가. 청구인들은 2004.12.10. OOO에서 부동산임대업(이하 “쟁점임대사업장”이라 한다)을 주업으로 공동(한OOO, 한OOO, 김OOO, 위OOO이 각 20% 지분, 한OOO 5.73% 지분, 한OOO 5.7% 지분, 한OOO 8.57% 지분)으로 사업자등록을 하였다.

나. 처분청은 청구인들이 쟁점임대사업장의 수입금액 OOO원(아래 <표1>의 신고금액과 경정금액의 차액, 이하 “쟁점금액”이라 한다)을 아래와 같이 과소 신고한 것으로 보아 연대납세의무자로 지정하여 2012.7.11. 청구인들에게 부가가치세 OOO원(2008년 제1기분 OOO원, 2008년 제2기분 OOO원, 2009년 제1기분 OOO원, 2009년 제2기분 OOO원, 2010년 제1기분 OOO원)을 경정·고지하였다.

<표1> 청구인들의 신고 및 처분청 경정내역

(OO : OO)

다. 청구인들은 이에 불복하여 2012.9.21. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

(1) 청구인들은 2004년말 유흥주점에 대한 생리를 모르는 상태에서 급매라는 매력에 가족들이 전 재산을 털어 건물을 매수하였으나 임차인들이 주로 조직폭력배들과 연관된 사람들로 임대기간 내내 고생을 하였다.

(2) 2007년 4월부터 2008년 4월까지 1년 동안은 월 임대료를 한 푼도 받지 못하여 명도소송OOO을 진행하였으나 정상적으로 월 임대료를 받은 것으로 부가가치세와 종합소득세를 신고하였다.

(3) 2007년 연간 임대료를 받지 못해 명도소송을 하였고, 명도소송에서 2007년 7월 승소를 하였지만 2008년 4월까지 명도를 하지 못하였는바, 이는 임차인이 건물주 몰래 전전세를 주었고, 전전세입자는 다시 전전전세를 주어 건물 점유자가 계약자와는 다른 사람들이었고, 조폭들과 연결된 사람들이었기 때문에 명도도 못하고 전세도 줄 수 없는 상황이 계속되어 2008년 2월에 전전전세입자인 진OOO에게 낮은 임대료로 임대를 준 것이다.

(4) 당초 합의와 화해조서대로 임차인 진OOO이 처음 2개월은 월임대료를 OOO원씩 입금하였고, 그 후 OOO원과 OOO원으로 낮춰 입금을 하였다(임차인 진OOO이 화해조서대로 계속하여 OOO원을 입금하지 않고 월세를 계속하여 낮게 입금한 것은 진OOO의 영업이 부진하여 적자가 지속되자 진OOO이 임대보증금과 전 임차인들로부터 받지 못한 월임대료에 대한 보상액을 낮춰 줄 것을 요청하고 사정하여 청구인들이 승낙을 했기 때문이고, 임대계약서상 월임대료 OOO원과 화해조서상 월임대료 OOO원의 차이는 청구인들의 손해에 대한 보상이었기 때문에 중간에 상호조정이 가능하였고, 그에 따라 월임대료 입금액이 낮아진 것임).

(5) 위와 같이 청구인들은 진OOO 이전의 임차인 김OOO 외 2인이 임차료를 계속 체납하여 보증금을 소멸하고도 부족하여 명도소송을 하였고, 김OOO 외 2인이 정OOO 외 수명에게 전전세를 하였으며, 그들은 다시 진OOO에게 전전전세를 하였는바, 진OOO은 전세입자로부터 보증금을 돌려받지 못하고 영업손실이 많아 그에 대한 보상이 없으면 명도할 수 없다고 버티면서 승소 후 명도하기로 각서 및 공증까지 하였으나 집행을 할 수 없는 상황에서 진OOO의 제안에 의하여 청구인이 보증금과 월세를 낮추어 주고(보증금 OOO원, 월세 OOO원), 임차인 진OOO은 그에 대한 보상으로 이전 임차인들을 임차건물로부터 모든 관계를 정리하고 밀린 임차료를 지급하기로 한 것이며, 다만, 임차인이 자금사정으로 보증금과 밀린 임차료를 일시에 지급할 수 없어 매월 OOO원씩 나누어 받기로 하고 이를 담보하기 위하여 화해조서상 월세를 OOO원으로 작성하였던 것이며, 영업이 어려워진 진OOO이 월지급액을 낮추어 달라고 요청하여 계약없이 2008년 8월부터는 OOO원을 지급받았고, 2009년 2월에는 다시 월 OOO원(월세는 OOO원)으로 낮추어 화해조서를 작성하였던 것이나, 실제 청구인들이 받은 월 임대료는 OOO원이다.

나. 처분청 의견

청구인들은 화해조서가 전 임차인이 미납한 임대료 보전 및 당시 전전세 관련 문제들을 해결하기 위하여 작성되었다고 주장하나, 이를 뒷받침할만한 구체적인 증빙을 제시하지 아니하고, 실제 통장 입금 내역에 차이가 있으며, 법원의 화해조서는 청구인들이 제소 전 화해를 신청하여 작성된 것으로 확정판결과 동일한 효력이 있다는 점에서 사실과 달리 볼 수 없다 할 것이므로, 이를 근거로 임대료 수입금액을 산정하여 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인들이 쟁점금액 상당의 임대수입을 누락하였다 하여 부가가치세를 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 부가가치세법 제1조【과세대상】① 부가가치세는 다음 각호의 거래에 대하여 부과한다.

1. 재화 또는 용역의 공급

③ 제1항에서 용역이라 함은 재화 이외의 재산적 가치가 있는 모든 역무 및 기타 행위를 말한다.

(2) 부가가치세법 시행령 제2조【용역의 범위】① 법 제1조 제3항에 규정하는 용역은 다음 각호의 사업에 해당하는 모든 역무 및 그 밖의 행위로 한다.

6. 부동산업 및 임대업. 다만, 전ㆍ답ㆍ과수원ㆍ목장용지ㆍ임야 또는 염전 임대업을 제외한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들이 신고한 쟁점임대사업장 내역은 아래 <표2>와 같다.

<표2> 쟁점임대사업장 신고내역

(OO : OO)

(2) OOO지방법원의 화해조서의 주요내용은 다음과 같다.

(가) OOO지방법원 화해조서(2008자1187, 건물명도, 기일 2008.6.23., 신청인 한OOO, 피신청인 진OOO)

(나) OOO지방법원 화해조서(2009자1074, 부동산명도, 기일 2009.7.20., 신청인 한OOO, 피신청인 진OOO)

(3) 위 화해조서와 부가가치세 신고서상 임대료내역은 아래 <표3>과 같다.

<표3> 화해조서와 부가가치세 신고서상 임대차내용

(OO : OO)

(4) 청구인들이 제시한 증빙은 다음과 같다.

(가) 임대인인 한OOO(갑)와 임차인 진OOO(을)이 2008.4.18. 계약체결한 임대차계약서에는 임대차기간은 2008.4.18.부터 1년간으로, 임대보증금은 OOO원으로, 월 임대료는 OOO원(4월 임대료는 계약일과 동시에 선지급하는 조건으로 임대계약을 하기로 사전에 합의되었으나, 을의 자금사정으로 2008.4.30.에 입금하기로 함)으로, 건물과 토지에 대한 재산세 전액과 상·하수도요금, 전기 및 통신비, 환경부담금 등 건물에 부과되는 모든 재세공과금은 을이 부담하는 것으로, 임대료 2개월 연체시 갑은 계약을 해지하고 을은 즉시 임차물을 명도하는 것으로, 임대차계약서 작성과 동시에 갑과 을은 제소 전 화해조서를 작성하여 법원의 결정을 받기로 하는 등의 내용이 나타나고,

동 임대차계약서 특약사항 및 이행합의서(2008.4.18.)에는 임대계약과 관련하여 별도의 특약사항과 이에 대한 이행을 합의하고 본 합의서는 임대차계약서보다 법적 효력이 높으며, 을이 갑의 허락없이 전전전세 형태로 영업을 하다 법원에 의해 명도위기에 몰려 보증금 회수불능과 영업손실 등 막대한 손해가 불가피해지자 갑에게 호소하여 임대보증금도 없이 임대차계약을 체결하게 되었고, 을의 어려운 자금사정 등을 갑이 고려하고 배려하여 리스크가 많은 조건으로 임대계약을 체결하게 되었음을 상호 인정하고 그 리스크를 줄이기 위해 서로 합의하에 임대차계약을 체결하면서 2008.8.10. 이후에는 갑이 임대차계약의 해지를 요구할 수 있으며(단 갑은 을이 전전세입자 명도시 지불한 금액과 영업손실에 대한 손해배상 명목으로 명도와 동시에 OOO원을 을에게 지급하여야 하나, 보증금 OOO원, 전세입자 김OOO 외 2인의 체납임대료 OOO원, 임대차계약서 제3조와 본 합의서 제2조의 월 임대료 체납액을 공제함), 을은 임대차계약서상 월 임대료(OOO원)와 관계없이 화해조서상 월 임대료(OOO원)를 납부하여야 한다는 내용이 나타난다.

또한, 2009.4.21.자 임대차계약서에는 임대보증금은 OOO원으로, 임대료는 월 OOO원으로, 건물과 토지에 대한 재산세 전액과 상·하수도요금, 전기 및 통신비, 환경부담금 등 건물에 부과되는 모든 재세공과금은 을이 부담하기로, 2008.4.18. 갑과 을이 체결한 임대차계약 특약사항 및 이행합의서는 유효하고, 본 임대차계약서보다 법적 효력이 높다(임대보증금과 월 임대료는 2009년 제조 전 화해조서의 금액으로 하며, 을은 본 계약과 관계없이 제소 전 화해조서의 월 임대료를 납부하여야 함)는 등의 내용이 나타난다.

(나) 진OOO의 영수증(2010.1.29.)에는 진OOO이 OOO 건물(지하 1층～지상 4층, 유흥주점)의 새 임차인인 배OOO와의 임대차계약(2010.1.29.)에 동의하고, 임대보증금(OOO원)과 월 임대료 및 제세공과금 등 체납액은 새 임차인에게 승계하였음을 확인하며, 향후 임대인인 한OOO에게 금전적 요구나 권리를 주장하지 않을 것임을 확인하고 있다.

또한, 임대인인 한OOO와 임차인 진OOO의 합의서(2010.1.29.)에는 OOO 건물(지하1층-지상4층, 유흥주점)의 임대차계약과 관련하여 임차인 진OOO의 사유로 중도에 임대계약을 종료하고, 임대인과 새 임차인간 임대계약 체결을 동의하며, 임대기간 중 미납한 월 임대료 및 제세공금 등에 대하여 임차인이 완납해야하고, 임대차계약과 관련하여 임차인 진OOO은 임대인 한OOO에게 어떤 권리나 요구를 할 수 없으며, 임대보증금 OOO원은 한OOO가 진OOO에게 완납하였음을 확인하고 있다.

(다) 청구인들의 사업장의 대차대조표상 계상된 임대보증금 내역은 다음과 같다.

(라) 임대인 한OOO와 임차인 배OOO(진OOO의 다음 임차인)와 계약한 임대차계약서(2010.1.29.)에는 임대차기간을 2010.1.29.부터 2년으로, 임대보증금은 OOO원으로, 월 임대료는 OOO원으로 약정한 내역이 나타난다.

(마) 청구인들은 새로운 임차인으로부터 보증금 OOO과 임대료 선급액 OOO원 중 진OOO의 보증금 OOO원을 차감한 OOO원을 수령하였고, 그 중 OOO원을 OOO은행에 입금하였다고 주장하면서 관련 예금거래내역을 제시하고 있다.

(바) 청구인들과 진OOO과의 임대차 이전(2006년 12월～2008년 3월) 임차인들과의 사실관계를 확인하기 위하여 제시한 증빙은 다음과 같다.

1) OOO지방법원판결(OOO, 건물명도, 2007.8.29.선고, 원고 청구인들, 피고 김OOO, 심OOO, 원OOO, 하OOO)의 기초사실에는 원고들이 2006.12.22. 피고들에게 이 사건 건물을 임대차보증금 OOO원, 월 차임 OOO원, 임대차기간 2006.12.10.부터 24개월으로 정하는 임대차계약을 체결하면서 영업필요에 따라 임대차계약서를 3개로 나누어 계약일자를 2006.12.10.로 소급하여 작성하였고, 원고들은 계약당일 피고들로부터 OOO원을 지급받았으며, 임차인들이 임대차보증금 중 체납금 합계 OOO원을 2006.12.29.까지 지급하지 않으면 임대차계약을 해지할 수 있고, 2007.1.12.까지 임대차계약에 대한 제소 전 화해조서가 작성되지 않을 경우 임대차계약은 무효가 되는 것으로 약정하였고, 피고들은 OOO원을 2006.12.29.까지 지급하지 않았다가 김OOO이 2006.12.30.과 2006.12.31. 각 OOO원 계 OOO원을 원고들에게 지급하고 나머지 OOO원을 지급하지 않았으며, 제소 전 화해조서는 피고들이 명확한 동의를 하지 않아 약정기한인 2007.1.12.이 지나도록 작성되지 않았다는 내용이 나타난다. 또한, 동 판결 판단에는 이 사건 임대차계약은 적법하게 해지되었거나 무효로 되었다 할 것이므로 피고들은 이 사건 건물을 원고들에게 명도할 의무가 있고, 피고인들이 임대차보증금 OOO원을 완제하였다는 주장은 인정할 증거가 없어 이유가 없으며, 피고들이 원고들에게 임대차보증금조로 지급한 돈은 OOO원(미지급보증금 OOO원이므로 지급보증금은 OOO원이 되어 동 금액에 추가 지급한 OOO원을 더한 금액)이 되므로, 피고들은 원고들로부터 연대하여 OOO원과 2007.4.5.부터 명도일까지 월 OOO원의 비율에 의한 금원을 공제한 나머지 금원을 지급받음과 동시에 별지목록기재 부동산을 원고들에게 명도하라는 취지의 내용이 나타난다.

2) 갑인 한OOO와 을인 김OOO, 심OOO, 원OOO이 합의한 각서(2007.8.30. 법무법인 OOO 공증인가)에는 사건번호 OOO 건물명도 사건과 관련하여 다음과 같이 합의한 내용이 나타난다.

3) 합의각서 이행독촉(수신인 김OOO, 2007.12.3., 내용증명)에는 2007.8.30. 귀하들과 공증을 한 합의각서의 내용을 귀하들께서 이행하지 않고 있음을 통보하며 합의각서에 의거 귀하들의 임대차계약은 완전종료되어 즉시 자진명도하시고 12월 7일(2007년)까지 유흥주점 허가권을 한OOO에게 명의를 이전하여 주시기 바란다는 내용이다.

또한, 위 이행독촉에 대한 답변서(발신인 김OOO 외 2인, 2007.12.5.)에는 2007년 8월 30일 한OOO와 공증한 합의각서를 본인 외 2인이 100%로 이행을 못한 점은 인정하나 적어도 2007년 10월 중순경에 이행하기로 한 부분은 이행하고 2007년 11월 30일까지 이행하려고 백방으로 노력하였으나 여의치 않아 이행하지 못하였으나 본인 외 2인이 최선을 다하고 있고, 김OOO 본인은 OOO 소재 매입토지 해약을 요구하여 약속이행을 하려고 노력하였으나 매도자가 본안소송을 신청하여 선고를 기다리고 있으므로 이해하여 주기 바라며 토지 해지금을 받는 즉시 이행할 것이라는 내용이 나타난다.

4) OOO지방법원결정(2008카단58504, 채권가압류, 2008.5.26.)에는 채무자 김OOO의 제3채무자들(전OOO, 진OOO)에 대한 별지기재채권(채무자가 제3채무자들에 대하여 가지는 2008.4.10. 공증인가 법무법인 OOO 작성 2008년 제671호 약속어음공정증서에 기한 약속어음금 청구채권 중 청구금액 OOO원에 이를 때까지의 금액)을 가압류한다는 내용이 나타난다.

(5) 살피건대, 청구인들은 화해조서는 전 임차인의 미납된 임대료 보전 및 전전세 문제들을 해결하기 위하여 작성된 것이고 실제로 받은 임대료는 월 OOO원이므로 처분청이 화해조서에 근거하여 임대수입금액을 경정하고 과세한 처분은 부당하다고 주장하나,임대차계약서 특약사항 등에서 진OOO이 월 임대료와 관계없이 화해조서상 월 임대료를 납부하여야 한다고 약정하였고, 같은 내용이 확정판결과 동일한 효력이 있는 법원화해조서에서 나타나며, 청구인들의 통장에는 법원의 화해조서상 임대료 상당의 금액이 입금된 것으로 보이는 점, 청구인들이 제시한 증빙만으로는 청구인들이 주장하는 임대차계약금액을 초과하여 입금된 금액에 대한 소명이 된다고 보기 어려우므로 처분청이 화해조서상의 임대료 약정내용에 따라 쟁점임대사업장의 임대수입금액을 경정하고 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.