1. 질의내용 요약

○ 사실관계

-2002년 상반기 A주택 취득(3년 이상 보유, 2년 이상 거주)

- 2002년 하반기 B주택 취득

-2003년 3월 B주택 재건축사업시행인가 및 2005년 12월 관리처분계획인가

- 2007.10.22. C주택 취득

-C주택 취득일부터 1년 이내에 A주택을 한국자산관리공사에 매각의뢰

- 2008년 12월 B주택 완공 후 B주택, A주택 순차로 양도

○ 질의내용

(1) 재건축 중인 B주택 입주권이 조합원입주권에 해당하는지 여부

(2) B주택이 완공되어 B주택을 양도한 후 A주택을 양도할 경우 일시적 2주택 비과세 특례 적용 여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 등

○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】

① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)

1 ～ 2. 생략

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정)

4. 생략

② 제1항의 규정에 불구하고 동항 제3호의 규정은 대통령령이 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주권”이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 신설)

○소득세법(2005. 12. 31. 법률 제7837호) 부칙 제12조【조합원입주권과 주택을 보유한 자에 대한 1세대 1주택 양도소득세 비과세의 배제 및 양도소득세의 세율에 관한 적용례】

① 제89조 제2항 및 제104조 제1항의 개정규정은2006년 1월 1일 이후 최초로 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획이 인가된 분부터 적용한다.

② 2006년 1월 1일 전에 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획이 인가되어 취득된 입주자로 선정된 지위 또는 「주택건설촉진법」(법률 제6852호 「도시 및 주거환경정비법」으로 개정되기 전의 것을 말한다) 제33조의 규정에 따라 주택재건축 사업계획승인을 얻어 취득된 입주자로 선정된 지위를 2006년 1월 1일 이후에 매매ㆍ상속 등으로 인하여 승계취득하는 자에 대하여는 그 승계취득한 입주자로 선정된 지위를 2006년 1월 1일 이후 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 조합원입주권으로 보아서 제89조 제2항 및 제104조 제1항의 개정규정을 적용한다.

○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. 이 경우 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목의 규정에 의하여 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다. (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙)

② 이하 생략

○ 소득세법 시행규칙 제72조 【1세대 1주택의 특례】

① 영 제155조 제1항에서 “기획재정부령이 정하는 사유에 해당하는 경우”라 함은다른 주택을 취득한 날부터 1년이 되는 날 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 해당 각 호의 어느 하나의 방법에 따라 양도된 경우를 말한다. (2008. 4. 29. 개정)

1. 「금융기관부실자산 등의 효율적 처리 및 한국자산관리공사의 설립에 관한 법률」에 의하여 설립된 한국자산관리공사(이하 “한국자산관리공사”라 한다)에 매각을 의뢰한 경우(2005. 12. 31. 개정)

2. 법원에 경매를 신청한 경우 (1996. 3. 30. 개정)

3. 「국세징수법」에 의한 공매가 진행중인 경우 (2005. 3. 19. 개정)

② 생략

③ 제1항의 규정을 적용받고자 하는 자는 다음 각호의 1의 서류를 제출하여야 한다. (1996. 3. 30. 신설)

1. 매각의뢰를 신청한 경우에는 부동산매각의뢰신청서접수증 (1996. 3. 30. 신설)

2. 법원에 경매를 신청한 경우에는 그 사실을 입증하는 서류 (1996. 3. 30. 신설)

④ 제1항 제1호의 규정에 의하여 매각을 의뢰한 부동산의 처분방법, 처분조건의 협의절차 등에 관하여는 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 시행령」 제6조의 규정을 준용한다. (2005. 3. 19. 개정)

⑤ 한국자산관리공사는 제4항의 규정에 의하여 매각을 의뢰한 자가 매각의뢰를 철회한 경우에는 매각을 의뢰한 자의 납세지 관할세무서장에게 그 사실을 통보하여야 한다. (2000. 4. 3. 개정)

⑥ 제4항의 규정에 의한 부동산매각의뢰신청서 및 부동산매각의뢰신청서접수증은 별지 제85호 서식에 의한다. (1996. 3. 30. 신설)

○ 서면5팀-805, 2008.4.15

1세대 2주택을 소유하던 거주자가 그 중 하나의 주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행으로 2005.12.31. 이전에 관리처분인가되고 사실상 주택이 멸실된 이후부터 재개발 또는 재건축주택의 완성일 전에 나머지 1주택을 양도하는 경우 양도하는 주택이 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 동법 시행령 제154조 제1항의 규정에 해당하면 양도소득세를 비과세(고가주택 제외) 받을 수 있는 것이나, 재개발 또는 재건축주택의 완성일 이후에 양도하는 경우에는 당초부터 2주택을 소유한 세대로 보아 비과세 규정을 적용할 수 없는 것임.

○ 서면5팀-1241, 2008.6.11

「소득세법 시행령」제155조 제1항의일시적 2주택 비과세 특례 여부는 양도시점을 기준으로 판정하는 것으로서, 3주택을 소유하던 1세대가 1주택을 먼저 처분하고 나머지 2주택 중 새로운 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도함에 있어 양도하는 주택이 「같은 령」 제154조 제1항의 규정에 의한 비과세 요건을 충족한 경우 양도소득세가 비과세 되는 것임. 다만, 양도하는 주택이「같은 령」제156조 규정의 고가주택에 해당하는 경우에는「같은 령」 제160조 제1항 규정에 따라 양도차익 및 장기보유특별공제를 계산하여 양도소득세가 과세됨.