가. 청구인들OOO은 2010.10.7. 부 김OOO로부터 OOO 대 628㎡ 및 같은 동 128-8 대 182㎡(이하 두필지를 합하여 “쟁점토지”라 한다)의 각 2분의 1 지분을 증여받고, 2011.1.31. 증여일의 개별공시지가인 OOO원을 해당 지분의 증여재산가액으로 하여 증여세를 각각 신고·납부하였다.

나. 처분청은 이 건을 토지소유자(부 김OOO)와 건물소유자(청구인들)가 다른 부동산을 건물소유자가 제3자와 임대차계약을 체결한 경우로 보아, 「상속세 및 증여세법」(이하 “상증법”이라 한다) 제61조 제5항 및 상증법 시행령 제50조 제8항 제2호 나목의 규정에 따라 임대료 환산방법으로 쟁점토지 2분의 1 지분의 시가를 OOO원으로 평가하여, 청구인 김OOO에게는 2012.5.30. 2010.10.7. 증여분 증여세 OOO원을, 청구인 김OOO에게는 2013.2.13. 2010.10.7. 증여분 증여세 OOO원을 각 결정·고지하였다.

다.청구인들은 이에 불복하여 2012.6.29.과2013.5.1. 각 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

(1) 쟁점토지 평가시 청구인들과 OOO과의 임대차계약서상 토지임대료와 건물임대료가 각각 구분되어 있어 상증법 시행령 제50조 제8항 제2호 가목(이하 동 규정의 경우 “「가목」”이라고만 한다)에 따라 구분된 가액으로 각각 환산가액을 산정하여야 함에도, 처분청이 토지·건물임대료를 합한 총 임대료로 임대료 등의 환산가액을 계산하고 토지와 건물의 기준시가로 안분계산하여 증여재산가액을 평가한 것은 부당하다.

(2) (예비적으로) 청구인들이 임차인인 OOO으로부터 받은 임대료에는 실제 임대료가 아닌 전기료, 수도료, 냉난방료, 청소 및 경비비 등의 실비변상적 성격의 관리비OOO가 포함되어 있으므로, 등 금액은 임대료에서 제외하여 쟁점토지의 가액을 평가하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점토지의 소유자는 청구인들의 부 김OOO이고, 건물의 소유자는 청구인들로 토지소유자와 건물소유자가 다르며, 제3자인OOO과의 임대차 계약시 건물소유자인 청구인들만이 쟁점토지와 건물에 대한 임대자로 계약을 체결하였는바, 이는 상증법 시행령 제50조 제8항 제2호 나목(이하 동 규정의 경우 “「나목」”이라고만 한다)의 적용대상으로 임대료와 보증금을 토지·건물 전체에 대한 것으로 보아 환산가액을 산정하여 과세한 처분은 정당하다.

(2) (예비적으로) 임대차계약서상 실비변상적 관리비의 정산에 대한 내용이 없고, 과세전적부심사결정에 따른 재조사시 추가확인한 바 청구인들이 제출한 “관리비 부담내역”에는 실비변상적인 관리비는 없고, 직원 급여의 경우 임대인이 건물관리(구조변경, 파손 등의 방지)의 목적으로 직접 고용한 것으로 확인되므로, 청구인들이 주장하는 관리비를 임대료에서 제외하기는 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 「나목」에 따라 쟁점토지의 증여재산가액을 산정하여 과세한 처분의 당부

② 임대료 환산방법에 따른 증여재산가액 산정시 실비변상적 성격의 관리비를 임대료에서 제외하여 달라는 청구주장의 당부

나. 관련법령

(1) 상속세 및 증여세법 제61조 [부동산 등의 평가] ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

1. 토지 : 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가

2. 건물 : 건물의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

⑤ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항부터 제6항까지의 규정에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.

(2) 상속세 및 증여세법 시행령 제50조 [부동산의 평가] ⑦ 법 제61조 제5항에서 "대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액"이란 1년간 임대료를 기획재정부령으로 정하는 율로 나눈 금액과 임대보증금의 합계액("임대료 등의 환산가액")을 말한다.

⑧ 제7항의 임대료 등의 환산가액을 적용하여 토지와 건물의 소유현황 등에 따른 가액을 계산할 때에는 다음 각 호의 방법으로 한다.

1. 토지와 건물의 소유자가 동일한 경우

토지 및 건물의 소유자가 임차인으로부터 받은 임대료 등의 환산가액을 법 제61조 제1항부터 제4항까지의 규정으로 평가한 토지와 건물의 가액("기준시가")으로 나누어 계산한 금액을 각각 토지와 건물의 평가가액으로 한다.

2. 토지와 건물의 소유자가 다른 경우

가. 토지 소유자와 건물 소유자가 제3자와의 임대차계약 당사자인 경우에는 토지 소유자와 건물 소유자에게 구분되어 귀속되는 임대료 등의 환산가액을 각각 토지와 건물의 평가가액으로 한다.

나. 토지 소유자와 건물 소유자 중 어느 한 사람만이 제3자와의 임대차계약의 당사자인 경우에는 토지 소유자와 건물 소유자 사이의 임대차계약의 존재 여부 및 그 내용에 상관없이 제3자가 지급하는 임대료와 임대보증금을 토지와 건물 전체에 대한 것으로 보아 제3자가 지급하는 임대료 등의 환산가액을 토지와 건물의 기준시가로 나누어 계산한 금액을 각각 토지와 건물의 평가가액으로 한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 각 임대차계약서, 예금거래내역, 부동산등기부등본, 국세통합전산망(TIS) 자료 등의 이 건 심리자료를 종합하면, 다음의 사실이 나타난다.

(가) 청구인들의 부 김OOO는 1972.3.17. 쟁점토지를 취득하여 보유하다가, 아래 <표>와 같이 2007.7.1. 1차로, 2009.7.1. 2차로 청구인들에게 이를 임대하였고, 실제로 보증금과 월 임대료를 청구인들로부터 지급받았으며, 2010.10.7. 청구인들에게 이를 증여(각 2분의 1 지분씩)하였다.

OOO

(나) 청구인들은 위 (가)항 기재와 같이 쟁점토지를 임차한 후, 그 지상에 명성건물을 OOO원에 신축하여 2007.6.21. 소유권보존등기를 하였고, 2009.6.21.에는 아래 <표>와 같이 OOO에게 이를 임대하였다.

OOO

(다) 청구인들은 쟁점토지 2분의 1 지분의 증여재산가액을 개별공시지가를 적용하여 OOO으로 평가하여 증여세를 신고·납부한 반면, 처분청은 「나목」을 적용하여 우선 쟁점토지 및 명성건물 전체의 임대보증금과 임대료를 기준으로 전체 시가를 환산한 후, 다시 쟁점토지와 명성건물의 기준시가를 기준으로 안분하여 OOO원으로 평가하여 이 건 부과처분을 하였으며, 참고로 처분청이 쟁점토지 등에 설정된 근저당권을 기준으로 계산한 평가액은 OOO원이다.

(2) 청구인들은 이 건의 경우 청구인들이 부 김OOO로부터 쟁점토지를 임차하고, 제3자인 OOO에게 쟁점토지 지상에 신축된 명성건물을 임대하는 것으로 2개의 각각 다른 임대차계약서가 작성되어 있긴 하나, 그 실질은 1개의 계약으로 쟁점토지의 임대인은 김OOO이고, 명성건물의 임대인은 청구인들이 되는 것이므로, 설혹 개별공시지가로 쟁점토지의 시가를 평가하지 않는다고 하더라도 「나목」이 아닌 「가목」을 적용하여 시가를 평가하여야 하고, 또한 임대료 환산방법에 따른 증여재산가액 산정시 실비변상적 성격의 관리비를 임대료에서 제외하여 달라고 주장하고 있다.

(3) 살피건대, 조세법률주의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유없이 확장해석하거나 유추해석 하는 것은 허용되지 않는다고 할 것(대법원 1994.2.22. 선고 92누18603 판결, 같은 뜻임)인바, 「나목」은 토지와 건물의 소유자가 다르고, 토지 소유자와 건물 소유자 중 어느 한 사람만이 제3자와의 임대차계약의 당사자인 경우에는 토지 소유자와 건물 소유자 사이의 임대차계약의 존재 여부 및 그 내용에 상관없이 이를 적용하는 것으로 규정하고 있는데, 이 건은 토지 소유자가 청구인들의 부 김OOO이고 건물 소유자는 청구인들로, 건물 소유자인 청구인들이 ㈜교육지존과 임대차계약을 체결하였고, 청구인들의 부 김OOO와 청구인들이 ㈜교육지존으로부터 개별적으로 임대료를 지급받은 사실도 확인되지 않는 경우이므로, 처분청이 「나목」을 적용하여 쟁점토지를 평가하여 과세한 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단되고(쟁점ⓛ), 또한 임대차계약서상 전기료, 수도료, 냉난방비 등의 실비변상적 관리비의 세부정산에 대한 내용이 별도로 확인되지 않고, 과세전적부심사결정에 따른 재조사 때도 별도의 실비변상적 성격의 관리비가 확인되지 아니하였으므로, 이를 임대료에서 제외하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것(쟁점②)으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 조세심판관합동회의 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조와 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.