청구인은 2004.1.24. OOOOO OOO OOOO OOOOO OOOOO OOOO OOOO (OO평형으로 이하“쟁점아파트”라 한다)를 피상속인 나OO로부터 상속받고, 이를 상속세및증여세법 제61조 제1항의 규정에 의해 국세청 기준시가인 892,500천원으로 하여 상속세를 신고·납부하였다. 처분청은 쟁점아파트의 가액을 쟁점아파트와 같은 단지내 동일평형인 OOOOO OOOO OOOO(이하“비교평가 아파트”라 한다)의 매매사례가액인 1,040,000천원으로 결정하여 2005.6.10. 청구인에게 2004년 상속분 상속세 80,001,230원을 고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2005.9.2. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

국세청장이 고시한 기준시가는 과세관청의 공적인 견해표명으로서 납세자가 기준시가와 시가에 관한 정보가 없는 상태에서 과세관청의 공적인 견해표명을 신뢰하고 납세의무를 이행한 것에 대하여 과세관청이 매매사례가액을 조사하여 상속재산가액을 경정하는 것은 국세기본법 제15조의 신의성실의 원칙을 위반한 처분이며, 아파트의 경우 그 매매사례가액은 거래시기, 동·호수 등 주변환경에 따라 변할 수 있는 불확정 가액임에도 이를 시가로 적용하는 것은 납세자의 재산권을 부당히 침해하는 것이므로, 쟁점아파트는 기준시가로 평가함이 타당하다.

나. 처분청 의견

청구인은 처분청이 쟁점아파트의 상속가액을 평가함에 있어서 비교평가아파트의 매매사례가액을 적용한 것은 거래시기, 동·호수 등 주변환경을 고려하지 않은 부당한 평가라는 주장이나, 쟁점아파트와 비교평가아파트는 같은 단지내 동일평형(OOO)의 아파트에 해당되어 모든 여건이 유사한 것으로 판단되므로, 비교평가아파트의 매매사례가액을 시가로 보아 상속세를 결정하는 것은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점아파트의 가액을 산정함에 있어 비교평가 아파트의 매매사례가액을 시가로 적용하여 평가할 수 있는지 여부

나. 관련법령

(1) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】 ① 이 법

에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 평가기준일 이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다. ② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류 규모 거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

(2) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】 ① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

2. 건물의 신축가격 구조 용도 위치 신축연도 등을 참작 하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정 고시하는 가액

③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도 면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 공동주택 오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 재산의 종류 규모 거래상황 위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정 고시한 가액으로 평가한다.

(3) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】 ①

법 제60조 제2항에서 수용 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것 이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 평가기간 이라 한다) 이내의 기간 중 매매 감정 수용 경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 감정기관 이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조 법 제62조 법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우(100분의 80 이상인 경우에도 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 세무서장 등 이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적 위치 용도

및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

(4) 상속세 및 증여세법 시행령 제50조 【부동산의 평가】 ③

법 제61조 제3항에서 대통령령이 정하는 공동주택 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다) 이라 함은 국세청장이 당해 건물의 용도 면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 지정하는 지역에 소재하는 공동주택 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)을 말한다. ⑥ 법 제61조 제1항 제1호의 규정을 적용함에 있어서 개별공시지가는 평가기준일 현재 고시되어 있는 것을 적용한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 피상속인 나OO로부터 2004.1.24. 쟁점아파트를 상속받은 후 상속재산가액을 신고함에 있어서 기준시가인 892,500천원으로 하여 상속세를 신고·납부한 사실이 확인된다.

(2) 처분청은 청구인이 쟁점아파트(OOO)의 가액을 기준시가로 평가하여 신고한 것을 부인하고, 쟁점아파트와 같은 단지에 소재한 비교평가아파트(OOO)의 매매실례가액(매매계약일 2004.4.19.로 1,040,000천원)을 쟁점아파트의 시가로 보아 쟁점아파트의 가액을 1,040,000천원으로 산정하였는 바, 이에 대해 청구인은 쟁점아파트와 비교평가아파트는 위치나 주변환경에 있어서 서로 다르고, 매매사례가액 그 자체도 거래시기, 거래횟수 등에 따라 변할 수 있는 불확정가액임에도 이를 시가로 적용하는 것은 부당하다는 주장이므로, 이를 살펴본다.

(가) 청구인이 제출한 쟁점아파트와 비교평가아파트가 소재하고 있는 단지도면상 주변여건을 살펴보면, 쟁점아파트(OOOO OOOO)는 한강 조망이 불가능한 반면에 비교평가아파트(OOOO OOOO)는 한강조망이 가능할 뿐만 아니라 층수에 있어서도 쟁점아파트보다 선호되는 OO에 위치하고 있는 것으로 확인되어 쟁점아파트는 비교평가아파트보다 입지여건이 열위인 것으로 나타나 그 시세도 낮게 형성되었을 것으로 보인다.

(나) 이 건 비교평가아파트의 매매사례가액이 상속개시일로부터 6개월내의 매매사례가액이기는 하나 2004년 당시 아파트의 거래시세가 전반적으로 상승하는 추세에 있었으므로 비교평가아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 적용한 것은 적정하지 아니한 것으로 여겨진다.

(3) 위 사실관계 및 관련법령을 종합해 볼 때, 쟁점아파트의 경우 상속개시 당시 시가를 산정하기 어려운 경우로서 그 가액은 보충적 평가방법으로 산정한 가액인 892,500천원(기준시가)으로 평가함이 타당하다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.