신 청 인 : 이ㅇㅇ (서울 ㅇㅇ구 ㅇㅇ이펜x로 5x, 3xx동 2xx호, ㅇㅇ동, ㅇㅇ이펜하우스x단지)

피신청인 : 서울주택도시공사

주 문 : 피신청인에게 2017. 7. 21. 서울 ㅇㅇ구 ㅇㅇ이펜x로 5x, 3xx동 2xx호 임차인인 신청인에 대한 임대차계약 해지 처분을 취소하고 계속 거주하게 할 것을 의견표명한다.

신청취지 : 주문과 같다.

이 유 : 별지와 같다.

의 결 일 : 2017. 10. .

(별지)

이 유

1. 신청 원인

신청인(71세, 남)은 2012. 10.부터 공공임대주택인 서울 ㅇㅇ구 신정이펜x로 5x, 3xx동 2xx호(이하 ‘이 민원 주택’이라 한다)에 거주하는 임차인으로, 피신청인으로부터 세대원인 신청인의 딸 신청 외 이ㅇㅇ(45세, 이하 ‘이ㅇㅇ’라 한다)의 주택 취득을 사유로 퇴거를 요구받았는데, 이ㅇㅇ는 2016. 10.말부터 독립해 살면서 신청인도 모르게 결혼 상대자를 만나 분가 목적으로 자신의 명의로 주택을 구입하여 살았던 것으로 이ㅇㅇ가 관련 규정을 몰라 곧바로 전출을 하지 못하였고, 신청인은 심장병이 있는 고령자로 경제여력도 없어 주택 마련이 어려우니 이 민원 주택에서 여생을 보낼 수 있도록 해 달라.

2. 피신청인의 주장

「공공주택 특별법」및「주택공급에 관한 규칙」에 따라 세대원이 주택을 소유한 경우 이는 재계약 거절 사유에 해당하고, 같은 법 시행령 제47조에 따르면 혼인 등의 사유로 주택을 소유하게 된 세대 구성원이 소유권 취득 후 14일 이내에 전출신고를 하여 세대가 분리된 경우 무주택으로 간주하지만, 이ㅇㅇ는 주택취득 후에도 약 8개월간 임대주택에 거주하여 규정에 부합하지 않으므로 신청인이 관련 규정을 인식 못하였고 개인 사정이 있다는 이유로 임대차 계약을 유지하도록 허용한다면 다른 사례와의 형평성에도 부합하지 않아 신청인의 주장을 수용하기 어렵다.

3. 사실 관계

가. 이 민원 주택은 전용면적은 84.86㎡이고, 임대보증금은 175,510,000원이며, 월임대료가 없고, 분양전환 되지 않는 장기전세주택으로, 신청인은 2012. 10. 19.부터 입주하여 현재까지 거주하고 있으며, 갱신계약기간 만료일은 2018. 10. 31.이다.

나. 주민등록표(등본)에 따르면, 이ㅇㅇ는 2012. 10. 19. 신청인과 함께 이 민원 주택에 입주하여 거주해왔고, 2017. 7. 6. 전출하였으며, 등기사항전부증명서에 따르면, 이ㅇㅇ는 2016. 10. 31. 경기 ㅇㅇ시 ㅇㅇ동 46x-x, ㅇㅇㅇ A동 40x호(이하 ‘이 민원 소유주택’이라 한다)를 취득하였는데, 이 민원 소유주택은 다세대주택(6층 중 4층)으로 전용면적이 51.6㎡이고, 2016. 10. 31. 이ㅇㅇ를 채무자로 한 채권최고액 1억 8천만 원의 근저당권(권리자 경서농업협동조합)이 설정된 사실이 확인된다.

다. 피신청인은 이 민원 주택 세대구성원을 대상으로 주택소유 여부를 전산 검색한 결과 이ㅇㅇ가 이 민원 소유주택을 취득한 사실을 확인하였고, 2017. 7. 3. 신청인에게 소명자료 제출을 요청하였으며, 2017. 7. 21. 신청인에게 주택소유를 사유로 2017. 8. 1.자로 임대차계약 해지 및 2017. 10. 31.까지 이 민원 주택을 자진명도 할 것을 통보하였다.

라. 신청인에 따르면, 이ㅇㅇ는 2006년 결혼하여 분가하였으나, 결혼생활에 실패하여 2008년경 이혼해 신청인 거주지로 전입하였고 이후 조금씩 스스로 경제활동을 하며 지내다가, 2016. 4. 도봉구 방학동에 미용실을 개업하면서부터는 점차 따로 거주하다가 2016. 10. 이후로는 함께 거주하지 않았고, 따라서 이ㅇㅇ가 주택을 취득하였는지 알 수 없었는데, 특히, 이ㅇㅇ에게는 주택을 취득할만한 경제적 여력이 없다고 봐 주택취득을 할 것이라고는 예상하지 못하였다고 하며, 만약 주택 취득 사실을 알았더라면, 곧바로 전출하게 하였을 것이라고 한다.

마. 한편, 이ㅇㅇ에 따르면 자신은 이혼 후 친정인 신청인 거주지로 전입하였으나, 부모에게 부담을 주지 않기 위해 스스로 경제활동을 시작하면서 조금씩 독립하였고, 2016. 4. 5. 미용실을 개업하면서 미용실과 이 민원 주택까지는 거리가 멀고 대중교통으로 2시간이나 걸려, 미용실 인근이 근거지가 되었고, 당시 결혼을 전제로 교제 중인 남자가 있었으나 결혼에 실패한 경험이 있어 부모에게 그 사실을 알리지 않은 상태에서 남자의 제안으로 2016. 10. 31. 본인 명의로 이 민원 소유주택을 취득하고 동거하기 시작하였으나, 이러한 저간의 사정 등으로 아직 혼인신고를 하지 못한 것이라고 하며, 이미 출가해 따로 살고 있던 본인이 주택을 취득하였다는 이유로 신청인이 이 민원 주택에서 퇴거당하리라고는 미처 생각지 못하였고, 실제 이 민원 소유주택으로 옮겨 거주하기 시작하면서도 일상에 쫓겨 주소지 옮기는 일을 소홀히 하였다며, 자신의 부주의로 신청인이 이 민원 주택에서 퇴거당하게 되면, 본인이 부모를 부양할 수도 없는 처지이니, 부디 신청인이 이 민원 주택에서 계속 거주할 수 있게 해 달라고 간청하고 있다.

바. 이ㅇㅇ가 신청인과 따로 거주하였다는 주장과 관련하여, 이ㅇㅇ가 제출한 자료에 따르면 2016. 12.부터 이 민원 소유주택의 공과금(상·하수도요금, 전기요금 등)이 이ㅇㅇ의 통장에서 납부된 것으로 확인되며, 공과금으로 지출된 비용 대부분은 이ㅇㅇ와 교제 중인 남자가 정기적으로 이ㅇㅇ에게 통장입금한 것으로 확인된다.

4. 판단

가. 관계 법령 등

1) ｢공공주택 특별법｣ 제49조의3 제1항은 “공공주택사업자는 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 공공임대주택을 임대받는 등 대통령령으로 정하는 사항에 해당하는 경우에는 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 있다.”라고 하고, 같은 법 시행령 제47조 제1항은 “법 제49조의3제1항에서 "거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 공공임대주택을 임대받는 등 대통령령으로 정하는 사항에 해당하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 1.∼11. (생략) 12. 공공임대주택의 임대차 계약기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우. 다만, 다음 각 목의 경우는 제외한다. 가. 상속·판결 또는 혼인 등 그 밖의 부득이한 사유로 다른 주택을 소유하게 되어 부적격자로 통보받은 날부터 6개월 이내에 해당 주택을 처분하는 경우 나. 혼인 등의 사유로 주택을 소유하게 된 세대구성원이 소유권 취득 후 14일 이내에 전출신고를 하여 세대가 분리된 경우, 다. 이하 생략” 이라고 규정하고 있다.

2) ｢주택공급에 관한 규칙｣ 제4조 제1항은 “주택의 공급대상은 다음 각 호의 기준에 따른다. 1. 국민주택과 제3조제2항제1호에 따른 주택은 입주자모집공고일 현재 해당 주택건설지역에 거주하는 무주택세대구성원(공급 신청자가 단독세대주이거나 세대주가 아닌 세대원인 경우에는 미성년자를 제외한다. 이하 같다)에게 1세대 1주택(공급을 신청하는 경우에는 1세대 1명을 말한다. 이하 같다)의 기준으로 공급한다. 2. 이하생략” 이라고 규정하고 있다.

3) 이 민원 주택 표준임대차계약서 제10조 제1항은 “임차인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 한 경우에는 임대인은 이 계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 있다. 1.∼6. (생략) 7. 공공임대주택의 임대차 계약기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우. 다만, 다음 각 목의 경우에는 제외한다. 가. 상속․판결 또는 혼인 등 그 밖의 부득이한 사유로 다른 주택을 소유하게 되어 부적격자로 통보받은 날부터 6개월 이내에 해당 주택을 처분하는 경우 나. 혼인 등의 사유로 주택을 소유하게 된 세대구성원이 소유권 취득 후 14일 이내에 전출신고를 하여 세대가 분리된 경우 다. 이하생략” 이라고 규정하고 있다.

4) 법원은 유주택자가 임차인의 세대원으로 전입한 것에 대하여 “‘동일한 세대의 임차인의 세대원이 임대차기간 중 다른 주택을 소유하게 되어 더 이상 임차인에게 임대주택을 공급할 필요가 없게 된 경우’와 동일하게 볼 수 없는 특별한 사정이 있는 때에는 임대인이 이 사건 계약 해지조항을 근거로 임대차 계약을 해지할 수 없다고 봄이 상당하다.”고 판결(대법원, 2006. 11. 23. 선고 2006다44975 판결 참조)하였고, “세대별 주민등록표상의 다른 세대원이 주택을 소유하고 있다고 하더라도, 실제로는 그 세대원이 주거 및 생계를 세대주와 달리하면서 자신의 주거를 위하여 주택을 소유하고 있어 그 세대주에게 주택을 공급할 필요가 있는 등의 특별한 사정이 있는 때에는 그 세대주가 무주택 세대주에 해당한다고 봄이 상당하다.”라고 판시(서울고등법원 2008. 5. 6. 선고 2007누29385 판결 참조)하였다.

나. 판단 내용

신청인은 세대원인 이ㅇㅇ가 주민등록상 이 민원 주택에 거주하던 중 주택을 취득하였으나, 이ㅇㅇ는 이 민원 소유주택을 취득하기 전부터 이 민원 주택에서 사실상 퇴거하여, 실제로 이 민원 소유주택에서 거주해 왔으니, 퇴거통보를 취소하고 계속 거주하게 해 달라고 하는바, 이를 검토해 보면, ① 신청인의 딸 이ㅇㅇ는 이 민원 주택 세대원으로 전입되어 있으나, 2006년 결혼으로 분가하였다가 이혼하게 되어 2009년 신청인의 주소지로 전입해 있던 상태로, 언제든지 동거나 재혼 등으로 신청인과 별도세대를 구성할 수 있었던 상황, ② 신청인은 이ㅇㅇ가 2016. 4. 미용실을 개업하면서 대중교통으로 2시간이 소요되는 이 민원 주택에서 사실상 퇴거하여 미용실 인근으로 생활근거지를 옮겼다고 진술하며, 이 민원 소유주택을 취득한 후에는 이 민원 소유주택에서 실제 거주해 왔다는 점이 상․하수도․도시가스․전기 요금 등이 이ㅇㅇ에게 청구되고 이ㅇㅇ의 통장에서 인출되었던 입증자료로 보아 거짓이 아닌 것으로 추정되는 점, ③ 등기사항전부증명서에 따르면, 이 민원 소유주택은 이ㅇㅇ를 채무자로 한 채권최고액 1억 8천만 원의 근저당권이 설정되어, 이 민원 소유주택의 취득비용 대부분이 은행대출금이어서 이ㅇㅇ가 상당한 경제력을 가지고 이 민원 소유주택을 취득하였다고 보기 어려운 점, ④ 이ㅇㅇ는 이미 결혼에 실패한 경험이 있어, 재혼에 신중할 수밖에 없었고, 이로 인해 혼인신고 및 세대분리를 하지 않은 채 따로 동거 중이었다는 주장을 받아들이기 어렵지 않은 점, ⑤ 이ㅇㅇ가 현재 동거남과 정식 혼인신고도 하지 않고 면적이 51.6㎡에 불과한 이 민원 소유택에 거주하고 있는 여건에서 이들이 신청인 부부를 부양할 수 있으리라고 기대하기는 매우 어려운 점, ⑥ 법원도 임차인의 세대원이 다른 주택을 소유하더라도 특별한 사정이 인정되는 경우에는 임대차계약을 해지할 수 없음을 인정하고 있는 점 등을 종합적으로 고려할 때, 이와 같은 특수한 상황에서 따로 동거하고자 주택을 취득한 세대원이 신청인과 주거와 생계를 달리하였으나 주민등록을 곧바로 옮기지 못하였다는 이유로 신청인을 이 민원 주택에서 퇴거하게 하는 것은 지나치게 가혹하다고 판단된다.

5. 결론

그러므로 이 민원 주택에 대한 퇴거통보를 취소하고 계속 거주할 수 있게 해 달라는 신청인의 주장은 상당한 이유가 있다고 인정되므로, ｢부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률｣ 제46조 제2항에 따라 피신청인에게 의견을 표명하기로 하여 주문과 같이 의결한다.

6. 제도개선여부

□ 제도개선필요 ■ 의견없음

7. 감사의뢰 여부

□ 감사의뢰 필요 ■ 의견없음

8. 전원위 상정대상 해당여부

□ 해당 ■ 의견없음 □ 소위원회 판단 필요