(1) 원심판결 이유에 의하면 원심은, 원고가 현재 나지 상태로 있는 서울 도봉구 (주소 생략) 전 671㎡(이하 이 사건 토지라고 한다)를 1975. 3. 10. 취득하였는데 이 사건 토지 중 475㎡가 1975. 6. 13. 건설부 고시 제95호로 자연녹지지역으로 지정되고 나머지 부분은 주거지역으로 지정된 사실, 원고는 이 사건 토지 상에 건축을 하기 위하여 관할 도봉구청장에 질의한 결과, 자연녹지지역의 토지 부분은 서울특별시토지형질변경등행위허가사무취급요령에 의하여 그 형질변경이 금지되어 있고, 나머지 일반주거지역에 속하여 있는 토지 부분은 주변의 도시기반시설이 갖추어져 있을 경우, 관련부서의 협의와 도시계획심의위원회의 심의를 거쳐 건축이 가능하다고 판단될 때에는 건축허가가 가능하다는 취지의 회신을 받은 사실을 인정한 다음, 이 사건 토지 중 자연녹지지역 부분은 형질변경이 금지됨으로써 건축이 불가능하게 되었고, 나머지 주거지역 부분도 관련 부서의 협의와 도시계획심의위원회의 심의를 거쳐야 비로소 건축이 가능하게 되었으므로, 이는 토지의 통상적인 제한의 범위를 넘어 특별히 사용이 제한되는 토지에 해당하여 유휴토지에서 제외되는 것이라고 판단하였다.

(2) 토지초과이득세법 제8조 제3항 , 같은법시행령 제23조 제1호(1994. 12. 31. 대통령령 제14472호로 개정된 것) 소정의 법령의 규정에 의하여 사용이 금지되거나 제한된 경우에는 법령 그 자체에 의하여 직접 사용이 금지 또는 제한된 것이 아니더라도, 이 사건에서와 같이 그 대상 토지에 대하여 상위 법령에 근거한 행정관청의 예규(위 서울특별시토지형질변경등행위허가사무취급요령 제1조는 도시계획법 제4조 및 동법시행령 제5조 와 건설교통부령인 토지의형질변경등행위허가기준등에관한규칙에 근거를 두고 있다고 밝히고 있다) 등에 의하여 토지의 형질변경이 금지되어 건축이 사실상 불가능한 경우도 포함하는 것이라고 할 것이므로 ( 대법원 1994. 1. 25. 선고 93누2995 판결 , 1994. 3. 25. 선고 93누17591 판결 참조), 원심이 위 인정사실에 터잡아 이 사건 토지 중 자연녹지지역에 편입된 부분이 토지 취득 후 법령의 규정에 의한 사용제한 토지라고 본 것은 옳고, 거기에 논지가 지적하는 바와 같은 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다.

(3) 그러나 원심이, 주거지역으로 지정되었다는 부분(195㎡)에 관하여서도, 이에 대하여 관련 부서의 협의와 도시계획심의위원회의 심의를 거쳐야 비로소 건축이 가능하게 되었다는 사유만으로, 토지의 통상적인 제한의 범위를 넘어 특별히 사용이 제한되는 토지에 해당한다고 본 것은 수긍하기 어렵다. 먼저 원심으로서는 위 부분에 대하여 취득 당시의 용도지역이 어떠하였는지를 심리할 필요가 있다고 할 것이고, 또한 위와 같이 건축을 함에 있어 관련 법규에 의하여 제반 선행절차가 이행되어야 한다고 하더라도 건축허가가 가능한 길이 열려 있다면, 이는 당해 토지에 대하여 가하여진 특별한 제한이 아니라 통상적으로 수인하여야 할 제한에 불과하다고 하여야 할 것이다.

따라서 원심이 이 사건 토지 중 주거지역에 속하여 있는 부분 토지에 대하여 단지 위와 같은 사유만을 들어 법령의 규정에 의한 사용제한이라고 판단하였음은 그에 대한 법리를 오해하였거나 사용제한에 해당하는지에 관한 구체적인 사정 여부에 대한 심리를 다하지 아니한 위법이 있다고 할 것이다. 이 점을 지적하는 논지는 이유 있다.

(4) 그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.