[소유권이전등기][공2001.3.15.(126),532]
분양회사가 대지를 매수하여 집합건물을 건축하였으나 대지에 대한 소유권이전등기를 경료하지 아니한 경우, 수분양자가 집합건물의 대지를 점유·사용할 권리를 갖는지 여부(적극) 및 이러한 대지의 점유·사용권이 집합건물의소유및관리에관한법률 제2조 제6호 소정의 '대지사용권'에 해당하는지 여부(적극)
아파트와 같은 대규모 집합건물의 경우, 대지의 분·합필 및 환지절차의 지연, 각 세대당 지분비율 결정의 지연 등으로 인하여 전유부분에 대한 소유권보존등기 및 이전등기만 경료되고, 대지지분에 대한 소유권이전등기는 상당기간 지체되는 경우가 종종 생기고 있는데, 집합건물의 건축자가 그 대지를 매수하고도 아직 소유권이전등기를 경료받지 아니하였다 하여도 매매계약의 이행으로 대지를 인도받아 그 지상에 집합건물을 건축하였다면 매매계약의 효력으로서 이를 점유·사용할 권리가 생기게 된 것이고, 이러한 경우 집합건물의 건축자로부터 전유부분과 대지지분을 함께 분양의 형식으로 매수하여 그 대금을 모두 지급함으로써 소유권 취득의 실질적 요건은 갖추었지만 전유부분에 대한 소유권이전등기만 경료받고 대지지분에 대하여는 위와 같은 사정으로 아직 소유권이전등기를 경료받지 못한 자 역시 매매계약의 효력으로서 전유부분의 소유를 위하여 건물의 대지를 점유·사용할 권리가 있는바, 이러한 점유·사용권은 단순한 점유권과는 차원을 달리하는 본권으로서 집합건물의소유및관리에관한법률 제2조 제6호 소정의 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리인 대지사용권에 해당한다고 할 것이고, 수분양자로부터 전유부분과 대지지분을 다시 매수하거나 증여 등의 방법으로 양수받거나 전전 양수받은 자도 당초 건축자나 수분양자가 가졌던 이러한 대지사용권을 취득한다.
원고 (소송대리인 일신법무법인 담당변호사 김교창 외 5인)
중소기업은행 (소송대리인 일신법무법인 담당변호사 김교창 외 5인)
현대산업개발 주식회사 외 2인
원심판결을 파기하고 사건을 서울지방법원 본원 합의부에 환송한다.
1. 원심은 제1심판결 이유를 인용하여, 집합건물의소유및관리에관한법률(이하 '집합건물법'이라고 한다) 제2조 제6호에서의 '대지사용권'이란 반드시 소유권일 필요는 없으나 적어도 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리여야 하고, 단순히 구분건물과 함께 그 대지지분을 매수한 자로서 매도인에게 매매를 원인으로 하여 그 대지지분에 관하여 가지는 소유권이전등기청구권과 같은 것은 집합건물법상의 대지사용권에 해당하지 아니하므로 이 사건에서와 같이 분양회사가 집합건물을 신축, 분양하는 경우 분양회사가 건물의 대지를 매수하여 그 대지에 대한 소유권이전등기를 한 후 전유부분을 완성하여 수분양자에게 이전등기를 하여야만 대지권 등기의 유무와 관계없이 분양회사가 취득한 대지사용권이 수분양자에게 이전된다고 전제한 다음, 그 채택증거를 종합하여 피고 3은 피고 현대산업개발 주식회사와 피고 현대건설 주식회사(이하 '피고 회사들'이라고 한다)가 신축한 집합건물 중 이 사건 아파트를 분양받아 그 전유부분에 관하여 1994. 2. 1. 소유권이전등기를 하였고, 피고 회사들은 한국토지개발공사로부터 매수한 집합건물의 대지에 관하여 1995. 10. 6.에서야 소유권이전등기를 마친 사실, 이 사건 아파트 전유부분에 관하여 1994년 9월경부터 같은 해 12월경 사이에 한일은행 및 중소기업은행 명의의 근저당권이 각 설정된 후 1997년 3월경 위 근저당권에 기한 경매절차가 진행되어 1998. 11. 18. 원고가 이 사건 아파트를 낙찰받은 사실을 각 인정하고, 피고 회사들은 피고 3에게 전유부분에 관한 소유권이전등기를 경료할 당시 그 대지사용권을 취득하지 못하였으므로 피고 3도 이를 취득할 수 없어 위 근저당권의 효력은 대지사용권에 미치지 아니하고, 따라서 낙찰인인 원고도 이를 취득할 수 없다고 판단하였다.
2. 아파트와 같은 대규모 집합건물의 경우, 대지의 분·합필 및 환지절차의 지연, 각 세대당 지분비율 결정의 지연 등으로 인하여 전유부분에 대한 소유권보존등기 및 이전등기만 경료되고, 대지지분에 대한 소유권이전등기는 상당기간 지체되는 경우가 종종 생기고 있는데, 집합건물의 건축자가 그 대지를 매수하고도 아직 소유권이전등기를 경료받지 아니하였다 하여도 매매계약의 이행으로 대지를 인도받아 그 지상에 집합건물을 건축하였다면 매매계약의 효력으로서 이를 점유·사용할 권리가 생기게 된 것이고, 이러한 경우 집합건물의 건축자로부터 전유부분과 대지지분을 함께 분양의 형식으로 매수하여 그 대금을 모두 지급함으로써 소유권 취득의 실질적 요건은 갖추었지만 전유부분에 대한 소유권이전등기만 경료받고 대지지분에 대하여는 위와 같은 사정으로 아직 소유권이전등기를 경료받지 못한 자 역시 매매계약의 효력으로서 전유부분의 소유를 위하여 건물의 대지를 점유·사용할 권리가 있는바, 이러한 점유·사용권은 단순한 점유권과는 차원을 달리하는 본권으로서 집합건물법 제2조 제6호 소정의 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리인 대지사용권에 해당한다고 할 것이고, 수분양자로부터 전유부분과 대지지분을 다시 매수하거나 증여 등의 방법으로 양수받거나 전전 양수받은 자도 당초 건축자나 수분양자가 가졌던 이러한 대지사용권을 취득하는 것이다 (대법원 1998. 6. 26. 선고 97다42823 판결, 2000. 11. 16. 선고 98다45652, 45669 전원합의체 판결 등 참조).
원심이 인정한 사실관계에 기록에 나타난 사정, 즉 피고 회사들은 1991. 6. 15. 한국토지개발공사로부터 집합건물의 대지를 매수하고 이를 인도받아 그 지상에 집합건물을 완성하였으나, 구획정리사업법에 의한 환지절차가 종료되지 아니하여 1994. 1. 26. 먼저 이 사건 아파트의 전유부분에 대하여만 피고 회사들 공유로 소유권보존등기를 하였고, 그 후 1995. 8. 28. 위 환지절차가 종료됨에 따라 위 대지에 관하여 1995. 10. 6. 피고 회사들 공유로 소유권이전등기를 경료하게 된 점을 덧붙여 보면, 피고 3이 전유부분에 대한 소유권이전등기를 경료받을 당시 피고 회사들이 한국토지개발공사로부터 매수한 집합건물의 대지에 관하여 소유권이전등기를 마치지 못한 상태였다고 하더라도 피고 회사들은 집합건물의 대지를 인도받아 그 지상에 집합건물을 신축하였으므로 전유부분의 소유를 위하여 이를 점유·사용할 권리가 있고, 이러한 권리는 집합건물법 소정의 대지사용권에 해당하는바, 피고 3은 피고 회사들과의 분양계약에 기하여 피고 회사들이 가졌던 대지사용권을 취득하는 것이어서 중소기업은행의 근저당권의 효력은 대지사용권에 미친다 할 것이므로 원고는 낙찰에 의하여 이 사건 아파트의 전유부분 및 그 대지사용권을 함께 취득하였다고 할 것이다.
그럼에도 원심이 이와 달리 피고 회사들이 피고 3에게 전유부분에 관한 소유권이전등기를 경료할 당시 집합건물의 대지에 관하여 소유권이전등기를 경료하지 아니하였다고 하여 피고 3이 대지사용권을 취득하지 못하였다고 판단한 것은 집합건물법 제2조 제6호 소정의 대지사용권에 관한 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 위법을 저질렀다고 할 것이므로 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다(제1심판결에서 인용한 대법원 1996. 12. 20. 선고 96다14661 판결은 대법원 2000. 11. 16. 선고 98다45652, 45669 전원합의체 판결에 의하여 폐기되었다).
3. 그러므로 나머지 상고이유의 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.