가. 청구인은 2010.10.14. 건축허가를 받아 신축중인 OOO지상의 공동주택(건축물 1,796.972㎡, 지상 8층, 14세대, 이하 “이 사건 건축물”이라 한다)이 시공사의 가압류 등기촉탁에 따라 2012.1.31. 청구인 명의로 소유권보존등기가 경료된 후, 건축물 의 사용승인을 받기 전인 2012.11.23.부터 공사에 참여한 채권자 등이 유치권 행사를 이유로 입주하여 사실상 사용하였다.

나. 처분청은2016.7.11.이 사건 건축물의 각 호별 사실상 사용일(도시가스공급일)을 원시취득시기로 보아 아래 <표1>과 같이 2013년도～2016년도 주택분 재산세 OOO을 부과·고지 및 공시송달을 하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2016.10.20. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

이 사건 건축물에 대한 건축허가를 받고 신축공사를 하던 중 공사도급계약업체와의 업무적인 문제로 건축물을 준공하지 못하고 공사가 중단된 상태에서 채무관계 등으로 타인이 불법 점유하고 있어 나머지 공사를 진행하지 못하고 있고, 청구인이 불법 점유자를 상대로 울산지방법원에 소송을 제기하여 승소판결을 받았으나 현재까지 이 사건 건축물을 인도받지 못하여 나머지 공사를 시공하지 못하고 있는바, 이 사건 건축물에 대하여 사용승인을 받았거나 임시사용승인을 받은 사실이 없을 뿐 아니라, 미시공된 부분이 상당하여 사실상 사용이 불가한데도 유치권이 없는 자들이 유치권을 주장하면서 불법 점유한 사실을 종합해 볼 때, 청구인이 사실상 이 사건 건축물을 취득하지 못하고 있는 것이 명백함에도 처분청이 이 건 재산세 등을 부과한 것은 부당하다.

나. 처분청 의견

「지방세법 시행령」제20조 제6항에서 건축물을 건축하여 취득하는 경우에는 사용승인서를 내주는 날과 사실상의 사용일 중 빠른 날을 취득일로 본다고 규정하고 있는바, 2012년 1월부터 수도를 사용 한 사실이 확인되고, 2012.11.23.부터 주민등록의 전입신고가 있었으며, 2012.11.27.부터 도시가스가 공급되었으므로 각 호별 사실상 사용일 현재 건축주인청구인이 원시취득한 것으로 볼 수 있고, 청구인이 제출한 판결서를 보면, 점유자 14명은 청구인에게 이 사건 건축물을 인도하고 점유기간 동안의 월 임료를 지급하라고 결정하였는바, 이 사건 건축물의 소유자가 타인에 의해 불법 점유되었지만 사실상 준공 전에 사전 입주하여 사용하였음이 확인되므로 각 호별로 도시가스 최초공급일을 취득시기로 하여 「지방세법 시행령」제20조 제6항에서 건축물을 건축하여 취득하는 경우에는 사용승인서를 내주는 날과 사실상의 사용일 중 빠른 날을 취득일로 본다고 규정하고 있는바, 2012년 1월부터 수도를 사용 한 사실이 확인되고, 2012.11.23.부터 주민등록의 전입신고가 있었으며, 2012.11.27.부터 도시가스가 공급되었으므로 각 호별 사실상 사용일 현재 건축주인청구인이 원시취득한 것으로 볼 수 있고, 청구인이 제출한 판결서를 보면, 점유자 14명은 청구인에게 점유한 이 사건 건축물을 인도하고 점유기간 동안의 월 임료를 지급하라고 결정하였는바, 이 사건 건축물의 소유자가 타인에 의해 불법 점유되었지만 사실상 준공 전에 입주하여 사용하였음이 확인되므로 2013년도～2015년도 재산세 등을 부과한 처분은 정당하고, 다만, 2013년도～2015년도 재산세 등의 부과처분은 불복청구기간인 90일을 경과하여 심판청구가 제기되었으므로 각하하여야 할 것이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

공동주택의 준공 전에 제3자가 불법으로 전입하여 사실상 사용한데에 대하여 재산세 등을 부과한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 지방세기본법

제119조(심사청구 및 심판청구) ① 이의신청을 거친 후에 심사청구 또는 심판청구를 할 때에는 이의신청에 대한 결정 통지를 받은 날부터 90일 이내에 도지사의 결정에 대하여는 조세심판원장에게 심판청구를, 시장·군수의 결정에 대하여는 도지사에게 심사청구를 하거나 조세심판원장에게 심판청구를 하여야 한다.

② 제123조에 따른 결정기간 내에 이의신청에 대한 결정 통지를 받지 못한 경우에는 제1항에도 불구하고 결정 통지를 받기 전이라도 그 결정기간이 지난 날부터 심사청구 또는 심판청구를 할 수 있다.

③ 이의신청을 거치지 아니하고 바로 심사청구 또는 심판청구를 할 때에는 그 처분이 있은 것을 안 날(처분의 통지를 받았을 때에는 그 통지를 받은 날)부터 90일 이내에 도세[도세 중 특정부동산에 대한 지역자원시설세 및 시·군세에 부가하여 징수하는 지방교육세와 특별시세·광역시세 중 특별시분 재산세, 특정부동산에 대한 지역자원시설세 및 구세(군세 및 특별시분 재산세를 포함한다)에 부가하여 징수하는 지방교육세는 제외한다]의 경우에는 조세심판원장에게 심판청구를, 시·군세[도세 중 특정부동산에 대한 지역자원시설세 및 시·군세에 부가하여 징수하는 지방교육세와 특별시세·광역시세 중 특별시분 재산세, 특정부동산에 대한 지역자원시설세 및 구세(군세 및 특별시분 재산세를 포함한다)에 부가하여 징수하는 지방교육세를 포함한다]의 경우에는 도지사에게 심사청구를 하거나 조세심판원장에게 심판청구를 하여야 한다.

제123조(결정 등) ① 이의신청 또는 심사청구를 받은 지방자치단체의 장은 그 신청·청구를 받은 날부터 90일 이내에 제141조에 따른 지방세심의위원회의 의결에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 결정을 하고 청구인 또는 청구인에게 이유를 함께 기재한 결정서를 송달하여야 한다. 다만, 이의신청 또는 심사청구 기간이 지난 후에 제기된 이의신청 또는 심사청구의 경우에는 지방세심의위원회의 의결을 거치지 아니하고 결정할 수 있다.

1. 심사청구가 적법하지 아니한 때[심판청구를 제기한 후 심사청구를 제기(같은 날 제기한 경우도 포함한다)한 경우를 포함한다] 또는 이의신청·심사청구 기간이 지났거나 보정기간 내에 필요한 보정을 하지 아니할 때에는 그 신청·청구를 각하하는 결정

(2) 지방세법(2011.7.25. 법률 제10924호로 개정된 것)

제6조(정의) 취득세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.

1. "취득"이란 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수(改修), 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성 등과 그 밖에 이와 유사한 취득으로서 원시취득, 승계취득 또는 유상·무상의 모든 취득을 말한다.

제105조(과세대상) 재산세는 토지, 건축물, 주택, 항공기 및 선박(이하 이 장에서 "재산"이라 한다)을 과세대상으로 한다.

제107조(납세의무자) ① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. (단서 생략)

(3) 지방세법 시행령

제20조(취득의 시기 등) ⑥ 건축물을 건축 또는 개수하여 취득하는 경우에는 사용승인서를 내주는 날(사용승인서를 내주기 전에 임시사용승인을 받은 경우에는 그 임시사용승인일을 말하고, 사용승인서 또는 임시사용승인서를 받을 수 없는 건축물의 경우에는 사실상 사용이 가능한 날을 말한다)과 사실상의 사용일 중 빠른 날을 취득일로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청과 청구인이 제출한 심리자료를 보면, 다음과 같은 사실을 알 수 있다.

(가) 청구인은 2010.10.14. 처분청으로부터 이 사건 건축물에 대하여 건축허가를 받고, OOO)로 변경하였다.

(나) 청구인은 2011.8.3. 도급계약에 따른 공사대금채권을 담보하기 위하여 이 사건 건축물의 부속토지에 대해 시공사 앞으로 2011.7.27.자 매매예약을 원인으로 한 가등기를 마쳐주었고, 시공사는 2012.1.20. 위 가등기를 다솜대부주식회사에게 이전하는 부기등기를 하였다.

(다) 이 사건 건축물은 시공사의 가압류 등기 촉탁에 따라 2012.1.31. 청구인 명의로 소유권 보존등기가 경료되었다.

(라) 시공사는 2012.8.7. 계약위반을 사유로 공사도급계약 해지를 통지하였고, 청구인은 2012.9.20. 계약 해지에 동의한 후, 이 사건 건축물의 미시공 부분에 대하여 공사를 하려고 하였으나, 시공사의 방해로 중단하였고, 시공사는 2012.10.26. 이 사건 건축물에 대한 모든 유치권에 관련된 점유와 관리부분의 행위를 OOO에게 위임하였다.

(마) 청구인은 시공사와 OOO을 제기하여 2012.12.11. 이들이 이 사건 건축물을 제3자에게 임의로 처분 및 임대하여서는 안 된다는 가처분결정 및 출입금지등가처분 결정을 받았다.

(바) 이 사건 건축물의 공사 하도급자 등 14명은 유치권 행사의 일환으로 이 사건 건축물을 불법 점유하여 사실상 사용하였는바, 그 호별 사용내역은 아래 <표2>와 같이 나타난다.

(사) OOO은 2013.6.21. 이 사건 건축물에 대하여 미공시공동주택가격을 산정 및 공시하였다.

(아) 청구인은 이 사건 건축물의 점유자들(14인)을 상대로 건물인도 소송을 제기하였고, 울산지방법원은 2014.4.25.과 2014.11.25. 불법점유개시일부터 인도완료일까지OOO의 임대료 등을 청구인에게 각 지급하라고 판결하였다.

(자) 처분청은 이 사건 건축물에 대한 현지 출장을 실시하여 호별 주민등록 전입 및 도시가스사용내역 등을 조사하고, 준공 전에 사실상 사용한 것으로 보아 2013년도～2016년도재산세 등을 청구인에게 각 부과하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 먼저 이 건 심판청구 중 2013년도～2015년도 재산세 등의 부과처분에 대한 청구가 적법한지를 보면, 「지방세기본법」제119조 제3항에서 이의신청을 거치지 아니하고 바로 심판청구를 할 때에는 그 처분이 있은 것을 안 날부터 90일 이내에 조세심판원장에게 심판청구를 하여야 한다고 규정하고, 같은 법 제123조 제1항 제1호에서 신청·청구기간이 지났을 때에는 그 신청·청구를 각하하는 결정을 하도록 규정하고 있는바,처분청이 <표1>과 같이 청구인에게 각 송달된 사실이 확인되는 2013년도～2015년도 재산세 등의 부과처분은 불복청구 기간인 90일을 경과하여 제기된 부적법한 청구로서 본안심리대상이 아니라고 판단된다.

다음으로, 2016년도 재산세 등에 대하여 보면, 「지방세법」제107조 제1항에서 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다고 규정하고, 같은 법 시행령 제20조 제6항에서 건축물을 건축하여 취득하는 경우에는 사용승인서를 내주는 날과 사실상의 사용일 중 빠른 날을 취득일로 본다고 규정하고 있는바, 청구인이 이 사건 건축물을 신축하기 위하여 2010.10.14. 건축허가를 받고 신축공사중에 시공사의 가압류 등기촉탁에 따라 2012.1.31. 청구인 명의로 소유권보존등기가 경료된 후, 이 사건 건축물의 공사 하도급자 등 14명이 각 입주하여 사용한 사실이 확인되는 이상, 불법사용의 여부와 관계없이 그 사실상의 사용일에 취득한 것으로 보는 것이 타당하다고 하겠다.

따라서 청구인이 2016년도 재산세 과세기준일 현재 이 건 건축물을 사실상 소유하고 있는 것으로 보아 재산세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 부적법한 청구이거나 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」 제123조 제4항과 「국세기본법」 제81조, 제65조 제1항 제1호 및 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.