가. 청구인은 2008.7.9. OOO OOO OOO OOO OOO번지 지하층 제2호 토지 38.8㎡ 및 그 지상건축물 44.89㎡(점포, 이하 “이 건 부동산”이라 한다)를 취득한 후, 같은 날 그 취득가액을 51,000,000원으로 하여 취득세 등을 신고하자, 신고가액이이 건 부동산의 시가표준액에 미달하므로 시가표준액 139,134,720원을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 및 등록세 등을 신고하고,등록세 등은 2008.7.10. 납부하였다..

나. 처분청은 청구인이 2008.7.21. 이 건 부동산의 건물시가표준액 조정요구 신청을 하자, 2008년도 건물시가표준액조정기준에서 정하고 있는 감산특례에 따라 이 건 부동산의 건축물 부분의 시가표준액 100분의 60을 경감 조정하여 다시 산출한이 건 부동산의 시가표준액 129,218,688원을 과세표준으로 하고 지방세법 제112조제1항 및 같은 법 제131조제1항의 세율을 적용하여 산출한 등록세 2,584,370원, 지방교육세 516,870원, 합계 3,101,240원을 초과하여 납부한 등록세 등은2008.7.26. 환부하고, 취득세 2,584,370원, 농어촌특별세 258,430원, 합계2,842,800원의 납부서를 2008.7.26. 교부하자, 청구인은 2008.8.8. 이를 납부하였다.

다.청구인은 실제 취득가액이 아닌 시가표준액을 취득세 등의 과세표준으로 적용하는 것은 부당하다는 사유로 2008.7.30. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

이 건 부동산의 과세표준은 토지부분의 시가표준액이 대부분을차지하고있어 이에 대한 조정 없이 건축물에 대한 시가표준액만을 조정하는 것은 효과가없으며, 정부의 조세정책 또한 실거래가를 중심으로 이루어지는 점을 감안하면 실거래가의 2.5배가 넘는 시가표준액을취득세 등의 과세표준으로 적용한 것은 부당하므로 이사건 취득세 등은 실제 취득가액을 과세표준으로 적용한 세액으로경정되어야 한다.

나. 처분청 의견

청구인이2008.7.9.취득한 이 건 부동산 취득은 개인간 거래에의한 것이고, 이 사건 부동산은 일반건축물 및 그 부속토지에해당되어 공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률의 규정에의하여 부동산거래계약신고를 하였다고 하더라도 지방세법 제111조제5항제5호의 규정에 의한 검증이 이루어진 취득이라고 볼수 없으며, 처분청의 시가표준액 산출은 관계법령에 의하여 적정하게 산정되었다고 판단되므로, 시가표준액을 취득세 등의 과세표준으로 적용한 것은 적법하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

개인이 일반건축물(점포) 및 그 부속토지를 개인간유상거래로 취득하고 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」의 규정에 의한 부동산거래신고를 한 다음신고필증상거래가격을 취득가액으로 신고하였으나 이보다시가표준액이높은 경우 시가표준액을 취득세 등의 과세표준으로 적용하는 것이 적법한지 여부

나. 관련 법령

(1) 지방세법제111조 (과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득당시의가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다.

② 제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이다음 각호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에의한다.

1.「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 가격이공시되는 토지 및 주택에 대하여는 동법에 의하여 공시된 가액.다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장·군수가 동법의 규정에 의하여 국토해양부장관이 제공한토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따라 시장·군수가 산정한 가액으로 한다.

2. 제1호외의 건축물(새로 건축함으로써 건축당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다)과 선박·항공기 그 밖의 과세대상에 대하여는 거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 참작하여 정한 기준가격에 종류·구조·용도·경과연수 등 과세대상별 특성을 감안하여 대통령령이 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액

⑤ 다음에 게기하는 취득(증여·기부 그 밖의 무상취득 및 「소득 세법」 제101조제1항의 규정에 의한 거래로 인한 취득을 제외한다)에대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격또는 연부금액에 의한다.

5. 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하여 동법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득

제130조 (과세표준)

① 부동산·선박·항공기·자동차 및 건설기계에 관한 등록세의 과세표준은 등기·등록 당시의 가액으로 한다.

② 제1항의 규정에 의한 과세표준은 조례가 정하는 바에 의하여 등기·등록자의 신고에 의한다. 다만, 신고가 없거나 신고가액이 제111조제2항 각호의 규정에 의한 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 한다.

③ 제111조제5항의 규정에 해당하는 경우에는 제2항의 규정에 불구하고 동조 동항의 규정에 의한 사실상의 취득가액을 과세표준으로 한다. 다만, 등기·등록당시에 자산재평가 또는 감가상각 등의 사유로 그 가액이 달라진 경우에는 변경된 가액을 과세표준으로 한다.

(2) 지방세법 시행령제80조 (토지 또는 주택외의 과세대상에 대한 시가표준액의 결정 등)① 법 제111조제2항제2호의 규정에 의한 토지 또는 주택외의 과세대상에 대한 시가표준액의 결정은 과세대상별 구체적 특성을 감안한 다음 각호의 방식에 의한다.

1.건축물 : 「소득세법」 제99조제1항제1호 나목의 규정에 의하여산정ㆍ고시하는 건물신축가격기준액에 다음 각목을 적용한다.

가. 건물의 구조별ㆍ용도별ㆍ위치별 지수

나. 건물의 경과연수별 잔존가치율

다. 건물의 규모ㆍ형태ㆍ특수한 부대설비 등의 유무 및 기타 여건에 따른 가감산율

제80조의2 (토지 또는 주택가액의 적용) 법 제111조제2항제1호에 따른 개별공시지가ㆍ개별주택가격 또는 공동주택가격은 취득일 현재의 개별공시지가ㆍ개별주택가격 또는 공동주택가격으로 한다. 다만, 취득일 현재 해당 연도에 적용할 개별공시지가ㆍ개별주택가격 또는 공동주택가격이 결정ㆍ공시되지 아니한 때에는 직전 연도에 적용되던 개별공시지가ㆍ개별주택가격 또는 공동주택가격으로 한다.

(3) 공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률 제27조 (부동산거래의 신고) ① 거래당사자(매수인 및 매도인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약을 체결한 때에는 부동산 등의 실제 거래가격 등 대통령령이 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 60일 이내에 매매대상 부동산(권리에 관한 매매계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산) 소재지의 관할 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이 신고를 거부하는 경우에는 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 상대방이 단독으로 신고할 수 있다.

1. 토지 또는 건축물

2. 「도시 및 주거환경정비법」 제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위

3. 「주택법」 제16조의 규정에 따른 사업계획승인을 얻어 건설공급하는 주택의 입주자로 선정된 지위

② 중개업자가 제26조제1항의 규정에 의하여 거래계약서를 작성ㆍ교부한 때에는 제1항의 규정에 불구하고 당해 중개업자가 제1항의 규정에 의한 신고를 하여야 한다.

③ 제1항 또는 제2항의 규정에 의하여 신고를 받은 시장ㆍ군수 또는 구청장은 그 신고내용을 확인한 후 신고필증을 신고인에게 즉시 교부하여야 한다.

④ 중개업자 또는 거래당사자가 제3항에 따른 신고필증을 교부받은 때(제1항 단서에 따라 매도인이 신고필증을 교부받은 때를 포함한다)에는 매수인은 「부동산등기 특별조치법」 제3조제1항에 따른 검인을 받은 것으로 본다.

⑨ 제1항ㆍ제2항 및 제6항에 따른 신고의 절차 그 밖에 필요한 사항은 국토해양부령으로 정한다.

제28조 (부동산거래 신고가격의 검증 등)

① 국토해양부장관은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하기 위하여 제27조의 규정에 의하여 신고를 받은 부동산거래내용 및 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 공시된 토지 및 주택의 가액 그 밖의 부동산가격정보를 활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축ㆍ운영하여야 한다.

② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제27조의 규정에 의한 신고를 받은 때에는 제1항의 규정에 의한 부동산거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성을 검증하여야 한다.

③ 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제2항의 규정에 의한 검증결과를 당해 부동산 소재지 관할 세무관서의 장에게 통보하여야 하며, 통보받은 세무관서의 장은 당해 신고사항을 국세 또는 지방세 부과를 위한 과세자료로 활용할 수 있다.

(4)부동산 실거래가 신고제도 업무처리 요령(안) (건설교통부 국토정보기획팀-1009, 2005.12.19) 발췌 내용

○ Ⅲ. 신고가격의 검증

1. 가격검증의 대상

가격검증은 부동산거래신고 및 주택거래신고 처리가 완료된 거래정보 중 거래물건유형이 공동주택(아파트, 연립, 다세대), 단독주택(단독, 다가구, 다중) 및 토지인 경우에만 실시함

2. 가격검증업무 절차

부동산거래신고가격의 검증업무는 다음 각 호의 절차에 의함

가. 기초자료 준비

나. 가격검증

다. 판정보류건에 대한 정보 수정 및 보완

라. 재검증

마. 검증결과 제공

3. 가격검증 방법

가. 가격검증은 부동산거래관리시스템에 의해 자동으로 이루어지며,자동으로 처리하지 못한 거래정보에 대해서는 담당공무원이 검증실패의 원인을 찾아 관련 정보를 수정 및 보완한 후 재검증을 하여야 함

나. 자동검증은 추가정보를 모두 입력하고 저장하면 검증시스템에 의해 자동으로 실시되며, 검증결과는 ‘적정’, ‘부적정’, ‘보류’로 구분됨

다. 재검증은 자동검증 결과가 ‘보류’인 거래정보에 대해 담당공무원이 보류의 원인을 확인하여 수정 및 보완한 후 재진단처리를 하는 것이며, 이 과정은 사안에 따라 반복적으로 이루어질 수 있음

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2008.7.9. 그 취득가액을 51,000,000원으로 하여 이건 부동산에 대한 취득신고를 하자, 신고가액이 이 건 부동산의 시가표준액에 미달하므로 시가표준액 139,134,720원을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 등의 납부서를 발부하였고,청구인이 2008.7.21. 처분청에 이 건 부동산의 건물시가표준액 조정요구 신청을 하자, 처분청에서는 2008년도 건물시가표준액조정기준에서 정하고 있는 감산특례에 따라 이 건 부동산의 건축물 부분의 시가표준액 100분의 60을 경감 조정하여 다시 산출한 이 건 부동산의 시가표준액 129,218,688원을 과세표준으로적용하여 산출한 이 건 취득세 등의납부서를 발부하였으며, 이 건 부동산의 시가표준액 129,218,688원의 산정내역을 보면, 토지부분은 2008년도 개별공시지가(3,160,0000원)에 면적(38.8㎡)을 곱하여 산출한 122,608,000원, 건축물부분은 2008년도 건물신축 가격기준액(510,0000원)에 구조지수(100, 철근콘크리트), 용도지수(125, 근린생활시설),위치지수(115, 개별공시지가 3,160,0000원), 경과연수별 잔가율(0.72), 지하층 상가부분 감산율(100분의 30)에 면적(44.8㎡)을 곱하여 산출한 16,526,720원에 2008년도 건물시가표준액조정기준에서 정하고 있는 감산특례(100분의 60)를 적용하여 산출한 6,610,688원이며, 구 건설교통부장관(현 국토해양부장관)이 2005.12.19. 지방자치단체에 통보한 부동산 거래신고제도 업무처리 요령(국토정보기획팀-1009호)에 의하면 부동산거래 신고가격의 검증은 부동산거래신고및 주택거래신고 처리가 완료된 거래정보 중 거래물건유형이 공동주택(아파트, 연립, 다세대), 단독주택(단독, 다가구, 다중), 토지인경우에만 실시하는 것으로 한 사실은 제출된 관계증빙자료에 의해알 수 있다.

(2) 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제28조제1항에서 국토해양부장관은 공정하고 투명한 부동산거래질서를확립하기 위하여 제27조의 규정에 의하여 신고를 받은 부동산거래내용 및 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여공시된 토지 및 주택의 가액 그 밖의 부동산가격정보를 활용하여부동산거래가격검증체계를 구축·운영하여야 한다고 규정하고 있으나,2005.12.19. 건설교통부장관(현 국토해양부장관)이 지방자치단체에통보한 부동산 거래신고제도 업무처리 요령(국토정보기획팀-1009호)에서 알 수 있듯이 부동산거래 신고가격의 검증은 부동산거래신고 및 주택거래신고 처리가 완료된 거래정보 중 거래물건유형이 공동주택(아파트, 연립, 다세대), 단독주택(단독, 다가구, 다중), 토지만 그 대상으로 하고, 일반 건축물과 그 부속토지의 경우 현재 거래가격검증체계를 형성해나가고 있는 단계에 있어 이에 대한 거래가격의 검증이 이루어지지 아니하고 있으므로 청구인이 일반건축물(점포) 및 그 부속토지인 이 건 부동산 거래에 대하여 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」에 의한 신고를하고 처분청으로부터 부동산거래계약신고필증을 교부받았다고하여 이에 기재된 거래가격이 이 사건 부동산의 객관적인 가치라고인정할 수는 없는 것으로 판단되는 바, 청구인이 신고한 가액과 시가표준액 중 높은 가액이 취득세 등의 과세표준이 된다고 하겠으므로 청구인이 처분청에서 법령에 따라 적정하게 산정된 시가표준액을 이 건 부동산의 취득세 등의 과세표준으로 적용하여 산출한 취득세 등을 신고 한 것은 적법하다고판단된다.

따라서, 처분청이 청구인에게 이 건 취득세 등을 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 지방세법 제77조제5항과 국세기본법 제81조 및 제65조제1항제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2008년 11월 19일