소송대리인 법무법인(유한) 세광

담당변호사 이민정

소송대리인 변호사 문경식

2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

3. 소송비용 중 39/40는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.

4. 제1항은 가집행할 수 있다.

원고(변경 전 명칭 D 주식회사)는 2016. 2. 26. 용인시 기흥구 E 대 592.1㎡(이하 '이 사건 인접 토지'라고 한다) 및 용인시 기흥구 C 대 592.1㎡(이하 '이 사건 토지'라고 한다)에 관하여 2016. 1. 10.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 각각 마쳤다.

피고는 이 사건 토지 및 이 사건 인접 토지와 인접한 용인시 기흥구 F 지상 4층 건물 중 2~4층에서 'G' 식당을 운영하고 있다.

원고는 2016. 2. 1. 피고와 임대차계약을 체결하였는데(이하 '이 사건 임대차계약'이라고 한다), 그 주요 내용은 다음과 같다.

주차장 임대차계약서 임대인 D 주식회사(이하 '갑'이라 칭함)와 임차인 B 주식회사(이하 '을'이라 칭함)는 ‘갑’ 소유의 건물에 대하여 아래와 같은 조건으로 임대차계약을 체결한다. 제1조(임대차계약) 1. '갑'은 '을' 에게 아래의 물건을 임대하고 '을'은 이를 임차한다. -임대차 물건의 표시- 경기도 용인시 기흥구 E 대 592.1㎡ 2. '을'은 본 임대차 물건을 주차장의 목적으로 사용하며, 다른 업무를 하거나 업태의 변경을 할 수 없다. 3. '을'은 본 임대차계약에 명시된 조항에 의거 임대차 물건을 사용하는 권리 이외에는 본 재산에 대한 일체의 권리를 소유하지 아니한다. 제2조(임대차기간) 1. 본 임대차 계약기간은 2016. 2. 1. ~ 2017. 1. 31.까지로 한다. 2. 임대차기간 만료 전 1월 이내에 당사자는 문서로써 계약종료의 의사표시를 하여야 하며, 그렇지 않은 경우 전 임대차와 동일한 조건으로 1년간 자동연장되는 것으로 한다. 제3조(임대료) 1. 1개월의 임대료는 금 오백만 원으로 정하며 임차료 납부는 매월 말일까지 '을'은 '갑'에게 지불한다(부가세 별도임). 2. ‘을’이 당월분 임차료를 전항의 기일까지 지급하지 아니할 때에는 연체된 날로부터 납부일까지 연 20%의 연체손금을 가산 지불하여야 한다. 3. '을'의 임차료 기산일은 본 계약기간 시작일로부터 기산한다. 4. 임대차 계약기간이 월 도중에 발효 또는 종결되는 경우에는 임차료는 일수에 따라 계산한다. 제11조(명도 및 원상복구) 1. '을'은 본 계약이 종료 또는 해지한 때에는 '을'의 소유물 및 재산을 완전반출하고 '을'이 설치한 시설물 등을 철거하고 원상복구하여 '갑'에게 명도하여야 한다. 제13조(임대인의 계약 해지권) '을'이 다음 각 호에 해당하는 사유가 있을 경우에는 '갑'은 최고 없이 본 계약을 즉시 해 지할 수 있다. 1. '을'이 다른 채무로 인하여 을의 재산에 압류 및 가처분 등을 받거나 ‘을’의 사업 및 영업 등에 중대한 일이 발생하여 ‘갑’이 본 계약을 계속하기 어려운 상태라고 인정되었을 때 2. ‘을’이 소정의 임대료 및 관리비 공과금 등을 2개월 이상 연체하였을 때 3. '을'이 임차물건을 제3자에게 전체 또는 부분적으로 전대하였거나 기타 방법으로 '을'의 명의를 변경하거나 권리를 양도하였을 때 4. 본 계약의 각 조항을 위반하였을 때 5. '을'이 전 각 항을 위반하였을 때 '갑'은 즉시 본 계약을 해지하고 '을'을 퇴거시키거 나 법적 절차를 취할 수 있는 권한을 가지며 이에 소요되는 비용은 '을'의 부담으로 한다.

이 사건 임대차계약에 따라 피고는 그 무렵 이 사건 인접 토지를 인도받았다. 피고는 이 사건 토지도 아울러 인도받아 이 사건 인접 토지와 함께 위 'G' 식당의 주차장으로 사용하였고, 이 사건 토지 지상에 별지 도면 표시 1, 2, 3, 4, 1의 각 점을 차례로 연결한 선내 ㉠부분 컨테이너 13m² 및 별지 도면 표시 5, 6, 7, 8, 5의 각 점을 차례로 연결한 선내 ㉡부분 컨테이너 13㎡(이하 통틀어 '이 사건 컨테이너'라고 한다)를 설치하였다.

원고는 2018. 2. 21.경 피고에게, 서로 신뢰가 깨어졌다는 이유로 이 사건 컨테이너를 철수하고, 주차장 부지를 원고의 동의 없이 사용하지 말라는 통고서를 보냈다. 피고는 2018년 2월 말까지 원고에게 임대료를 지급한 후 2018년 3월경부터 2018년 5월경까지 3개월 동안 임대료를 지급하지 않았다. 원고는 2018. 5. 31.경 피고에게 위 3개월분의 임대료 연체를 이유로 이 사건 임대차계약을 해지한다는 통지서를 보냈다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 5호증(가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 당사자들의 주장

가. 원고의 주장

원고는 이 사건 인접 토지에 관하여 이 사건 임대차계약을 체결하였고, 이 사건 토지에 관하여는 피고와 사용대차계약을 체결하여, 이 사건 인접 토지에 대한 이 사건 임대차계약의 존속기간 동안 피고에게 이 사건 토지를 무상으로 사용하도록 하였다.

그런데 이 사건 임대차계약은 피고가 3개월간 임대료를 연체하여 해지되었으므로, 이 사건 토지에 대한 사용대차계약도 종료되었다. 그리고 민법 제613조에 따르면 대주는 사용, 수익에 족한 기간이 경과한 때에 언제든지 사용대차계약을 해지할 수 있으므로, 이 사건 토지에 관한 사용대차계약은 2018. 2. 21.경 또는 2018. 5. 31.경 해지되어 종료하였다. 따라서 피고는 원고에게 이 사건 컨테이너를 철거하고, 이 사건 토지를 인도하며, 연체한 3개월분의 임대료를 지급할 의무가 있다.

나. 피고의 주장

이 사건 임대차계약의 목적물에 이 사건 인접 토지만 포함되는 것이 아니라, 이 사건 토지도 포함된다. 원고가 2018년 3월경 피고가 이 사건 토지 및 이 사건 인접 토지를 주차장으로 사용하지 못하도록 펜스를 설치한 후부터 현재까지 피고는 이 사건 토지 및 이 사건 인접 토지를 이 사건 임대차계약의 목적에 따라 주차장으로 사용·수익하지 못하였다. 그 때문에 3개월간 임대료를 지급하지 않은 것이므로, 임대료 연체를 원인으로 한 원고의 해지 통보는 부적법하고, 이 사건 임대차계약은 여전히 존속 중이다.

3. 판단

가. 철거 및 인도청구에 관한 판단

1) 먼저 이 사건 토지가 이 사건 임대차계약의 목적물에 포함되는지 여부에 관하여 살핀다. 위에서 든 각 증거를 종합하면, 원고가 2018. 3. 6.경 피고에게 이 사건 임대차계약이 해지되었으므로 이 사건 토지 지상에 위치한 이 사건 컨테이너를 철거해 달라는 내용의 통지서를 보낸 사실, 피고가 이 사건 토지 및 이 사건 인접 토지를 구분하지 않고 하나의 주차장으로 사용한 사실은 인정된다. 그러나 위 기초사실로부터 알 수 있는 다음과 같은 사정 즉, 이 사건 임대차계약은 원고가 이 사건 토지 및 이 사건 인접 토지를 매수하여 소유권이전등기를 마칠 무렵에 체결되었기 때문에 원고는 주차장으로 사용되는 부지가 2필지라는 것을 잘 알고 있었을 것으로 보이는 점, 이 사건 임대차계약 제1조 중 '임대차 물건의 표시' 부분에 이 사건 인접 토지만 기재된 것이 분명한 점을 종합하면, 위 인정사실만으로 처분문서인 갑 제3호증의 기재와 달리 이 사건 토지도 이 사건 임대차계약의 목적물에 포함된다고 인정하기 어렵고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다.

2) 다만 위에서 든 각 증거 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사실 즉, 피고가 이 사건 토지 및 이 사건 인접 토지를 구분하지 않고 하나의 주차장으로 사용하였고 원고가 이를 수년간 허용한 사실, 원고가 피고에게 이 사건 토지의 임대료를 별도로 청구한 적이 없는 사실 등을 종합하면, 원고가 피고에게 이 사건 토지를 무상으로 사용·수익하게 하기 위하여 인도하였다고 인정할 수 있고, 이는 사용대차계약에 해당한다(이하 '이 사건 사용대차계약'이라고 한다). 그리고 위에서 든 각 증거 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 사실 즉, 원고가 2018. 2. 21.경, 2018. 3. 6.경, 2018. 5. 31.경 피고에게 주차장 부지를 사용하지 말고 이 사건 컨테이너를 철거하라고 요구하였는데, 이 사건 토지와 이 사건 인접 토지를 구분하여 그 중 하나만 인도를 요구한 적은 없었고, 피고도 이 사건 토지와 이 사건 인접 토지의 구분을 전제로 답변한 적이 없는 사실까지 더하여 보면, 원고가 주장하는 바와 같이 이 사건 사용대차계약은 이 사건 임대차계약의 존속기간 동안 존속하는 것으로 약정하였다고 봄이 타당하다.

3) 다음으로 이 사건 임대차계약이 종료하였는지 살핀다. 원고는 피고가 3개월간 임대료를 연체하여 이 사건 임대차계약이 해지되었다고 주장한다. 피고가 2018년 3월경부터 3개월분의 임대료를 지급하지 않은 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다. 그런데 피고는 원고가 2018년 3월 말경 펜스를 치는 바람에 이 사건 인접 토지를 사용·수익하지 못하여서 임대료를 지급하지 않은 것이라고 주장하고, 반면 원고는 2018. 4. 10.경 이 사건 토지에 펜스를 설치하였지만 그와 별개로 피고가 여전히 이 사건 인접 토지를 주차장으로 사용·수익하였다고 주장한다. 살피건대, 갑 제6호증, 을 제2호증(가지번호 포함)의 각 영상에다가 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고가 이 사건 토지 내, 이 사건 토지와 이 사건 인접 토지의 경계 부근뿐만 아니라, 주차장 진입로로 쓰였던 이 사건 인접 토지와 도로의 경계에도 펜스를 친 사실(을 제2호증의 2의 영상), 피고는 이 사건 컨테이너에 직원들을 배치하여 주차관리를 하였는데, 이 사건 토지와 이 사건 인접 토지의 경계 부근에 펜스가 생겨서 이 사건 컨테이너에서 이 사건 인접 토지로 자유롭게 통행하며 주차관리를 하기가 어려워진 사실 등을 인정할 수 있는바, 원고가 펜스를 설치하는 바람에 이 사건 인접 토지를 이 사건 임대차계약에서 정한 목적인 주차장으로 사용·수익하는 것이 불가능하게 되었다고 봄이 타당하고, 을 제2호증(가지번호 포함)의 각 영상 및 변론 전체의 취지에 비추어 볼 때, 이에 어긋나는 듯한 갑 제6호증의 5, 6, 갑 제8호증의 각 영상만으로는 이를 뒤집기에 부족하다. 다만, 원고가 펜스를 설치한 시점이 원고가 인정하는 2018. 4. 10.경 이전이라고 인정할 만한 증거가 없으므로 설치 시점은 2018. 4. 10.경이라고 인정한다. 그렇다면 피고가 2018. 4. 10.경부터 이 사건 인접 토지의 사용·수익이 불가능하여 임대료를 지급하지 않은 것을 이 사건 임대차계약의 해지사유인 '임대료 연체'라고 볼 수 없으므로 피고가 연체한 임대료는 2018년 3월경부터 2018. 4. 9.경까지로, 2개월분에 채 미치지 못한다. 결국 임대료 연체를 이유로 이 사건 임대차계약을 해지하였다는 원고의 주장을 받아들일 수 없고, 달리 이 사건 임대차계약 종료를 인정할 만한 주장 및 증거가 없다.

4) 그렇다면 이 사건 임대차계약의 종료를 인정할 수 없는 이상, 이 사건 사용대차 계약이 종료되었다고 인정할 수 없고, 위 2)항과 같은 이유로, 이 사건 사용대차계약을 이 사건 임대차계약과 별개로 반환시기의 약정이 없는 계약이라고 인정할 수도 없다. 따라서 이 사건 사용대차계약의 종료를 전제로 하는 원고의 이 사건 컨테이너 철거 및 이 사건 토지 인도청구는 받아들일 수 없다.

나. 연체 임대료 지급청구에 관한 판단

이 사건 임대차계약에서 월 임대료를 550만 원(부가가치세 포함)으로 정한 사실은 위에서 인정한 바와 같다. 원고는 2018년 3월경부터 5월경까지 3개월분의 임대료 1,650만 원을 청구하나, 위에서 살핀 바와 같이 피고가 2018. 4. 10.경부터 이 사건 인접 토지를 이 사건 임대차계약의 목적에 맞게 사용·수익하지 못하였으므로, 피고는 원고에게 2018년 3월경부터 2018. 4. 9.경까지의 임대료 715만 원[= 550만 원 + 165만 원(= 550만 원 x 9/30)] 및 이에 대하여 연체일 이후로서 원고가 구하는 2018. 6. 1.부터 다 갚는 날까지 이 사건 임대차계약에서 정한 연 20%의 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 원고의 나머지 임대료 지급청구는 받아들일 수 없다.

4. 결론

원고의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있으므로 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없으므로 이를 기각한다.

판사 연선주

판사 이주연

심급 사건

참조조문