가. 처분청은 2008년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구인 소유의OOOOO OOO OOOO OOO 등 서로 연접한 3필지의 토지 314.1㎡(이하“이 건 토지”라 한다)위의 건축물 315.75㎡(시멘트벽돌조 220.07㎡,목조 95.68㎡, 이하 “이 건 건축물”이라 한다)의 시가표준액이 이 건 토지의 시가표준액의 100분의 3에 미달하는 것으로 보아 「 지방세법」제181조 제1항 제1호 및 같은 법 시행령 제131조의2 제1항 제2호 나목의 규정에 의하여이 건 토지를종합합산과세대상으로구분한 후, 그 시가표준액 8,323,650,000원에 구 「지방세법」(2005.12.31.법률 제7843호로 개정된 것) 부칙 제5조 제1호의 적용비율을 곱하여 산정한 가액 5,410,372,500원을 과세표준으로 하고, 「지방세법」 제188조 제1항 제1호 가목의 세율을 적용하여 산출한 재산세 26,801,860원, 도시계획세 8,115,550원, 지방교육세 5,360,370원, 합계 40,277,780원을 2008.9.10. 청구인에게 부과고지 하였다.

나.청구인은 이에 불복하여 2008.12.11. 이의신청(OOOOOOOOOO OOOO)을 거쳐 2009.5.15. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

이 건 토지는 OOOO 주변 시범 재정비촉진지구 지정에 따른 건축허가제한 공고(OOOOOOOOOO OOOOO OOO OO OOOOOOOOOO)에 의하여 일체의 건축행위가 제한되어 있고, 이 건 건축물에 비하여 토지의 시가표준액이 급격하게 상승하여 건축물의 시가표준액이 당해 부속토지의 시가표준액의 100분의 3에 미달하게 되었으므로 「지방세법」제182조 제1항 제2호에서 규정하는 “별도합산과세하여야 할 상당한 이유”가 있는 토지로 보아별도합산과세대상으로 구분하여 재산세를 과세하여야 하며,

청구인은 이 건 토지의 재산세가 2007년도까지 건축물의 부속토지로 별도합산과세되어 오다가, 2008년도에 갑자기 종합합산과세되어 처분청에 확인한 바, 이 건 건축물의 면적이 실제 면적보다 과소하게 계산된 것을 확인하였고,2009.7.6. 이 건 건축물을 OOOOOO 등에 의뢰하여 실측한 면적을 반영하여 시가표준액을 계산하면 이 건 건축물의 시가표준액이 부속토지의 시가가표준액의 100분의 3 이상이 되어 이 건 토지는 별도합산과세대상으로 재산세를 과세하여야 하며, 처분청에서도 2009년도 재산세 과세시 이를 반영하여 이 건 토지를 별도합산대상으로 구분하여 재산세 등을 과세하였으므로 2004.2.9. 이후 이 건 건물의 현황이 달라지지 아니한 이상 이 건 토지의 2008년도 재산세도 별도합산과세대상으로 구분하여 과세하여야 한다.

나. 처분청 의견

「지방세법」 제182조 제1항 제2호에서 토지에 대한 재산세 과세시 별도합산과세대상은 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 대통령령이 정하는 건축물의 부속토지 및 “별도합산과세하여야 할 상당한 이유가 있는 것으로서 대통령령이 정하는 토지”로 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제131조의2 제3항 각호에서 “별도합산과세하여야 할 상당한 이유가 있는 것으로서 대통령령이 정하는 토지”를 한정적으로 규정하고 있는 바, 이를 예시규정으로 보아 이 건 토지가 건축 제한 등으로 별도합산하여야 할 상당한 이유가 있는 토지에 해당한다는 청구인의 주장은 받아들일 수 없으며, 지방세법령에 따라 재산세 과세기준일인 2008.6.1. 현재 이 건 건축물의 시가표준액이 이 건 토지의 시가표준액의 100분의 3에 미달하여 이 건 토지를 종합합산과세대상으로 구분하여 재산세를 과세함은 정당하며,

청구인은 이 건 건축물을 2009.7.6. 실측하였으므로 이 건 재산세의 과세기준일인 2008.6.1. 시점의 건축물현황이라고 볼 수 없으며, 과세기준일 당시 건축물대장, 기존의 현장실사자료 등을 기준으로 하여 이 건 건축물의 면적을315.75㎡(시멘트벽돌조 220.07㎡, 목조 95.68㎡)으로 보아시가표준액을 계산함은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

2008년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 이 건 건축물의 현황이 2009년도의 현황과 같은 것으로 보아그 부속토지의 재산세를 별도합산과세할 수 있는지 여부

나. 관련 법령

(1) 지방세법

제181조 (과세대상) 재산세는 토지, 건축물, 주택, 선박 및 항공기(이하 이 절에서 “재산”이라 한다)를 과세대상으로 한다.

제182조 (과세대상의 구분) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.

1. 종합합산과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 토지는 종합합산과세대상으로 보지 아니한다.

가. 이 법 또는 관계법령의 규정에 의하여 재산세가 비과세 또는 면제되는 토지

나. 이 법 또는 관계법령의 규정에 의하여 재산세가 경감되는 토지의 경감비율에 해당하는 토지

2. 별도합산과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 대통령령이 정하는 건축물의 부속토지 및 별도합산과세하여야 할 상당한 이유가 있는 것으로서 대통령령이 정하는 토지.다만, 제1항 제1호 가목 및 나목의 규정에 의한 토지는 이를 별도합산과세대상으로 보지 아니한다.

제187조 (과세표준)① 토지·건축물·주택에 대한 재산세의 과세표준은 제111조 제2항의 규정에 의한 시가표준액으로 한다.

제190조 (과세기준일) 재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다.

제191조 (납기) ① 재산세의 납기는 다음 각 호와 같다.

1. 토지 : 매년 9월 16일부터 9월 30일까지

제111조 (과세표준) ② 제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다.

1. 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 가격이 공시되는 토지 및 주택에 대하여는 동법에 의하여 공시된 가액.다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장·군수가 동법의 규정에 의하여 국토해양부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따라 시장·군수가 산정한 가액으로 한다.

2. 제1호외의건축물(새로 건축함으로써 건축당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다)과 선박·항공기 그 밖의 과세대상에 대하여는 거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 참작하여 정한 기준가격에 종류·구조·용도·경과연수 등 과세대상별 특성을 감안하여 대통령령이 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액

(2) 구지방세법(2005.12.31. 법률 제7843호로 개정된 것)

부칙 제5조 (재산세 과세표준에 관한 적용특례) 제187조제1항의 개정규정에 불구하고 2006년부터 2017년까지의 과세표준은 시가표준액에 다음 각 호에서 정하는 적용비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.

1. 토지와 건축물에 대한 적용비율은 2006년에는 100분의 55로적용하고, 2007년부터는 매년 100분의 5씩 인상하여 2015년부터는100분의 100으로 한다.

(3)지방세법 시행령

제131조의2 (별도합산과세대상토지의 범위) ① 법 제182조 제1항 제2호 본문에서“대통령령이 정하는 건축물의 부속토지”라 함은 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다.다만, 「건축법」등 관계법령의 규정에 따라 허가 등을 받아야 할 건축물로서 허가 등을 받지 아니한 건축물 또는 사용승인을 받아야 할 건축물로서 사용승인(임시사용승인을포함한다)을 받지 아니하고 사용중인 건축물의 부속토지를 제외한다.

2.건축물(제1호의 규정에 의한 공장용 건축물을 제외한다)의 부속토지 중 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 제외한 건축물의 부속토지로서 건축물의 바닥면적(건물외의 시설물의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항의 규정에 의한 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위 안의 토지

나.건물의 시가표준액이 당해 부속토지의 시가표준액의 100분의 3에 미달하는 건축물의 부속토지

③ 법 제182조 제1항 제2호 본문에서 “별도합산과세하여야 할 상당한 이유가 있는 것으로서 대통령령이 정하는 토지”라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.

2.「여객자동차 운수사업법」 또는 「화물자동차 운수사업법」에 의하여 여객자동차운송사업 또는 화물자동차운송사업의 면허ㆍ등록 또는 자동차대여사업의 등록을 받은 자가 그 면허ㆍ등록조건에 따라 사용하는 차고용 토지로서 자동차운송 또는 대여사업의 최저보유차고면적기준의 1.5배에 해당하는 면적 이내의 토지

3.～16. 생 략

17. 「도로교통법」에 따라 견인된 차의 보관용 토지로서 같은 법에서 정하는 시설을 갖춘 토지

제143조 (재산세의 현황부과) 재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재현황과 사실상의 현황이 상이한 경우에는 사실상의 현황에 의하여 재산세를 부과한다.

(4)지방세법 시행규칙

제73조 (건축물시가표준액의 기준) 영 제131조의2 제1항 제2호 나목에서 “건축물의 시가표준액”이라 함은 당해 건축물이 과세기준일 현재 신축된 것으로 보아 계산한 시가표준액을 말한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 먼저, 이 건 사실관계를 본다.

(가) 처분청은 이 건 2008년도 토지분 재산세 과세시 이 건 토지의 시가표준액을 8,323,650,000원(토지면적 314.1㎡ × 2008년 개별공시지가 26,500,000원/㎡)으로 산정하고, 이 건 건축물의 시가표준액을 201,400,810원〔(2008년도 시멘트벽돌조건물 ㎡당 시가표준액 663,000원× 건축물면적 220.07㎡)+(2008년도 목조건물 ㎡당 시가표준액 580,000원× 건물축면적 95.68㎡)〕으로 산정하여 건축물의 시가표준액이 토지의 시가표준액의 2.4%이므로 100분의 3에 미달한다고 보아 이 건 토지를 종합합산과세대상으로 구분하여 과세하였다.

(나) 처분청은 이 건 재산세 과세와 관련하여 이 건 건축물의 면적을 건축물대장, 기존의 현장 실사자료 등을 기준으로 하여 315.75㎡로 계산(1층 시멘트벽돌조 220.07㎡는 건축물대장에 의한 것으로 보이나, 1층목조 95.68㎡의 면적산정 내역은 확인되지 않음)하였으며,이에 청구인은 2009.7.6. 지적공사에 의뢰하여1층 면적을 측량하고, 2층은 본인이실측하여 이 건 건축물 면적을 580㎡(무허가 145.9㎡ 포함)로 계산한 후,관련서류를 처분청에 제출하였고, 처분청은 이를 인정하여 2009년도 건축물분 재산세를 2009년 8월 경정(면적증가분)하여 추가고지하였으며, 2009.9.10. 토지분 재산세도 청구인의 실측면적대로 건축물면적을 계산(무허가 면적 제외)한 결과 건축물의 시가표준액을 토지의 시가표준액의 3.4%로 계산하여 이 건 토지를 별도합산과세대상으로 하여 과세하였다.

<이 건 토지 위 건축물 내역>

(다) 이 건 토지 및 건축물의 소재지는처분청에서 2006.8.28. OO재정비촉진지구 지정에 따른 건축허가 제한 공고(OOOOOO OO OOOOOOOOO)를 하였으며, OOOOO에서 2006.10.26. OO재정비촉진지구로 지정(OOO OO OOOOOOOO)하였고, 처분청의 도시계획과에 확인한바, 이 건 토지는 위 OO재정비 촉진지구 OO2구역 내에 위치하여 2006.8.25부터 건축물 증·개축 등 건축행위가 사실상 금지되고 있음을 알 수 있다.

(라)이 건 건축물의 임차인 OOO(OOOOOOOOOOOO, OOOOOOOOOO OO) OOO과 인근 건물의 사업자 OOO(OOO, OOOOOOOOOOOO, OOOOOOOOOOO) 등의 확인서에 의하면, 이 건 건축물이 2004.2.9.이래 확인일 현재까지 증축·개축·수선 등 어떠한 형태의 변화도 없는 것으로 진술하고 있다.

(2) 청구인은 이 건 토지가 별도합산과세하여야 할 상당한 이유가 있는 토지에 해당한다고 주장하나, 「지방세법」 제182조 제1항 제2호에서 토지에 대한 재산세 과세시 별도합산과세대상은 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 대통령령이 정하는 건축물의 부속토지 및 “별도합산과세하여야 할 상당한 이유가 있는 것으로서 대통령령이 정하는 토지”로 규정하고 있으며,같은 법 시행령 제131조의2 제3항 제2호 ～ 17호에서 “별도합산과세하여야 할 상당한 이유가 있는 것으로서 대통령령이 정하는 토지”를 한정적으로 규정하고 있는 있는 이상 이 건 토지를 별도합산하여야 할 상당한 이유가 있는 것으로 볼 수는 없다 할 것이다.

(3) 다음으로 이 건 건축물의 면적과 관련하여 보면, 「지방세법 시행령」제143조에서 재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재현황과 사실상의 현황이 상이한 경우에는 사실상의 현황에 의하는 것으로 규정하고 있으며, ① 청구인은 이 건 건축물의 면적을 2009.7.6. 지적공사에 의뢰하여 실측한 자료 등을 처분청에 제출하였고 처분청은 이를 인정하여 2009년도 이 건 건축물의 재산세를 청구인이 실측한 면적으로 과세하였으며 이 건 토지의 재산세도 별도합산과세대상으로 하여 과세한 점, ② 이 건 건축물은2006.8.25.부터 재정비촉진지구 지정에 따라 건축행위가 제한되어 있는 것으로 확인되는 점,③ 이 건 건축물의 임차인과 인근 사업자 등이 이 건 건물은 2004.2.9 이래 어떠한 증·개축도 하지 않았음을 확인하고 있는 점, ④처분청은 2008년도 재산세 과세당시건축물대장, 기존의 현장실사자료 등을 기준으로 이 건 건축물의 면적을 계산하였다고 하나, 그 면적산정 내역이 확인되지 않아 과세근거가 명확하지 아니한 점 등을 감안하면, 이 건 건축물은 2008년도 재산세 과세기준일(6.1.)에도 2009년도와 건물현황이 같은 것으로 봄이 상당하고, 이러할 경우 2008년도 이 건 건축물의 시가표준액은 277,690,600원〔(시멘트벽돌조건물 ㎡당 시가표준액 663,000원 × 건축물면적 312.20㎡)+목조건물 ㎡당 시가표준액 580,000원× 건축물면적 121.9㎡), 무허가 건물제외, 토지의 3.3%〕으로서 이 건 토지의 시가표준액 8,323,650,000원의 100분의 3 이상이 되므로 이 건 토지는 별도합산과세대상으로 하여 재산세 등를 과세함이 타당한 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있으므로 「지방세법」제77조 제5항과 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.