차용증상의 차용금액을 합산한 금액인 1,090,000,000원인바, 이와 다른 전제에서

이루어진 이 사건 처분은 위법하다.

나. 인정사실

1) 원고는 2005. 7. 16. A, B과 사이에 이 사건 주택을 매매대금

850,000,000원에 매수하되, 계약금 100,000,000원은 계약시, 중도금 400,000,000원은

2005. 8. 25.에, 잔금 350,000,000원은 2005. 10. 20. 각 지급하기로 하고, 계약금 중

40,000,000원은 2005. 7. 19.에 지급하며, 잔금 중 임대차보증금 131,000,000원은 공제

하기로 특약하는 내용의 이 사건 1차 계약서를 작성하였다.

2) 그리고 같은 날 원고는 A, B에게 이 사건 차용증을 작성하여 주었는데,

위 차용증은 이 사건 1차 계약서 용지와 동일한 이사업체에서 제공한 것으로 보이는

영수증 양식에 제목만 '차용증'이라고 수정한 뒤 금액을 '240,000,000원', 내역을 '이 사

건 주택 매매 건으로 정히 차용하고 2005. 10. 20.까지 상환하겠음'이라고 기재하는 방

식으로 작성되었고, 그 상단에는 "(국)44****-**-**** : AAA)"라고 기재되어 있

다.

3) 원고는 2005. 8. 12. A, B과 사이에 이 사건 주택을 매매대금

850,000,000원에 매수하되, 계약금 100,000,000원은 계약시, 중도금 400,000,000원은

2005. 8. 25.에, 잔금 350,000,000원은 2005. 11. 4. 각 지급하기로 하고, 잔금 중 임대

차보증금 46,000,000원은 공제하기로 특약하는 내용의 이 사건 2차 계약서를 작성하였

다.

4) 이 법원에 제출된 금융자료, 영수증[피고는 원고가 제출한 각 영수증(갑 제6, 8,

11, 13호증)이 각기 다른 날짜에 발행되었음에도 영수증 양식이 모두 동일한 점, 발행

인 명의도 A, B의 각 단독명의이거나 공동명의인 경우도 있고, 'A'가 한

글로 기재된 것도 있고 한자로 기재된 것도 있으며, 날인된 인영이 모두 동일하지 아

니한 점 등에 비추어 그 진정성립을 인정할 수 없다고 주장한다. 그러나 위 각 영수증

은 모두 이 사건 차용증 양식과 동일한 것으로서 이 사건 주택의 매매를 중개한 ♠♠

공인중개사무소에서 사용하던 영수증 양식으로 보이는바, 수표 등으로 매매대금을 수

수하는 경우 매매를 중개한 공인중개사무소에서 이를 수수하고 영수증을 작성하는 것

이 거래관행상 자연스러워 보이는 점, 2005. 7. 16.자 영수증(갑 제6호증) 상의 A

의 인영은 이 사건 1차 계약서(갑 제1호증) 상의 A의 인영과 동일하고, 2005. 10.

20.자 영수증(갑 제11호증) 상의 B의 인영은 이 사건 2차계약서(갑 제3호증) 상의

B의 인영과 동일하며, 2005. 11. 4.자 영수증(갑 제13호증) 상의 A, B의

인영은 이 사건 2차 계약서(갑 제3호증) 상의 그것과 동일한 것으로 보이는 점, A

와 B은 이 사건 1, 2차 계약서 작성 당시에도 서로 다른 인장을 사용하였던 점,

A와 B은 부부로서, 자녀의 계좌로 매매대금을 이체받기도 하는 등 그 매매

대금을 지분별로 명확히 구분하지 아니하고 일괄하여 수령하였던 것으로 보이는 점,

만약 원고가 영수증을 위조하려고 하였다면 굳이 ■■이 A, B을 대리하여

수령한 영수증(갑 제8호증)까지 작출할 필요는 없었을 것으로 보이는 점, 원고는 각 금

원의 지급내역과 관련하여 단순히 영수증만 제출한 것이 아니라, 이 사건 1, 2차 계약

서에서 정한 매매대금 지급일자 또는 이 사건 차용증 상의 상환일자 무렵에 원고의 계

좌에서 금원이 인출된 내역이나 기타 매매대금의 출처 등에 관한 증빙자료를 함께 제

출한 점 등을 고려하면, 위 각 영수증은 진정하게 성립된 것으로 인정하기에 충분하고,

피고가 들고 있는 사정만으로 위 각 영수증의 진정성립을 부정할 수는 없다] 등에 의

하여 원고가 A, B에게 지급한 것으로 인정되는 금원 내역은 아래와 같다.

5) 한편, 원고의 신한은행 계좌에서 AAA의 국민은행 계좌로 2005. 7. 26.

10,000,000원이, 2005. 9. 29. 5,062,000원이 각 이체되었고, 원고의 ♧♧증권 계좌에서

2005. 9. 29. AAA의 위 계좌로 63,938,000원이 이체되었다.

다. 판단

1) 을 제1, 2호증의 각 기재에 의하면, A, B이 이 사건 주택에 관한 양도

소득세 신고 당시 그 양도가액을 850,000,000원으로 신고하였고, 당시 원고가 작성하

여 준 '이 사건 주택을 2005. 8. 12. 850,000,000원에 매수하였다'는 내용의 부동산 거

래사실확인서와 원고의 인감증명서를 함께 제출한 사실이 인정되기는 한다.

그러나 앞서 본 인정사실에다가 을 제4호증의 기재, 증인 ■■의 증언, 증인 A

의 일부 증언에 변론 전체의 취지를 보태어 알 수 있는 다음의 사정들을 종합하여 보

면, 원고는 이 사건 주택을 실제 1,090,000,000원에 취득하였음을 인정할 수 있으므로,

이와 다른 전제에서 한 이 사건 처분은 위법하다.

가) 원고가 A, B에게 지급한 금액은 위와 같이 합계 959,000,000원으로,

이는 원고가 매매대금으로 주장하는 1,090,000,000원에서 임대차보증금 131,000,000원

을 공제한 금액과 일치하고, 피고가 실지거래가액이라고 주장하는 850,000,000원(여기

에서 위 임대차보증금 131,000,000원을 공제하면 원고가 지급할 금액은 719,000,000원

에 불과하다)을 훨씬 초과한다.

한편, 피고는 이 사건 주택의 실지취득가액이 850,000,000원이라고 주장하면서도,

원고가 주장하는 매매대금 지급 내역 중 253,938,000원(2005. 7. 19.자 40,000,000원,

2005. 8. 25.자 46,000,000원, 2005. 8. 25.자 100,000,000원, 2005. 8. 25.자 4,000,000

원, 2005. 9. 29.자 63,938,000원4))만을 실제 지급된 것으로 인정할 수 있다고 주장하

나, 이는 그 주장 자체로도 상호 모순될 뿐만 아니라, A, B이 850,000,000

원의 매매대금 중 253,938,000원만을 지급받고 이 사건 주택에 관한 소유권이전등기를

마쳐주었을 리 만무하다는 점에서도 이를 받아들일 수 없다.

나) 피고는 이 사건 차용증상의 240,000,000원이 실제 금전소비대차에 의한 채권금

액인지 매매대금 지급금액인지 불분명하다고 주장한다.

그러나 원고와 A, B은 이 사건 주택에 대한 매매계약 체결 이전에는 전

혀 친분이나 거래관계가 없었던 것으로 보이는바, 일반적으로 부동산의 매수인이 매매

계약 체결일에 매도인으로부터 거액의 금원을 차용하는 경우는 상정하기 어렵고, 이성

기, B이 원고에게 위 금원을 실제 대여금으로 지급한 사실을 인정할 증거도 없으

며, 오히려 증인 A와 ■■은 모두 A, B가 원고에게 이 사건 차용증상의

금원을 실제 대여한 사실이 없다고 증언한 점, 이 사건 차용증에는 '이 사건 주택 매매

건으로 정히 차용하고 2005. 10. 20.까지 상환하겠음'이라고 기재되어 있어 이 사건 주

택의 매매와 관련하여 작성된 것임은 분명해 보이고, 차용금액에 대한 이자지급의 약

정이 없었으며, 그 변제기는 이 사건 1차 계약에서 정한 잔금일과 동일한 점, 한편 피

고는 이 사건 차용증이 매매대금 850,000,000원 중 240,000,000원의 지급기일을 연기

하려는 의도로 작성된 것이라는 취지로도 주장하나, 만약 원고와 A, B에게

그러한 의도가 있었다면, 같은 날 작성된 이 사건 1차 계약서에 이를 반영하지 못할

이유가 없는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 차용증상의 차용금원은 실질적으로 이 사

건 주택의 매매대금 중 일부라고 봄이 타당하다.

다) A는 이 법정에 증인으로 출석하여 증언할 당시 이 사건 주택의 매매대금

이 얼마인지, 원고에게 다운계약서 작성을 요구한 사실이 있는지, 이 사건 차용증을 교

부받았는지를 묻는 질문에 모두 '전혀 기억이 나지 않는다.'고 답변하였고, '원고에게

돈을 빌려준 사실이 없다.', '팔고 싶지 않았는데, 공인중개사가 양도소득세가 안 나오

도록 알아서 해준다고 하여 팔았다. 양도소득세를 내가면서 팔 생각은 전혀 없었다.'는

취지로 진술하였다. 그리고 A, B은 실제로 이 사건 주택의 양도와 관련하여

양도소득세를 납부하지 않았다.

한편 원고와 A, B 사이의 매매계약을 중개한 ♠♠공인중개사무소의 ■■

은 이 법정에 증인으로 출석하여 '구두로 매매대금을 1,090,000,000원으로 합의하였

고, 실제로 지급한 금액도 같다. 매수인의 요구로 매도인, 매수인이 다운계약서를 쓰기

로 합의하여 매매계약서는 850,000,000원에 작성하되, 240,000,000원에 대한 차용증을

작성하여 잔금 때 별도로 주기로 하였다. 원고가 당시 A, B으로부터 실제

240,000,000원을 차용한 것은 아니다. 실제 매매대금은 차용증 금액을 포함한

1,090,000,000원이나, 1,090,000,000원으로 작성한 매매계약서는 없다. 다운계약서 작성

시 계약서를 두 개 작성하면 노출도 되고 나중에 문제가 생겨 계약서는 하나로 작성하

고, 나머지는 차용증의 형태 등으로 작성하는 것이 일반적이었다.'고 증언하였다.

위 각 증언 내용에 비추어 보면, 원고와 A, B은 이 사건 주택을 실제로

는 1,090,000,000원에 양수도하면서도, 양도소득세 등을 절감하기 위하여 통정하여 매

매대금을 850,000,000원으로 하는 이른바 '다운계약서'를 허위로 작성하였던 것으로 보

인다.

2) 따라서 이 사건 주택의 실지취득가액은 1,090,000,000원이므로, 위 취득가액을 적

용하여 계산한 정당한 양도소득세액은 146,330,160원이 된다고 할 것인데, 원고가 이

미 신고ㆍ납부한 양도소득세액 188,845,316원이 이를 초과하므로, 결국 이 사건 처분

은 전부 취소함이 타당하다.

3. 결론

원고의 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

청 구 취 지주문과 같다(소장 청구취지 기재 처분일자 '2016. 12. 9.'은 '2016. 12. 1.'의 오기로 보인다).

다. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2017. 1. 10. 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 조세심판원은 2017. 4. 19. 원고의 심판청구를 기각하였다.

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

원고는 2005. 7. 16. A, B으로부터 이 사건 주택을 1,090,000,000원에 매수하기로 약정하였는데, A, B이 다운계약서의 작성을 요구하여 이 사건 주택의 매매대금을 850,000,000원으로 하는 1차 다운계약서(갑 제1호증, 이하 '이 사건 1차 계약서'라 한다)와 '원고가 2005. 7. 16.자로 A, B으로부터 240,000,000원을 차용하고, 이자 없이 잔금일자인 2015. 10. 20.까지 차용금액을 상환'하기로 하는 내용의 차용증(갑 제2호증, 이하 '이 사건 차용증'이라 한다)을 작성하였다. 이후 이 사건 주택의 일부 임차인의 조기 퇴거로 원고가 잔금에서 공제키로 약정한 임대차보증금 중 일부를 잔금 지급기일 전에 지불하기로 함에 따라, 원고와 A, B은 2005. 8. 12. 잔금에서 공제되는 임대차보증금액과 잔금일자를 수정한 2차 다운계약서[갑 제3호증, 이하 '이 사건 2차 계약서'라 한다]를 작성하였고, 원고는 A, B에게 매매대금 1,090,000,000원을 모두 지급하였다.

따라서 이 사건 주택의 실지취득가액은 이 사건 1, 2차 계약서상의 매매대금에 이