규 임차인이 되려는 F에게 요구

하는 방법으로 부당하게 원고의 권리금 회수기회를 박탈하였다고 인정하기에 부족하

고 , 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다 .

① 이 사건 점포 부지인 별지 목록 제1항 기재 토지의 개별공시지가는 이

사건 임대차계약 체결 무렵인 2011 . 7 . 1 . 기준으로 419 , 000원 / ㎡이었으나 , 계속된 지

가상승으로 이 사건 임대차계약의 기간 만료일에 가까운 2016 . 1 . 1 . 에는 840 , 000원 / ㎡

으로 약 2배 가량 상승하였다 .

② 이 사건 점포는 이 사건 임대차계약 이후 2012 . 5 . 경부터 2016 . 7 . 경까

지 이 사건 점포 주변에 상가건물이 여러 곳 들어서 일반음식점을 운영하고 있는 등

그 일대의 먹거리 상권이 상당히 활성화된 상태이다 .

③ 대구 * * 구청은 2017 . 2 . 28 . 동촌유원지를 일반음식점과 휴게음식점 등

의 옥외영업 ( 음식점 부지 내 공터에 파라솔 · 탁자 · 의자 · 차양 등 이동식 편의시설을

설치해서 하는 영업 등 ) 이 가능한 지역으로 포함시키는 조례를 공포하는 등 최근 들어

시민 편의 제공시설 확대 및 상권 활성화를 위한 정책을 계속 펴고 있다 .

④ 피고가 F과의 새로운 임대차계약 체결의 조건으로 최종적으로 제시한

보증금 1억 5 , 000만 원 및 월 차임 800만 원은 당초 원고와 사이에 체결한 이 사건 임

대차계약의 보증금 1억 원 및 월 차임 500만 원보다 높은 가액이기는 하나 , 상가임대

차법 제10조 제1항 , 제2항에 의하여 임대차기간이 5년을 경과하면 임대인은 종전 임차

인과의 임대차계약 체결을 거절하고 새로운 임차인을 구할 수 있을 뿐만 아니라 임대

조건 역시 임대인의 결정에 따라 변경할 수 있으므로 , 임대인인 피고로서는 전체 임대

차기간이 5년이 경과한 시점에서 종전 임대차계약 당시보다 보증금과 차임이 어느 정

도 높다고 하더라도 자신이 원하는 조건으로 임차인을 구할 수 있다고 할 것이다 .

나 ) 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호의 방해행위 여부

앞서 본 증거들 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 아래와 같은 사정들

에 비추어 보면 , 앞서 본 바와 같이 피고가 이 사건 권리금계약의 체결 경위나 그 진

정성 등을 다투면서 F과의 새로운 임대차계약의 체결에 선뜻 나서지 않은 사실 및 갑

제3 , 8 , 9 , 16 , 17 , 18호증의 각 기재 , 제1심 증인 D의 증언만으로는 피고가 정당한 사

유 없이 임차인인 원고가 주선한 신규임차인이 되려는 사람인 F과 임대차계약의 체결

을 거절하는 행위를 함으로써 원고가 F으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하였다고

인정하기에 부족하고 , 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다 .

1 ① 피고는 원고와 F 사이에 이 사건 권리금 계약이 체결되기 전인 2016 .

3 . 2 . 경부터 이미 원고에게 이 사건 임대차계약의 갱신을 거절한다는 의사를 밝혀왔고 ,

그 무렵 원고가 새로운 임차인을 물색하고 있다는 사정을 알지는 못하였다 .

② 원고는 그 후 2016 . 3 . 19 . 경에 이르러 비로소 F과 사이에 이 사건 권

리금계약을 체결하였다면서 , 그로부터 약 9일 뒤인 2016 . 3 . 28 . 이 사건 소를 제기하

였는데 , 그 소 제기 전에 피고에게 이 사건 권리금계약의 체결 경위에 대해 알려 주거

나 F을 신규임차인으로 한 임대차계약의 체결을 요구한 바도 없었던 것으로 보인다 .

③ 피고는 2016 . 4 . 1 . 이 사건 소장부본을 송달받은 후 원고와 F 사이의

권리금계약을 인지하고 이 사건 소송이 계속되는 중에 F을 만나 정보를 수집하는 등

새로운 임대차계약의 체결을 위해 나름의 노력을 기울인 것으로 보인다 .

④ 다만 피고는 , F이 독일에서 거주하면서 이 사건 점포를 운영할 계획이

라고 밝히자 F이 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 없는지 여부 등에 대하여 좀

더 신중을 기할 수밖에 없었던 것으로 보인다 .

⑤ 한편 , 원고가 당초 F과 약정한 권리금으로 피고에게 보장해 달라고 요

구한 이 사건 권리금 2억 5 , 000만 원은 , 이 사건 임대차계약 종결 당시의 권리금 감정

가액인 159 , 966 , 000원의 약 1 . 6배에 달하는 금액으로 실제 이 사건 점포의 영업에 따

른 유 · 무형의 재산적 가치보다 과장되었다고 볼 여지가 있다 .

⑥ F은 원고 부부와 이 사건 권리금계약 체결 전부터 서로 알던 사이였고 ,

이 사건 점포의 기존 매출 및 매장 내 인테리어 , 집기 등에 대하여 권리금 책정을 위

한 통상적인 조사과정을 거치지 않은 채 원고가 요구하는대로 권리금을 2억 5 , 000만

원 지급하기로 하는 계약을 체결하였다 .

⑦ 특히 F은 권리금이 2억 5 , 000만 원에 이르는 거액임에도 그 권리금계약

체결 전에 미리 임대인인 피고에게 이 사건 점포의 보증금이나 월차임 등 임대 조건에

대하여 전혀 문의한 바 없었다 . 그러면서도 F은 권리금계약 체결 이후 피고와의 임대

차계약 조건을 협의함에 있어서는 피고가 제안하는 보증금과 월차임의 임대조건을 모

두 거절하였다 .

⑧ 만일 피고가 이 사건 권리금계약을 맺은 F과 사이에 , F이 원하는 낮은

액수의 임대차보증금과 월차임 ( 제1심 증인 D의 증언에 의하면 , F은 원 · 피고 사이의

이 사건 임대차계약과 동일한 보증금 1억 원에 월차임은 최대 650만 원의 조건으로

임대차계약을 체결하려 한 것으로 보인다 ) 대로 임대차계약을 체결하였다면 , 피고와 F

의 임대차계약이 기간 만료로 종료될 때 F이 새로운 임차인으로부터 회수하기를 원하

는 권리금은 위 권리금 2억 5 , 000만 원을 기준으로 이 사건 점포 시설물의 감가상각비

등을 고려하여 책정될 가능성이 높은 점 , 그에 따라 새로운 임차인은 ' 위 권리금 2억

5 , 000만 원 및 임대차보증금 1억 원 , 월차임 650만 원 ' 의 기존 조건을 기준으로 자신이

부담해야 하는 총비용을 고려하여 피고와 사이에 새로운 임대차 계약의 조건을 협상할

가능성이 높은 점 등에 비추어 보면 , 위 권리금 2억 5 , 000만 원은 F 이후의 새로운 임

차인과의 계약에도 어느 정도 영향을 미치는 요소가 될 수 있다 .

⑨ 위와 같은 여러 사정에 비추어 보면 , 임대인인 피고가 자신이 제시한

보증금이나 월차임 등 임대 조건을 모두 거부한 F에 대하여 , 이 사건 권리금계약이 체

결된 경위나 신규임차인이 되려는 F의 임차인으로서의 적정성 또는 그 권리금 액수의

과다 책정 , 진정성 여부 등에 관하여 별다른 구체적인 정보가 없는 상황에서 의문을

품고 권리금 상세내역 등 근거자료의 제시를 요구하거나 F과의 임대차계약의 체결을

망설인 것이 그다지 부당한 것으로 보이지는 아니한다 . 따라서 피고가 원고와 F 사이

의 이 사건 권리금계약 체결 경위나 진정성 등에 대해 다투었다는 등의 사정만으로 정

당한 사유 없이 F과의 임대차계약 체결을 거절하였다고 단정할 수는 없다 .

① 한편 , F은 독일에서 2016 . 5 . 31 . 귀국하여 2013 . 6 . 3 . 피고를 한 차례

만난 다음 더이상 피고에게 직접 연락하거나 피고를 만나지 않고 2016 . 6 . 16 . 다시 독

일로 출국하면서 , 임대조건 협상과 권리금 2억 5 , 000만 원의 적정성 설명 등 피고와의

임대차계약 체결을 위한 적극적인 노력을 하지 않았고 , 불과 얼마 후인 2016 . 6 . 28 .

원고와의 이 사건 권리금계약을 파기하였다 .

다 ) 소결론

그렇다면 비록 이 사건 임대차계약에 관하여 상가임대차법 제10조의4 제1항의

권리금 회수 방해금지 규정이 적용된다고 하더라도 , 이 사건 권리금계약에 따라 임차

인인 원고가 주선한 신규임차인이 되려는 사람인 F으로부터 권리금을 지급받는 것을

피고가 방해하였음을 인정할 수 없으므로 , 이를 전제로 한 원고의 손해배상청구는 더

나아가 살필 필요 없이 이유 없다 .

3 . 결론

그렇다면 원고가 선택적으로 구하는 권리금 회수 방해금지 청구 및 손해배상청구는

이유 없어 모두 기각할 것인바 , 제1심 판결은 이와 결론을 같이 하여 정당하므로 , 원고

의 항소를 기각하기로 하여 , 주문과 같이 판결한다 .

판사 판사 이영진

판사 남기정