처분청은 청구인이 2007.6.11. 서울특별시○○구○○동 702-23번지○○○오피스텔 제801호(대지 12.43㎡, 건축물 52.92㎡, 이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)를 청구외○○○로부터 취득한 후, 2007.6.12. 이 사건 부동산의 취득가액을 145,000,000원으로 하여 취득신고를 하였으나, 이 사건 부동산의 시가표준액 264,605,470원이 신고가액 145,000,000원보다 높아『2007년도 건물시가표준액조정기준』에서 시가표준액이 시가보다 높은 건물은 시가를 반영하여 차등 감산하도록 한 특례에 따라 이 사건 건축물 시가표준액의 감산율을 40%로 하여 산출한 241,099,280원을 과세표준으로 하여 지방세법 제112조제1항 및 같은 법 제131조제1항제3호(2)목의 세율을 적용하여 산출한 취득세 4,821,980원, 농어촌특별세 482,190원, 등록세 4,821,980원, 지방교육세 1,821,980원 합계 11,090,540원 중 등록세 등은 2007.6.13.에 취득세 등은 2007.7.9. 각각 납부하자 이를 수납하여 징수결정 하였다.

2. 청구의 취지 및 이유

청구인은 오피스텔의 경우 일반 아파트와 마찬가지로 토지와 건물을 분리하여 매매하는 것이 아니라 각 호수별로 거래되는 것이며, 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」의 규정에 따라 부동산거래계약신고를 하여 그 거래사실이 확인되고, 부동산등기부등본에도 그 거래금액이 기재됨에 비추어 취득세 등의 과세자료로 이용하는 것이 신뢰성에 문제가 없다고 판단됨에도 불구하고 그 사실상 취득가액 145,000,000원을 적용하지 아니하고 불합리하게 산정한 시가표준액 241,099,280원을 과세표준으로 적용하여 산출한 취득세 등을 신고 납부하도록 한 것은 부당하다고 주장하면서 신고 납부한 이 사건 취득세 등의 경정을 구하였다.

3. 우리부의 판단

이 사건 심사청구의 다툼은 이 사건 부동산에 대한 건축물 시가표준액과 토지 시가표준액을 합산한 가액이 거래된 시가 보다 높은 경우 2007년도 건물시가표준액 조정기준에 의한 감산특례에 따라 감산율을 적용하여 산출한 가액을 과세표준액으로 하여 산출한 취득세 등을 신고 납부한 것이 적법한 지의 여부에 관한 것이라 하겠다.

먼저 관계법령을 보면, 지방세법 제111조 및 같은 법 제130조에서 취득세 등의 과세표준은 취득 당시 가액으로 하되 취득·등기당시의 가액이 시가표준액에 미달하는 때에는 시가표준액을 과세표준으로 한다라고 규정하고, 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제111조제1항제1호에서「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 가격이 공시되는 토지 및 주택에 대하여는 동법에 의하여 공시된 가액이라 하고 그 제2호에서 제1호외의 건축물과 선박·항공기 그 밖의 과세대상에 대하여는 거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 참작하여 정한 기준가격에 종류·구조·용도·경과연수 등 과세대상별 특성을 감안하여 대통령령이 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다고 규정한 다음, 지방세법시행령 제80조제1항에서 법 제111조제2항제2호의 규정에 의한 토지 또는 주택외의 과세대상에 대한 시가표준액의 결정은 과세대상별 구체적 특성을 감안한 다음 각호의 방식에 의한다라고 규정하고 그 제1호에서 건축물은 「소득세법」 제99조제1항제1호 나목의 규정에 의하여 산정·고시하는 건물신축가격기준액에 다음 각목을 적용한다고 한 다음 가목에서 건물의 구조별·용도별·위치별 지수를 나목에서 건물의 경과연수별 잔존가치율을 다목에서 건물의 규모·형태·특수한 부대설비 등의 유무 및 기타 여건에 따른 가감산율을 규정하고 있고, 지방세법 제111조 제5항에서 다음에 게기하는 취득(증여·기부 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조제1항의 규정에 의한 거래로 인한 취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다고 규정하면서 그 제5호에서 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하여 동법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득을 규정하고 있으며, 건설교통부의 부동산 실거래가 신고제도 업무처리 요령에서 가격검증은 부동산거래계약신고와 주택거래계약신고를 통해 신고처리된 거래건 중 토지거래와 단독주택(단독 및 가가구, 다중주택포함)거래, 공동주택(아파트, 연립주택 및 다세대주택 포함)거래를 그 대상으로 하고 있으며, 서울특별시의 『2007년도 건물시가표준액조정기준』의 「시가표준액이 시가보다 높은 건물의 시가반영 차등 감산특례」에서 산정시가표준액 대비 시가비율 50%초과～60%이하의 건물은 40/100의 감산율을 적용하여 시가표준액을 산정하도록 규정하고 있다.

다음으로 청구인의 경우를 보면, 청구인은 2007.6.11. 이 사건 부동산을 청구외○○○로부터 취득하고 취득가액을 145,000,000원으로 하여 취득 신고를 하였으나, 처분청에서 이 사건 부동산의 시가표준액 264,605,470원이 실거래가액 145,000,000원보다 높기 때문에 『2007년도 건물시가표준액조정기준』에 의한 감산특례의 규정에 의하여 이 사건 건축물의 시가표준액 58,765,476원에 40/100의 감산율을 적용하여 35,259,285원으로 조정한 후 토지의 시가표준액 205,840,000원을 합산한 241,099,280원을 과세표준으로 하여 신고하도록 안내함에 따라 이 사건 취득세 등을 신고납부 하였음은 제출된 관계 증빙자료에 의하여 알 수 있다.

이에 대하여 청구인은 이 사건 부동산의 실제 거래가격이 145,000,000원임에도 지방세법상 시가표준액 264,605,470원을 기준으로 건축물에 대한 감산율을 적용하여 산출한 241,099,280원을 과세표준액으로 하여 취득세 등을 신고 납부토록 안내한 것은 부당하다고 주장하고 있으나, 지방세법 제111조 및 같은 법 130조에서 취득세·등록세의 과세표준은 취득 당시 가액으로 하되 취득·등기 당시의 가액이 시가표준액에 미달하는 때에는 시가표준액을 과세표준으로 한다고 규정하면서 다만, 법인장부 등에 의해 취득가격이 입증되는 취득, 공매방법에 의한 취득, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하여 동법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득 등은 사실상의 취득가액을 과세표준으로 한다고 규정하고 있는바, 청구인이 취득한 이 사건 부동산은 업무시설용 부동산으로서 「공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률」제28조 및 건설교통부의 부동산 실거래가 신고제도 업무처리 요령 등에 의한 가격검증 대상 부동산에 해당되지 아니하므로, 청구인이 비록「공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률」에 의한 부동산거래계약신고를 하였다고 하더라도 같은 법 제28조의 규정에 의한 검증이 이루어진 취득이라고 볼 수 없기 때문에 지방세법 제111조제5항제5호에서 규정한 사실상 취득가액의 적용대상에 해당되지 아니한다 하겠고, 청구인의 경우와 같이 개인간 거래에 있어서 신고된 취득가액이 시가표준액에 미달하는 경우에는 지방세법 제111조 및 같은 법 제130조의 규정에 따라 시가표준액을 과세표준으로 하여야 하는 것으로서, 이는 공적기관에서 전국적인 지역사항 및 건물의 제반요소 등을 감안하여 합리적인 시가산출체계를 마련하고 이에 따라 산출된 시가표준액이 재산의 객관적 가치를 반영하였다고 보아 개인간 거래에 있어 취득가액의 최소기준으로 삼은 것이며, 취득세 등은 취득자가 물건을 사용하거나 수익, 처분함으로써 얻을 수 있는 이익을 포착하여 부과하는 조세가 아니라 취득행위가 이루어진 경우 취득 당시의 과세물건의 가치를 과세표준으로 하여 세금을 부과하는 조세이므로 그 과세표준은 취득을 위하여 실제로 지출한 금액이 아니라 취득재산의 객관적인 가치를 기준으로 산정되어야 하고, 시가표준액이 재산의 객관적 가치, 즉 시가를 적절히 반영하는 한, 신고가액이 시가표준액에 미달하는 때에는 시가표준액을 과세표준으로 보도록 한 것은 집행과정에 개재될 수 있는 부정을 배제하고 실질적인 조세부담의 공평과 조세정의를 실현하는 규정이라 할 것(헌재99헌가2, 1999.12.23.선고)이므로, 지방세법 시행령 제73조제1항제2호에서 개인간 거래시 시가표준액을 취득세 등의 과세표준으로 하도록 규정되어 있고, 지방세법 제111조제2항제2호의 규정에 의하여 처분청이 서울특별시○○구 고시 제2006-○○호(2006.12.29)로 결정 고시한 이 사건 부동산의 건축물 시가표준액 58,765,476원과 토지의 시가표준액 205,840,000원을 합산한 시가표준액 264,605,476원이 처분청이 거래가격 등을 조사하여 이 사건 부동산 거래와 유사한 상황에서 불특정다수인간에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 성립된다고 인정되는 가액인 155,000,000원보다 높은 경우에 해당하므로, 『2007년도 건물시가표준액조정기준』에 의한 「시가표준액이 시가보다 높은 건물의 시가반영 차등 감산특례」에 따라 이 사건 건축물의 시가표준액 58,765,476원에 40/100의 감산율을 적용하여 산출한 35,259,285원으로 조정한 후 토지의 시가표준액 205,840,000원을 합산한 241,099,280원을 과세표준으로 하여 산출한 이 사건 취득세 등을 신고 납부한 것은 적법하다고 판단된다.

따라서 청구인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로 지방세법 제77조 제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2007. 10. 29.

행 정 자 치 부 장 관