가. 청구인은 2011.7.13. OOO 주택 및 근린생활시설(지하 1층 ～ 지상 4층, 연면적 1,636.96㎡, 이하 “쟁점건물”이라 한다)을 양도하고, 쟁점건물 2 ～ 4층(934.8㎡)을 주택 면적으로 계산하여 주택면적이 주택 외의 면적보다 크다고 보아 고가주택의 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하여 양도소득세 OOO원으로 계상하였으나 토지 취득일 차이로 인하여 OOO원이 과소 계상되었으므로 이를 취득환산실가에 포함하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 전입세대열람내역에 의하면, 쟁점건물에 주민등록이 되어 있는 인원은 10명이고, 현재 건물주 강OOO를 제외한 나머지는 단독으로 주민등록이 등재되어 있어 정상적인 세대를 구성하여 거주하는 형태가 아닌 일시적인 전입이며, 전체 40여 객실 중 극히 일부만 전형적인 하숙 영업에 의한 하숙이용객이 편의를 위하여 주민등록을 등재한 것으로 확인된다.

주택이란 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물 또는 건축물의 일부를 말하나, 쟁점건물은 잠을 잘 수 있는 방만 독립적으로 제공되고 화장실 등은 공동으로 사용하면서, 희망자는 식사를 제공받고, 월 사용료를 지급하는 형태이므로 장기간 독립된 주거생활을 위한 시설이 아닌 근로자, 학생 등이 일정 기간 일시적, 단기적으로 입주하여 사용하는 영업용시설에 해당된다.

임대인은 근린생활시설인 상가건물을 임대하였으나, 임차인이 사업을 영위하기 위하여 하숙집 등으로 시설을 개조하여 부가가치세가 과세되는 영업용 시설로 사용한 것이므로 하숙 및 고시원으로 사용한 2층 및 3층을 주택면적에서 배제하여 과세한 처분은 정당하다.

(2) 쟁점건물의 토지를 1985.1.1. 이전 취득한 것으로 보아 취득환산실가 OOO원으로 계상하였으나, 취득일자 별로 재계산하면 취득환산가액은 OOO원이므로 직권 시정함이 타당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 쟁점건물(지하 1층 ～ 지상 4층) 중 2층(하숙업 사용)을 주택면적에 포함하여야 하는지 여부

② 토지의 환산취득가액을 OOO원으로 하여야 하는지 여부

나. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점①에 대햐여 본다.

(가) 「소득세법」 제89조 제1항 제3호는 대통령령으로 정하는 1세대 1주택과 주택부수토지의 양도로 발생하는 소득은 양도소득세를 부과하지 아니한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제154조 제3항은 위 규정을 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다고 하면서, 단서에서 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다고 규정하고 있다.

(나) 청구인의 양도소득세 신고서에 의하면, 청구인은 쟁점건물의 양도가액을 OOO원, 취득가액을 OOO원, 양도차익을 OOO원으로 하고, 산출세액을 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고한 것으로 나타난다.

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(다) 처분청의 쟁점건물에 대한 현지확인 보고서(2012년 12월)에는, 쟁점건물은 공부상 주택면적이 133.1㎡이나 청구인의 양도소득세 신고서에는 주택사용 면적이 934.8㎡라고 기재되어 있고, 전체 건물면적(1,636.96㎡)에서 주택면적이 크다는 이유로 건물 전체를 주택으로 보아 1세대1주택 비과세 규정을 적용하여 고가주택으로 양도소득세 신고하였던바, 쟁점건물은 대로변에 위치하였고, 지하 1층, 지상 4층 건물로서 공부상으로는 4층의 일부인 133.71㎡만 주택이고, 나머지는 모두 근린생활시설 등으로 등재되어 있다.

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(라) 또한, 현지확인보고서에는, 지하 1층은 노래방, 지상 1층은 옷가게 2개, 2층과 3층은 같은 간판에 ‘/*102*/고시원, 하숙’ 상호로 영업중이며, 4층 중 공부상 주택(133.71㎡)에는 전 양도인이 거주하였고, 공부상 근린생활시설(136.25㎡)도 주택으로 개조되어 오래 전부터 주택으로 사용되었으며, 2층은 1999년에 임차인이 산후조리원으로 2년간 운영하다가 폐업한 후, 같은 임차인이 시설을 그대로 이용하여 학생 및 일반인 대상으로 하숙업을 영위(사업자미등록)하였고, 하숙업 개업 2년 후 3층을 임차하여 고시원으로 운영하다가, 2009.1.20. ‘/*102*/공간’(고시원)으로 사업자등록하여 영업중이며, 2층은 과거 산후조리원 시설인 18개의 방과 공동 화장실, 거실, 주방이 있고, 희망자에게 식사를 제공하며, 3층은 30개의 객실이 있는바, 하숙과 고시원은 부가가치세가 과세되는 용역이므로 청구인은 상가건물을 영업용시설로 임대한 것이므로, 실제 주거용으로 사용되는 4층 전체 면적만 1세대1주택 비과세를 적용함이 타당하다고 기재되어 있다.

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(마) 쟁점건물의 전입세대열람내역(2013.1.4. 발행)에 의하면, 쟁점건물에 전입한 세대주는 10명이고, 청구인으로부터 쟁점건물을 취득한 김/*옥이*/의 배우자 강OOO(배우자와 자 동거)를 제외하면 직장 등으로 일시적 전입한 단독 세대주로 나타난다.

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(바) 위의 내용을 종합하면, 청구인은 쟁점건물 2‧3층이 주거용으로 사용되었으므로 주택면적에 포함되어야 한다고 주장하나, 「소득세법」상 ‘주택’이라 함은 ‘세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물 또는 건축물의 일부’라고 할 것인바, 쟁점건물 2‧3층의 구조는 주방시설 없이 각 방만 독립적으로 제공되고, 세면실‧화장실 등은 공동으로 사용하는 구조여서 주택으로 볼 수 없을 뿐 아니라, 임차인들이 그동안 단독세대인 근로자나 학생들을 상대로 이들의 일시적인 거주를 위한 하숙집과 고시원으로 운영(각 방의 이용자들로부터 월 사용료를 받고, 이용자들의 선택에 의해서 식사를 별도 제공하였음)한 점 등에 비추어 볼 때, 쟁점건물 2‧3층은 주택으로 보기 어렵다.

따라서, 처분청이 쟁점건물의 2층을 주택이 아닌 것으로 보아 과세한 이 건 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(2) 쟁점②는 처분청이 청구인의 주장을 받아들였으므로 심리를 생략한다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 「국세기본법」 제81조, 제65조 제1항 제1호 및 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.