가. 청구인은 제주특별자치도 OOO에서 이기한 임야 8,657㎡ 포함한 토지로, 1982.2.20. 재산상속을 등기원인으로 2006.12.11. 특별조치법에 의하여 OOO[(청구인에게 양도한 직전소유자, 이하 “전소유자”라 한다)에게 소유권 이전 등기된 토지, 이하 “쟁점토지”라 한다]를 2006.12.11. 전소유자로부터 매매를 원인으로 소유권을 취득[전소유자는 2007.2.1. 실지거래가액(양도가액 OOO원)으로 양도소득세를 신고하였고, 등기부등본의 매매가액도 OOO원으로 기재됨]한 후 2013.1.9. OOO원에 양도하고, 2013.4.1. 실지거래가액(양도가액 OOO원)으로 2013년 귀속 양도소득세를 신고하였다.

나. 처분청은 청구인의 양도소득세 신고에 대하여 조사한 후 쟁점토지의 양도가액은 인정하고, 취득가액에 대하여는 OOO원이 아닌 OOO원으로 보아 2014.8.11. 청구인에게 2013년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2014.10.22. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 「소득세법」제100조에 의하면, 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액으로 하면 취득가액도 실지거래가액으로 계산하여야 하는 것으로, 부동산의 양도에 의한 양도소득세 계산 시 양도가액 및 취득가액을 입증할 만한 다른 증빙이 없는 경우, 등기부등본 상 거래가액을 실지거래가액으로 보아 양도소득세를 계산할 수 있으나, 실지거래가액이 부동산등기부 등본상의 거래가액과 상이하다면 부동산등기부 등본상 가액이 아닌 실지거래가액으로 양도소득세를 계산하여야 할 것(조심 2012서2322, 2012.11.13.)이고, 허위계약서 내지 전소유자의 요청 등에 의하여 이중계약서를 작성하여 신고한 가액과 실지거래가액이 다른 경우 양도가액 내지 취득가액은 실지거래가액에 의하여야 하므로, 부동산등기부 등본상 취득가액인 OOO원이 실지취득가액이다.

(2) 청구인은 1998년 당시 OOO의 대표이사였던 OOO이 동 법인의 운영상 금전문제가 발생되어 필요한 자금을 수시로 대여해 주고 수시로 변제받았으며, 그 와중에 OOO가 부도위기에 처하게 됨에 따라 그 동안의 금전소비대차를 정산후 채권 잔액을 OOO원으로 하고 OOO의 사실확인서와 같이 연대보증인인 OOO 소유의 토지로 대물변제 받기로 하였으나, 당시 OOO의 채권자들이 이를 반대함에 따라 OOO의 다른 채권자들에 대한 OOO원의 채무도 청구인이 변제하는 조건으로 대물변제받은 것이고, 또한, 상기 토지를 취득하자마자 토지를 담보하여 2006.12.14. OOO로부터 OOO 대출한 사실이 있으므로 쟁점토지의 가치가 OOO원이 실지취득가액이며, 관련 증빙의 확보를 위하여 금융기관 등 각처에서 징구하고자 하였으나 쟁점토지를 취득한 이후 8년이 경과하여 불가능하다는 답변을 받았고, 당시 쟁점토지의 양도인 OOO에게 OOO의 회계자료 등을 요청하였으나 폐업된 상태로 관련 자료가 남아있지 않다는 답변을 받았으며, 관할세무서의 세무신고자료 열람청구를 하였으나 8년 이전자료로 보관하지 않는다고 하여 현재로서는 매매계약서 외에는 다른 증거를 확보할 수 없는 상태에서 쟁점토지의 매도자 OOO의 사실확인서가 제일 정확한 자료이므로 쟁점토지의 취득가액을 OOO원으로 인정함이 타당하다.

나. 처분청 의견

(1) 거래당사자들이 작성하여 시장·군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이에 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정하는 것이며, 검인계약서 등이 실제와 다르다는 입증은 주장하는 자가 입증해야 할 것으로, 본 청구와 관련하여 제출한 OOO의 사실확인서 및 현장확인기간 중 ‘쟁점토지 취득시 매매계약서에 따른 증빙 제출 재차요구(재산세과-1619호)’에 따라 제출한 경위서를 보면, 청구인은 OOO에게 수시로 금원을 대여하였고, OOO의 부도로 대여금 채권 잔액을 OOO원으로 정산하였다고 주장하고 있으나, 실지매매계약서라고 주장하는 OOO원의 매매계약서에는 대여금에 대한 채권 정산 등의 내용이 전혀 기재되어 있지 아니하고, 청구인은 OOO에게 수시로 금원을 대여한 부분에 대한 계좌이체 내역 등 금융증빙을 제시하지 못하고 있으며, 특수관계자가 아닌 자와의 거래이나 OOO원의 금액을 대여해 주면서 금전소비대차계약서 내지 차용증을 작성한 사실이 전혀 없는 점, 또한, 쟁점토지의 전 소유자 OOO이 연대보증하여 당좌수표를 교부 받았고, OOO의 다른 채권자들에 대한 채무도 변제하는 조건으로 토지를 취득하였다고 주장하고 있으나 연대보증과 관련된 객관적인 증빙 및 당좌수표 사본, OOO의 다른 채권자들에 대한 채무와 관련된 서류 등을 전혀 제시하지 못하고 있어 청구인의 쟁점토지 취득가액을 OOO원이라고 볼 수 없다.

(2) 청구인은 2013.1.9. 쟁점토지를 양도하면서 2006.12.15. 실지거래가액(OOO원)으로 신고(등기부등본상 가액 동일)한 전 소유자 OOO의 양도소득세 신고내용은 거짓으로 OOO원의 매매계약서가 실지취득가액이라고 주장하고 있으나 이를 입증할 수 있는 객관적인 증빙제시 없이 단지 처분청의 쟁점토지 취득 시 매매계약서에 따른 증빙 제출 요구서(재산세과-1200호, 재산세과-1619호)에 따른 OOO의 사실확인서 및 경위서, 쟁점토지 취득일 이후 금융기관의 부채증명원 내용만으로는 쟁점토지의 취득가액이 OOO원임이 확인되지 않으므로 청구주장을 인정할 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점토지의 실지취득가액을 OOO원으로 보고 과세한 처분의 당부

나. 관련 법률

(1) 소득세법

제92조【양도소득과세표준의 계산】① 거주자의 양도소득에 대한 과세표준(이하 “양도소득과세표준”이라 한다)은 종합소득 및 퇴직소득에 대한 과세표준과 구분하여 계산한다.

제94조【양도소득의 범위】① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. (2009. 12. 31. 개정)

1. 토지[「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득

제95조【양도소득금액】① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

제96조【양도가액】① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 따른다.

제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

제100조【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 쟁점토지의 소유권취득 내역을 보면, 쟁점토지는 제주특별자치도 OOO 임야 8,657㎡(이하 “쟁점②토지”라 한다)로, OOO은 1982.2.20. 재산상속을 원인으로 하여 2006.12.11. 특별조치법(법률 제7500호)에 의하여 OOO으로부터 소유권을 이전받은 후, 2006.12.11. 청구인에게 양도한 사실이 있고, 청구인은 OOO으로부터 취득한 쟁점토지에 대하여 2012.3.12. 쟁점②토지를 쟁점①토지에 합병한 후 2013.1.9. OOO원에 양도한 사실이 등기부등본상 확인된다.

(2) 직전 소유자인 OOO은 쟁점토지를 청구인에게 양도한 후 2007.2.1. 양도소득세를 신고하면서 쟁점토지의 실지양도가액을 OOO원으로 신고한 사실이 있는 반면 청구인은 쟁점토지를 2013.1.9. OOO원에 양도한 후 2013.4.1. 쟁점토지의 양도가액을 OOO원으로 하고 실지취득가액을 OOO원으로 기재하여 양도소득세를 신고한 것으로 나타난다.

(3) 처분청의 쟁점토지 소유권 이전 및 양도자 OOO으로부터 취득가액을 확인한 내용을 보면, OOO은 상속원인일인 1982.2.20.으로 하여 2006.12.11. 특별조치법에 의거 소유권이전등기를 받은 후 같은 날에 청구인과 실지거래가액을 OOO원으로 하는 매매계약서를 작성한 후 등기하였으며, 쟁점토지의 등기부등본상 매매가액이 OOO원으로 기재되어 있고, OOO의 양도소득세 신고가액도 OOO원으로 기재되어 있으며, 세무조사 당시 OOO은 이미 사망한 상태이기에 양도소득세 신고시 제출한 매매계약서(취득가액 OOO원)와 쟁점토지 등기부등본상 기재된 매매계약서(2006.12.5. 작성된 것으로 2006.12.11. 제주지방법원 서귀포등기소에 등기목적으로 접수한 것으로 나타나고 있는 계약서로 쟁점토지의 취득가액이 OOO원으로 계약금 OOO원으로 기재됨)의 2가지 매매계약서에 대하여 양도인으로부터 그 진위를 확인할 수 없었고, 청구인에게 쟁점토지 취득당시 매매계약서에 따른 대금지급 관련 입증서류를 제시하도록 요구(2014.4.18.)하였으나 회신이 없었던 것으로 확인된다.

(4) 청구인이 제출한 쟁점토지의 취득경위서(2014년 5월 작성)에 의하면 청구인은 1997년경 쟁점토지의 소유자 OOO이 (주)OOO 회사를 설립하면서 OOO에게 계속적인 투자 및 차용금 형식으로 청구인이 자금을 대여하여 주었고, OOO은 (주)OOO 발행 당좌수표 OOO원을 발행하면서 OOO을 연대보증으로 세웠으나 (주)OOO가 부도나면서 투자금 및 대여금을 받지 못하게 됨에 따라 쟁점토지를 대물변제로 취득한 것이라고 기재되어 있으나 이를 입증할 수 있는 객관적인 금융자료 및 금전소비대차 약정서 등을 제시하지 못하였다.

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 부동산의 양도차익을 산정함에 있어 “실지거래가액”이라 함은 취득당시 거래당사자간에 실지거래된 가액으로서 매매계약서, 영수증 등 객관적인 증빙서류에 의하여 확인되는 가액을 말하는 것(조심 2011서244, 2011.3.8., 같은 뜻임)으로, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 이를 주장하는 자가 입증하여야 하는 바(조심 2010서0792, 2010.6.1., 같은 뜻임), 쟁점토지의 등기부등본상 청구인이 취득한 가액이 OOO원으로 기재되어 있고, 쟁점토지를 청구인에게 양도한 OOO의 양도소득세 신고서상 첨부된 매매계약서의 거래금액이 OOO원으로 나타나고 있는 반면, 청구인은 쟁점토지를 OOO원에 취득하였다고 주장만 할 뿐 OOO원으로 기재된 매매계약서 외에 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있어 청구인이 제시한 거래사실확인서 등의 증빙만으로는 이 건 계약서가 실제와 달리 작성되었는지 확인되지 않는 점 등에 비추어 처분청이 양도자가 신고한 매매계약서상의 매매가액(OOO원)을 실지취득가액으로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.