가. 청구인은 2004.3.12. 경기도 OOO3,306㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 OOO로부터 취득하여, 경기도 OOO, 2, 3, 4, 5로 분할(630-1은 정지작업을 거쳐 대지로 지목변경하였고, 630-1은 그 후 630-1과 630-4로 다시 분할되었다)한 후 2012.5.16. 같은 리 630-2 임야 1,301㎡, 같은 리 630-4 대지 100㎡(이하 “쟁점1토지”라 한다)를 OOO에게 양도하고, 2012.7.13. 같은 리 630-1 대지 1,069㎡, 같은 리 630-3 임야 192㎡, 같은 리 630-5 임야 644㎡(이하 “쟁점2토지”라 한다)를 OOO에게 양도하였으나 양도소득세 신고를 하지 아니하였다.

나. 처분청은 쟁점토지의양도가액은 매수인이 신고한 바에 따라 등기부등본에 기재된 실지거래가액(쟁점1토지는 OOO원)으로, 쟁점토지의 당초 취득가액은 확인이 불가하다는 이유로 「소득세법」 제97조에 따라 환산가액(쟁점1토지는 OOO원)으로 하여, 청구인에게쟁점1토지에 대하여 2014.1.6. 2012년 귀속 양도소득세 OOO원, 쟁점2토지에 대하여 2014.2.5. 2012년 귀속 양도소득세 OOO원을 각 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2014.3.26. 이의신청을 거쳐 2014.8.13. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점1토지의 등기부등본상 기재 양도가액OOO은 실제 양도가액이 아니고 매수인이 청구인에 대한 채권(공동투자금회수 및 보증채무)과 쟁점1토지의 매수대금을 상계하는 과정에서 임의로 기재한 것으로, 쟁점1토지의 실제 양도가액은 OOO원이다.

(2) 쟁점토지의 실지 취득가액은 OOO원인바,처분청의 환산가액 OOO원은 양도가액과 비교하여 볼 때 비현실적이므로 이를 적용하는 것은 실질과세원칙에 어긋나고, 쟁점토지의 취득 당시 지목은 임야이나 양도 당시 쟁점토지 중 일부는 대지로 지목이 변경되었으므로 임야와 대지를 동일기준선상에 놓고 기준시가로 취득가액을 환산하는 것은 부당하다.

(3) 청구인이 쟁점토지를 취득하여 그 일부를 임야에서 대지로 지목변경하였고, 그 과정에서 토목공사비용 OOO원이 발생하였으므로 이를 필요경비로 인정하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점1토지의 매수인은 등기부등본상 쟁점1토지의 취득가액을 OOO원으로 하여 신고하였고, 청구인은 매수인이 청구인에 대하여 채권을 가지고 있어 이를 상계하면 쟁점1토지의 실제 양도가액은 OOO원이라고 주장하나 이에 대한 입증자료가 전혀 없어 확인이 불가하다.

(2) 청구인은 쟁점토지의 취득가액이 OOO원이라고 주장하나, 증빙으로 제출된 서류는 매매계약서가 아닌 OOO의 거래사실확인서와 인감증명서에 불과하며 OOO는 양도소득세를 무신고하여 쟁점토지의 양도가액 확인이 불가하고, 청구인이 대금지급 증빙으로 제출한 무통장입금증(입금액 OOO원)은 입금자가 청구인이 아닌 OOO이며, 위 입금액이 쟁점토지의 거래대금인지도 확인되지 아니한다.

(3) 청구인은 토목공사와 관련하여 공사업자 OOO의 사실확인서 및 견적서를 제시하였으나, OOO의 부가가치세 신고내역을 확인한바 세금계산서 발행내역 등 매출신고내역이 없고, 공사대금 지급증빙으로 제출한 금융거래내역을 보면 입출금 거래내역만이 나타날 뿐 누구에게 지급되었는지 확인되지 아니하므로 객관적 증빙이 되지 못한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 쟁점토지의 취득가액 및 쟁점1토지의 양도가액을 실지거래가액으로 인정하여 달라는 청구주장의 당부

② 쟁점토지에 대한 토목공사비용을 필요경비로 인정하여 달라는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법

제96조(양도가액) ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 따른다.

제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

(2) 소득세법 시행령

제163조(양도자산의 필요경비) ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2.양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다.

제176조의2(추계결정 및 경정) ② 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액”이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식 등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인 및 처분청이 제출한 자료 등에 의하면청구인은 쟁점토지를 2004.3.12. OOO로부터 취득하였는바, 쟁점토지의 취득당시 지목은 임야였으나, 이후 정지작업을 거쳐 2005.7.26. 쟁점토지 중 1,169㎡의 지목이 대지로 변경되었으며, 쟁점토지는 경기도 OOO, 2, 3, 4, 5로 분할된 뒤 2012.5.16. 및 2012.7.13. 두 차례에 걸쳐 양도된 것으로 나타난다.

(2) 먼저, 쟁점①에 대해서 살펴본다.

쟁점토지와 관련하여 전소유자 OOO는 쟁점토지를 청구인에게 양도하고 양도소득세 신고를 하지 아니하여, OOO세무서장은 2005년 쟁점토지의 2003년 공시지가 OOO원을 적용하여 쟁점토지의 양도가액을 OOO원으로 경정한 것으로 나타나고, 쟁점토지의 2003년～2005년 개별공시지가는 다음 <표1>과 같은바 처분청은 청구주장의 쟁점토지 취득가액 OOO원을 쟁점토지의 전체 면적 3,306㎡으로 나누면 45,372원/㎡이므로 청구주장은 타당성이 없다는 의견이다.

청구인은 쟁점토지의 실지 취득가액이 OOO원이라고 주장하면서, 쟁점토지의 분할흐름도, 전소유자 OOO의 매매거래사실확인서 및 인감증명서 사본, OOO의 산지전용허가지 복구준공 통지 공문(2005.6.27.), 산지전용허가증(2005.5.4.), 무통장입금증 등을 증빙으로 제시하였다.

한편, 청구인은 쟁점1토지의 실제 양도가액이 OOO원이라고 주장하면서 이를 입증하기 위한 증빙으로 청구인의 숙부인 OOO이 작성한 사실확인서 및 인감증명서를 제출하였다.

이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 쟁점토지의 취득가액은 청구인이 주장하는 취득가액을 실지 취득가액으로 인정할 객관적 증빙이 부족한 점, 전소유자인 OOO가 양도소득세를 무신고하여 쟁점토지의 양도가액이 확인되지 아니한 점, 청구인이 대금 지급 증빙으로 제출한 무통장입금증은 입금자가 청구인이 아닌 OOO이며 그 입금액도 OOO원으로 되어 있는바 청구주장의 취득가액과 액수상 불일치할 뿐만 아니라 동 입금액이 쟁점토지의 취득대금인지 여부도 확인되지 아니하는 점, 쟁점1토지의 양도가액과 관련하여 쟁점1토지의 매수인이 등기부등본상 쟁점1토지의 취득가액을 OOO원으로 하여 신고하였고, 청구주장을 입증할 객관적·구체적 증빙이 없는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

(3) 다음으로, 쟁점②에 대해서 살펴본다.

청구인은 쟁점토지의 일부를 임야에서 대지로 지목변경하는 과정에서 토목공사비용 OOO원이 발생하였으므로 이를 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하면서 쟁점토지의 사진 및 위성사진, OOO의 사실확인서, 인감증명서, 공사견적서, OOO 명의 계좌의 금융거래내역 등을 제시하였다.

이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대,청구인이 제시한 사실확인서의 확인자OOO은 매출신고내역이 없는 점, 공사대금 지급증빙으로 제출한 금융거래내역을 보면 입출금 거래내역만 나타날 뿐 누구에게 지급되었는지 확인되지 아니하여 토목공사비용에 대한 객관적 입증이 불충분한 점 등에 비추어 청구주장의 토목공사비용 OOO원을 필요경비로 인정하기 어려운 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.