2. 원고(반소피고)의 본소청구 및 피고(반소원고)의 나머지 반소청구를 모두 기각한다.

3. 소송비용은 본소와 반소를 통틀어 원고(반소피고)의 부담으로 한다.

4. 제1항은 가집행할 수 있다.

반소：원고는 피고에게 금 50,000,000원 및 이에 대한 1997. 2. 21.부터 반소장부본 송달일까지는 연 5푼의, 그 다음날부터 완제일까지는 연 2할 5푼의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.

본소와 반소를 함께 본다.

원고는, 그로부터 서울 동대문구 제기1동 (지번 생략) 소재 (이름 생략)여관(이하 '이 사건 여관'이라고만 한다)을 임차한 피고가 이 사건 여관에 상주하면서 이 사건 여관을 관리하지도 아니한 채 그의 처인 소외 1(60세)로 하여금 홀로 별다른 보안장치 없이 이 사건 여관을 관리하게 하였을 뿐만 아니라 위 소외 1이 조금만 주의 있게 관찰하였으면 소외 2가 정신이상자임을 알아 챌 수 있음에도 불구하고 함부로 위 소외 2를 투숙시키는 등 이 사건 여관을 관리함에 있어서 선량한 관리자로서의 주의의무를 다하지 못함으로써 이 사건 여관이 위 소외 2의 방화로 전소되었으므로 그 원상회복으로 이 사건 여관의 수리비 중 금 60,000,000원의 지급을 구한다고 주장함에 대하여, 피고는, 이 사건 여관이 그에게 아무런 과실 없이 불가항력적 사유로 인하여 전소되었다고 항변함과 아울러 이에 따라 임차인인 피고로서는 이 사건 여관을 더 이상 사용·수익할 수 없게 되었으므로 반소로써 위 임대보증금 50,000,000원의 지급을 구한다고 주장한다.

그러므로 이 사건 여관이 피고 또는 피고를 보조하여 이 사건 여관을 관리하던 위 소외 1의 과실에 의하여 전소되었는지 여부를 살핀다.

2. 인정 사실

다음과 같은 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제3호증의 1, 2, 9(15와 같다), 12, 13, 17, 19, 20, 21, 을 제1호증의 1 내지 6의 각 기재, 갑 제6호증의 1 내지 22의 각 영상에 변론의 전취지를 종합하면 인정할 수 있고 반증 없다.

가. 피고는 1995. 12. 1. 원고로부터 이 사건 여관을 보증금은 금 50,000,000원, 임료는 월 금 750,000원, 기간은 24개월로 각 정하여 임차하였다.

나. 피고는 서울 성동구 하왕십리동 866의 4 소재 삼협빌딩의 경비원으로 격일제 근무를 하였는데 위 경비 업무를 쉬는 날에만 이 사건 여관의 1층 안내실에서 숙식하면서 이 사건 여관을 관리하고, 피고의 처인 위 소외 1은 위 안내실에서 상주하면서 이 사건 여관을 관리하여 왔다.

다. 위 소외 2는 1980. 9. 5. 육군군법회의에서 강도강간죄로 징역 15년을, 1981. 9. 2. 청주지방법원에서 상해죄 등으로 징역 2년을, 1987. 5. 13. 부산지방법원에서 공무집행방해죄로 징역 1년을 각 선고받아 1996. 10. 9.에야 16년여 동안의 위 각 형의 집행을 종료하는 등 다수의 범죄경력이 있는 자로서, 1994. 1. 5.경부터 망상형정신분열증을 앓아 왔다.

라. 위 소외 2는 출소한 지 약 4개월 후인 1997. 2. 7. 위 소외 1과 사이에 월 투숙비를 금 19만 원으로 정하여 이 사건 여관 중 201호실에 투숙한 뒤 평소 위 방안에서 취사를 하는데 자신이 위 방을 비우는 사이에 누군가에 의하여 위 방에 있던 보온밥통에 물이 부어져 있고, 냄비가 찌그러져 있자 피고에게 이러한 일을 방지하기 위하여 문고리를 달겠다고 하였으나 거절당하여 피고 및 위 소외 1에 대한 감정이 좋지 않던 차에 같은 달 20. 외출 후 점심식사를 하기 위하여 위 방에 돌아오니 또다시 냄비뚜껑이 찌그러져 있는 것을 발견하고 위 소외 1이 월 투숙비를 받아놓고도 내쫓으려는 것으로 생각한 나머지 자기를 괴롭히는 위 소외 1을 살해하기로 마음먹고, 위 정신질환으로 인하여 사물을 변별할 능력이나 의사를 결정할 능력이 미약한 상태에서 같은 날 16:20경 이 사건 여관 1층 안내실에서 인근 시장에서 미리 구입하여 온 망치로 위 소외 1의 머리 등을 여러 차례 내리쳐 위 소외 1을 살해한 뒤 이를 은폐하기 위하여 위 안내실 입구에 있는 빈플라스틱 물통을 들고 그 곳에서 약 500m 떨어진 주유소에 가서 위 물통에 휘발유 10ℓ를 사와 같은 날 16:40경 위 소외 1의 몸과 이 사건 여관 바닥에 위 휘발유를 뿌린 다음 라이터로 신문지에 불을 붙여 던져 여기에서 인화된 불이 이 사건 여관 2층까지 번지게 하여 이 사건 여관을 전소시켰다.

3. 판 단

임차인 및 그 점유보조자는 임대차의 종료시 임차물 자체를 반환할 특정물인도채무를 부담하고 그 때까지 선량한 관리자의 주의로써 임차물을 보관하여야 하는바, 위 인정사실에 비추어 볼 때 피고나 위 소외 1은 이 사건 여관을 보존·관리함에 있어서 선량한 관리자로서 통상의 주의의무는 다하였다고 볼 것이고 나아가 원고 주장과 같이 이 사건 여관을 관리함에 있어서 피고가 직접 상주 또는 2인 이상의 남자 관리인을 두어야 하거나 정신이상자인 위 소외 2의 돌발적인 살해 및 방화행위를 미연에 방지할 주의의무가 요구되는 특별한 사정이 엿보이지 아니하고, 또한 이 사건 여관에 특별한 보안장치를 설치하였다 하더라도 위 소외 2의 위와 같은 범죄행위를 막을 수도 없었다고 할 것이므로 이 사건 여관은 피고 및 그 보조자인 위 소외 1에게 불가항력적인 사유로 전소되었다고 볼 것이다.

따라서 이 사건 여관에 관한 위 임대차계약은 당사자들인 원·피고 어느 누구의 귀책사유도 없이 제3자인 위 소외 2의 방화일(1997. 2. 20.)에 목적물 멸실에 따른 사용·수익불능으로 종료되었다고 볼 것이므로 이 사건 여관의 보존·관리에 있어서 피고 또는 위 소외 1에게 과실 있음을 전제로 하는 원고의 이 사건 본소청구는 더 나아가 판단할 필요 없이 이유 없고, 채무자위험부담의 원칙에 의하여 임차물의 멸실 등으로 인한 사용·수익의 불능으로 인한 위험은 임차물을 사용·수익케 할 의무를 부담하는 임대인에게 돌아가야 할 것이어서 임대인인 원고는 임차인인 피고에게 위 임대보증금을 반환할 의무가 있다고 할 것이다.

4. 원고의 항변 등

가. 동시이행항변

원고는 피고로부터 이 사건 여관을 명도받을 때까지는 피고의 임대보증금 반환청구에 응할 수 없다고 동시이행의 항변을 하므로 살피건대, 임차물 멸실에 의한 위험은 임대인인 원고가 부담하여야 할 것임은 앞서 본 바와 같으므로 임대인인 원고는 임차인에 대한 임차물반환청구권을 상실하였다고 볼 것이니 이미 소멸한 임차물반환채무와 임대보증금반환채무가 동시이행관계에 있다 할 수 없어 원고의 위 항변은 이유 없다.

나. 공제 주장

피고가 원고에게 1997. 1.분까지 임료만 지급한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없으므로 1997. 2. 1.부터 이 사건 방화일인 같은 달 20.까지 사이의 임료 금 500,000원(금 750,000원×20/30)은 위 임대보증금에서 공제되어야 한다.

원고는 나아가 피고를 대신하여 납부한 이 사건 방화일 후인 1997. 2.부터 같은 해 5.까지 사이에 이 사건 건물에 부과된 전기요금, 상하수도요금, 전화요금 합계 금 599,680원도 위 임대보증금에서 공제되어야 한다고 주장하나, 피고가 그의 귀책사유 없이 위 임대차가 종료한 이 사건 방화일인 1997. 2. 20. 후의 위 공과금을 부담하여야 할 의무가 있다고 볼 수 없으므로 위 주장은 그 자체로 이유 없다.

5. 결 론

그렇다면, 원고는 피고에게 위 임대보증금 50,000,000원에서 위 연체 임료 금 500,000원을 공제한 나머지 금 49,500,000원 및 이에 대하여 이 사건 방화일 다음날인 1997. 2. 21.부터 원고가 그 지급의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 이 사건 판결선고일인 1997. 10. 10.까지는 민법 소정의 연 5푼의, 그 다음날부터 완제일까지는 소송촉진등에관한특례법 소정의 연 2할 5푼의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있으므로 피고의 반소청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하기로 하고 원고의 본소청구 및 나머지 반소청구는 모두 이유 없어 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.