가. 청구인은 2002.10.31. OOO 토지 421㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 및 건물 1,128.45㎡(토지 및 건물을 합하여 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득하여 보유하다가 2017.3.17. 쟁점부동산 중 쟁점토지를 아들인 OOO에게 대금수령 없이 근저당 설정금액인 OOO에 부담부증여(양도)하고, 건물은 청구인이 100% 지분을 보유하고 있는 OOO에 OOO에 양도한 후 쟁점부동산의 양도가액을 OOO, 취득가액을 OOO으로 하여 양도소득세 신고를 하였다.

나. OOO(이하 “조사청”이라 한다)은 2018.5.31.～2018.9.19. 기간 동안 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 재산평가심의위원회의 심의를 거쳐 쟁점토지의 시가를 OOO(OOO, 유사매매사례가액 적용)으로 평가하고, 이 중 청구인이 아들 OOO에게 채무액 OOO을 양도하고, 나머지 OOO을 증여한 것으로 보아 과세자료를 처분청에 통보하였고, 처분청은 이에 따라 2019.4.1. 청구인에게 2017년 귀속 양도소득세 OOO을 경정․고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2019.6.28. 심판청구를 각 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 처분청이 적용한 쟁점토지의 증여재산가액에 대한 유사매매사례가액은 토지의 유사성이 입증되지 않았음에도 불구하고 유사성이 있다고 본 것으로서 위법․부당하다.

(가) 처분청은 2016.10.19. 매매된 OOO 토지 및 건물(이하 “비교대상 부동산”이라 하고, 토지를 “비교대상토지”라 한다)의 거래가액을 유사매매사례가액으로 적용하여, 쟁점토지의 시가 평가액을 약 OOO 증액시키고, 쟁점토지의 취득가액을 변경하여 양도소득세를 추가적으로 부과하는 이 건 처분을 하였다.

(나) 그러나, 쟁점부동산은 비교대상 부동산과 다음과 같은 점에서 동일성 또는 유사성이 있다고 보기 어렵다.

1) 쟁점토지는 근린생활시설 뿐만 아니라 단독주택 부지로도 사용되고 있는 반면, 비교대상토지는 근린생활시설 부지용도로만 사용되고 있다. 즉, 쟁점토지는 근린생활시설 부속토지 326.1㎡, 단독주택 부속토지 94.9㎡로 구성되어 있으나, 비교대상토지는 오로지 근린생활시설 부속토지로 구성되어 있어 각 토지의 현황 및 용도에 현저한 차이가 있는바 동일성 또는 유사성을 인정할 수 없다. 통상적으로 근린생활시설 부속토지는 단독주택 부속토지에 비해 수익성이 높으므로 토지 가치가 보다 높게 평가되므로 양 토지를 동일 또는 유사한 재산이라고 볼 수 없다.

2) 주차공간의 확보 측면에서도 양 토지는 전혀 유사 또는 동일하지 않다. 쟁점부동산은 건물 1층 필로티 구조 실내주차장 62.99㎡과 높은 경사도의 옥외주차장 50㎡ 외에는 별도 주차장이 없어 쟁점부동산 방문자는 대리주차를 통해 쟁점부동산 인근에 주차하는 등 주차공간이 부족한 상황인 반면, 비교대상 부동산은 건물 전면 및 건물 지하 3층부터 지하 1층까지 기계식 주차장을 구비하고 있어 충분한 주차공간을 확보하고 있다. 주차공간의 확보는 부동산의 가치에 많은 영향을 주고, 특히 근린생활시설의 경우는 부동산 가치평가에 있어서 중요한 요소가 되는데, 이러한 측면에서도 쟁점토지는 비교대상토지와 차이가 있다.

3) 쟁점부동산 중 건물은 2002년에 신축되었으나, 비교대상 부동산 중 건물은 2004년에 신축되었고, 건물의 면적도 상당히 큰 차이가 있다. 이와 같이 양 부동산의 현황 및 용도의 차이를 무시하고 재산의 동일성 또는 유사성이 있다고 볼 수 없다.

4) 쟁점부동산과 비교대상 부동산은 토지의 모양 및 경사도, 도로와의 접근성, 조망권 등에 있어서도 동일성 또는 유사성을 인정할 수 없다. 쟁점부동산은 토지의 경사도가 높아 실제로 지상 1층에 임대공간 자체가 없다. 반면, 비교대상 부동산은 토지의 경사도가 없기 때문에 건물 앞 도로에서 건물 1층으로 진입이 바로 가능할 뿐만 아니라 지상 1층을 임대공간으로 활용할 수 있다. 토지는 경사도가 있는 경우 이용가치가 낮아지므로 그 가치 또한 낮게 산정되는데, 토지의 경사도에서 비교대상 부동산이 쟁점부동산에 비해 더 우수하다는 점에서도 양 재산의 동일성 또는 유사성이 있다고 보기는 어렵다.

(다) 「상속세 및 증여세법 시행령」제49조 제4항은 해당 재산이 아닌 다른 재산의 매매가액을 유사매매사례가액으로 적용하기 위해서는 해당 재산과 다른 재산이 동일성 또는 유사성이 있어야 한다고 규정하고 있는바, 이 건과 같이 쟁점부동산과 비교대상 부동산 간에 동일성 또는 유사성을 인정하기 어려운 경우에는 비교대상 부동산의 토지매매가액을 쟁점토지의 유사매매사례가액으로서 적용할 수 없다.

(2) 비교대상 부동산의 매매사례가액은 특수관계인 사이의 거래가액이므로 유사매매사례가액으로서의 시가성을 인정할 수 없다.

비교대상 부동산의 매매사례가액은 특수관계인 간의 거래, 즉 OOO은 2016.10.19. 사용인(임원) 관계로서 「상속세 및 증여세법」(이하 “상증법”이라 한다)상 특수관계인인 OOO에게 비교대상 부동산을 양도한 거래에서의 가액이다. 그런데, 상증법 시행령 제49조 제1항 제1호 가목은 특수관계인 간의 거래가액은 시가로 인정할 수 없다고 규정하고 있는바, 특수관계인 사이에서 이루어진 비교대상 부동산의 거래가액을 유사매매사례가액으로서 쟁점토지에 적용하여 과세한 것은 위법한 처분이다.

(3) 비교대상 부동산의 매매사례가액은 증여일로부터 3개월 이전에 이루어진 거래라는 점에서도 유사매매사례가액으로 시가성을 인정할 수 없다.

상증법 시행령 제49조 제4항은 증여에 대해 유사매매사례가액을 적용하기 위해서는 평가기준일 전 3개월 이후부터 평가기간 이내의 신고일까지의 비교대상 가액이 있어야 한다고 규정하고 있는바, 비교대상 부동산의 매매거래가 증여추정일(2017.3.17.)로부터 5개월 전(2016.10.19.)의 것으로, 이를 쟁점토지에 대한 유사매매사례가액으로 적용하여 과세하는 것은 법령이 정한 기간 외의 거래를 유사매매사례가액으로 적용한 것으로 위 규정에 위반한 처분이다.

(4) 처분청은 이 건 처분을 하면서 청구인에게 양도소득세 본세에 더하여 과소신고가산세와 납부불성실가산세를 부과하였으나, 설령 비교대상토지를 쟁점토지의 유사매매사례가액으로 시가성을 인정하더라도 가산세까지 청구인에게 부담시키는 것은 위법․부당하다.

(가) 상증법 시행령 제49조 제4항은 유사매매사례가액은 증여일 3개월 전 이내의 거래를 적용하도록 규정하고 있으므로, 증여일 약 5개월 전에 이루어진 비교대상토지의 거래가액을 사후적인 재산평가심의회를 거친 후 가산세까지 부과하는 것은 부당하다.

1) 비교대상토지 거래는 증여일로부터 약 5개월 전의 거래로 유사매매사례가액으로 과세될 것을 납세자가 전혀 예측할 수 없을 뿐만 아니라 이를 기준으로 가산세 부과까지 허용하는 법령의 규정도 존재하지 않는다.

2) 처분청은 재산평가심의위원회를 거칠 경우 평가기준일로부터 2년 내의 유사매매사례가액을 적용할 수 있다는 의견이나, 설령 그렇다 하더라도 상증법령에는 3개월 전 이내의 거래를 유사매매사례가액으로 적용할 수 있다고 규정되어 있으므로 사후적으로 과세관청이 재산평가심의위원회까지 거쳐 법령에 정해진 기간 밖의 비교대상토지를 유사매매사례가액으로 적용할 수 있을지 여부에 대해 납세자가 미리 예측할 수는 없다.

(나) 또한, 다음과 같은 점에서도 청구인이 도저히 비교대상토지가 쟁점토지의 유사매매사례가액으로 적용되어 과세될 수 있다는 것을 예측할 수 없었다.

1) 토지는 개별성이 강하여 다른 토지의 매매가액이 유사매매사례가액으로 적용될 수 있는 것인지 납세자로서는 실제의 과세처분이 이루어지기 전까지는 알 수 없었다. 이는 아파트, 오피스텔 등의 공동주택은 규격화된 상품으로서 동, 층, 향, 면적 등에 따라 국토해양부 실거래가 홈페이지 또는 등기부등본 등으로 통해 납세자가 유사매매사례가액을 파악하기 용이하다는 점과는 분명한 차이가 있다.

2) 조사청이 세무조사 과정에서 밝힌 바에 따르면 비교대상 부동산의 매매가액은 특수관계인 간의 거래여서 감정평가액에 따른 것인데, 청구인의 입장에서 타인들의 거래내용, 타인 소유 부동산의 감정가액 등을 미리 파악하여 그에 따라 자신의 재산에 대한 거래가액을 결정하는 것은 불가능하다. 쟁점토지에 대한 세법상 인정되는 감정가액은 존재하지 않고, 비교대상토지에 대한 감정가액도 계약당사자가 아닌 외부에서는 존재여부나 적정성을 확인할 수 없다.

3) 처분청은 국토해양부 실거래가 홈페이지를 보면 유사매매사례가액을 확인할 수 있다고 주장하나, 국토해양부 실거래가 홈페이지에는 비교대상토지의 주소도 일부 익명화 처리되어 있어 정확한 확인이 불가능하고, 비교대상토지 및 건물의 일괄거래가액OOO만 나와 있어 비교대상토지 자체의 가액을 확인할 수 없으며, 비교대상토지의 등기부등본에도 토지와 건물의 일괄거래가액만 OOO으로 기재되어 있어 비교대상토지 가액을 외부에서 확인할 수 없다.

(다) 「국세기본법」제47조의3은 상증법상 재산의 평가에 따라 과세표준을 결정한 경우 과소신고가산세를 부과하지 않도록 규정하고 있으므로 이 건의 가산세 부과처분은 위 규정의 취지에도 부합하지 않는다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 쟁점토지와 비교대상토지가 이용현황 및 용도, 특성에 차이가 있으므로 유사성이 없다고 주장하나, 쟁점토지와 비교대상토지는 기준시가, 위치, 면적, 용도, 종목이 동일하거나 유사하므로 유사성이 있다.

(가) 쟁점토지와 비교대상토지가 유사성이 있는지 여부는 단순하게 이용현황, 용도, 특성에 의해 판단하는 것이 아니라 상증법 시행령 제49조 제4항에서 규정한 바와 같이 기준시가, 위치, 면적, 용도, 종목이 동일하거나 유사한지를 보아 판단하여야 하는바, 비교대상토지는 쟁점토지와 같은 도로에 인접하고, 동일구획 내에 위치하며 동일한 용도, 동일한 주변환경과 면적이 유사하고 기준시가는 쟁점토지에 비해 저가이므로 두 토지는 유사성이 매우 높다.

(나) 처분청이 건물 양도 건은 과세하지 않고 토지 양도 건에 대하여만 과세하였음에도, 청구인은 건물의 사용현황을 위주로 설명하면서 토지의 유사성이 없으므로 비교대상토지의 매매사례가액을 시가로 적용할 수 없으며, 또한 청구인은 쟁점토지 위에는 근린생활시설과 주택이 있는 반면 비교대상토지 위에는 근린생활시설만 있으므로 주택이 같이 있는 쟁점토지보다는 근린생활시설만 있는 비교대상토지의 가치가 높게 평가된다고 주장하나, 오히려 쟁점토지 기준시가OOO가 비교대상토지의 기준시가OOO보다 높아 건물의 사용현황은 토지 가치평가에 거의 영향이 없음을 알 수 있다.

(다) 토지에 대한 가격산정은 국토교통부에서 공시하고 있는데 비교표준지 개별공시지가에 평가대상토지의 요인별 지수를 곱하는 방식[비교표준지 개별공시지가×지가변동률×지역요인×개별요인(가로조건×접근조건×환경조건×획지조건×행정조건)×기타요인]으로 계산하여 산정하고 있으며, 건물의 이용현황, 건물 신축일, 건물 연면적은 토지의 지가 산정에 아무런 영향을 미치지 못한다.

(라) 청구인은 토지의 모양, 경사도, 도로와의 접근성, 조망권 등에 있어서 동일성과 유사성을 인정할 수 없다고 주장하면서 쟁점토지의 경사도가 비교대상토지의 경사도보다 높아 비교대상토지의 이용가치가 우수하므로 시가로 적용할 수 없다고 주장하나,

두 토지의 모양은 세장형 평지로 동일하고, 도로와의 접근성과 조망권 역시 쟁점토지가 더 뛰어나며, 경사도는 쟁점토지가 높음에도 불구하고 청구인의 주장과는 반대로 쟁점토지의 개별공시지가가 비교대상토지의 개별공시지가보다 해마다 높았고, 상승률은 동일하였다.

＜표＞ 쟁점토지와 비교대상토지의 공시지가 변동사항

(마) 청구인은 다수의 심판결정례에서 토지는 개별성이 강해 유사성을 인정해서는 안된다는 입장이고 공동주택만 인정하고 있다는 식으로 주장하나 이는 사실이 아니다. 토지의 유사성을 인정한 심판결정례가 다수 있고OOO, 이 정도로 유사한 토지의 매매사례가액을 시가로 인정하지 못한다면 상증법 시행령 제49조 제4항은 형해화될 것이며, 상증법 시행령 제49조 제4항에 토지는 제외하고 공동주택만 적용한다고 규정되어 있지 않다.

따라서 쟁점토지와 비교대상토지는 위치·면적·용도·모양이 동일하거나 유사하고, 쟁점토지의 기준시가가 오히려 비교대상토지의 기준시가보다 높은 점 등으로 볼 때 이 건 과세처분은 정당하다.

(2)청구인은 비교대상 부동산의 거래가 특수관계인 간의 거래이므로 이를 쟁점토지의 시가로 적용하는 것은 불가하다고 주장하나,

(가) 특수관계인 간의 거래라고 하더라도 객관적인 교환가치가 반영된 정상적인 거래가격이라면 그 가액은 시가에 해당하고OOO, 상증법 시행령 제49조 제1항 제1호에서 “해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우 그 거래가액을 시가로 본다. 다만 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우는 제외한다”고 규정하고 있어 특수관계인 간의 거래이면서 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에만 시가로 볼 수 없다.

(나) 비교대상토지는 OOO과 그 임원 간의 거래로서, OOO은 세법상 부당행위계산 부인 규정을 우려하여 공신력 있는 2개의 감정평가법인의 감정평가를 받아 거래를 하였으므로 이 가격은 객관적인 교환가치가 반영된 정상적인 거래가격이다. 비록 이 건이 특수관계인과의 거래라 하더라도 공신력 있는 2개 감정평가 법인의 감정평가에 근거하여 거래를 하였으므로 해당 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우가 아니므로 시가에 해당한다.

(다) 감정기관의 감정평가서를 보면 비교대상 부동산을 토지와 건물로 구분하여 평가되어 있고, 구체적인 평가내역은 아래 ＜표＞와 같은바,

감정평가를 실시한 두 개의 감정평가법인의 감정평가 목적을 보면 일반거래(시가참고용)로 동일하게 명시되어 있고, 기준가치 또한 감정평가에 관한 규칙에 따른 ‘시장가치’를 기준으로 평가하였음을 알 수 있다. 게다가 조사청(국제거래조사국)은 해당 법인이 특수관계 있는 개인에게 양도한 이 건에 대하여 적정한 가액으로 양도되었는지 여부를 조사(2017.10.16.～2017.12.22.)한바, 적정한 시가에 해당한다고 보아 조사를 종결한 사실도 있다.

(라) 조사청이 시가로 적용한 비교대상토지 이외에도 OOO도 매매가 있었는데, 이들 토지는 비교대상토지 가액보다 상회하며, 조사청은 시가로 적용할 수 있는 가액 중 가장 낮은 것을 선택하였다.

(마) 또한, 청구인의 아들 OOO은 2017년 3월 쟁점토지에 대한 OOO 근저당 채무를 인수하였는데, 이때 OOO은 쟁점토지에 대한 평가액을 OOO으로 감정하였으며, 청구인은 조사 당시 대출실행 당시 은행의 감정가액을 인지하고 있었다고 진술하였는데, 쟁점토지 양도가액으로 신고한 OOO은 은행의 감정가액 OOO에도 턱없이 부족하다.

(바) 따라서 비교대상토지 외에 거래된 인근 부동산(토지) 매매가액, 쟁점토지 담보대출시 금융기관이 감정한 가액 등과 비교해 보아도 비교대상토지 매매가액은 쟁점토지의 시가에 해당한다고 볼 수 있다.

(3) 청구인은 이 건 매매사례가액이 증여일 전 3개월을 벗어난 거래가액이므로 이를 시가로 적용할 수 없다고 주장하나, 상증법 시행령 제49조 제1항 및 제4항에서 평가기준일 2년 이내 매매사례가액이 있다면 재산평가심의위원회를 거쳐 시가로 적용할 수 있도록 규정하고 있는바, 처분청은 위 규정에 따라 재산평가심의위원회에 심의를 요청하였고, OOO 재산평가심의위원회는 “비교대상토지의 경우 평가기준일 전 2년 이내의 기간인 2016.10.19.을 매매계약일로 매매된 거래로서 평가대상물건과 비교물건은 유사재산에 해당되며, 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에 해당하므로 상증법 시행령 제49조 단서규정에 따라 비교대상토지의 거래가액을 평가기준일 현재 쟁점토지의 시가로 보는 것이 타당하다”고 결정하였다.

(4) 한편, 청구인은 유사매매사례가액을 확인한다는 것은 불가능하기 때문에 납세자가 의무를 이행하지 아니한 데 대한 정당한 사유가 있다고 주장하나, 청구인은 OOO에서 담보대출을 받으면서 OOO이 쟁점토지에 대한 평가액을 OOO(2017.3.17. 기준)으로 감정한 사실을 인지하고 있었고, 국토교통부 홈페이지에서 유사매매사례가액을 얼마든지 확인할 수 있었음에도 청구인이 채무인수액 OOO만을 쟁점토지 양수가액으로 신고한 것은 통상적인 일반인으로서의 주의의무를 다한 것으로 볼 수 없으므로 가산세를 면제할 정당한 사유에 해당하지 않는다.

(5) 청구인은 증여세가 부과확정 국세이며 상증법에 따라 평가한 가액으로 과세표준을 결정하는 경우에는 과소신고가산세를 부과하지 않으므로 납부불성실가산세도 부과가 부당하다고 주장하나, 평가차이로 인한 납부불성실가산세는 가산세 배제 규정이 없는 점, 납부불성실가산세는 세법상의 신고기한까지 납부되지 않은 금액에 대한 이자액 상당의 금융혜택을 받은 것으로 보아 이를 회수보전하기 위한 목적도 포함되어 있으므로 처분청이 납부불성실가산세를 포함하여 과세한 처분은 정당하다OOO.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 유사매매사례가액을 쟁점토지의 시가로 보아 과세한 처분의 당부

② 가산세를 면제할 정당한 사유가 있는지 여부

나. 관련 법령

(1) 소득세법

제88조(정의) ① "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상(有償)으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여(負擔附贈與)의 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.

(2) 상속세 및 증여세법

제44조(배우자 등에게 양도한 재산의 증여 추정) ① 배우자 또는 직계존비속(이하 이 조에서 "배우자등"이라 한다)에게 양도한 재산은 양도자가 그 재산을 양도한 때에 그 재산의 가액을 배우자등이 증여받은 것으로 추정하여 이를 배우자등의 증여재산가액으로 한다.

제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.

제66조(저당권 등이 설정된 재산 평가의 특례) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재산은 제60조에도 불구하고 그 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제60조에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.

1. 저당권, 「동산ㆍ채권 등의 담보에 관한 법률」에 따른 담보권 또는 질권이 설정된 재산

2. 양도담보재산

3. 전세권이 등기된 재산(임대보증금을 받고 임대한 재산을 포함한다)

4. 위탁자의 채무이행을 담보할 목적으로 대통령령으로 정하는 신탁계약을 체결한 재산

(3) 상속세 및 증여세법 시행령

제33조(배우자 등에게 양도한 재산의 증여추정) ③ 법 제44조 제3항 제5호에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 권리의 이전이나 행사에 등기 또는 등록을 요하는 재산을 서로 교환한 경우

2. 당해 재산의 취득을 위하여 이미 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다) 받았거나 신고한 소득금액 또는 상속 및 수증재산의 가액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우

3. 당해 재산의 취득을 위하여 소유재산을 처분한 금액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우

제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.

(4) 국세기본법

제47조의2(무신고가산세) ① 납세의무자가 법정신고기한까지 세법에 따른 국세의 과세표준 신고(예정신고 및 중간신고를 포함하며, 「교육세법」제9조에 따른 신고 중 금융ㆍ보험업자가 아닌 자의 신고와 「농어촌특별세법」 및 「종합부동산세법」에 따른 신고는 제외한다)를 하지 아니한 경우에는 그 신고로 납부하여야 할 세액(이 법 및 세법에 따른 가산세와 세법에 따라 가산하여 납부하여야 할 이자 상당 가산액이 있는 경우 그 금액은 제외하며, 이하 "무신고납부세액"이라 한다)에 다음 각 호의 구분에 따른 비율을 곱한 금액을 가산세로 한다.

1. 부정행위로 법정신고기한까지 세법에 따른 국세의 과세표준 신고를 하지 아니한 경우 : 100분의 40(국제거래에서 발생한 부정행위인 경우에는 100분의 60)

2. 제1호 외의 경우 : 100분의 20

제47조의3(과소신고·초과환급신고가산세) ① 납세의무자가 법정신고기한까지 세법에 따른 국세의 과세표준 신고(예정신고 및 중간신고를 포함하며, 「교육세법」 제9조에 따른 신고 중 금융·보험업자가 아닌 자의 신고와 「농어촌특별세법」 및 「종합부동산세법」에 따른 신고는 제외한다)를 한 경우로서 납부할 세액을 신고하여야 할 세액보다 적게 신고(이하 이 조에서 "과소신고"라 한다)하거나 환급받을 세액을 신고하여야 할 금액보다 많이 신고(이하 이 조에서 "초과신고"라 한다)한 경우에는 과소신고한 납부세액과 초과신고한 환급세액을 합한 금액(이 법 및 세법에 따른 가산세와 세법에 따라 가산하여 납부하여야 할 이자 상당 가산액이 있는 경우 그 금액은 제외하며, 이하 "과소신고납부세액등"이라 한다)에 다음 각 호의 구분에 따른 산출방법을 적용한 금액을 가산세로 한다.

1. 부정행위로 과소신고하거나 초과신고한 경우 : 다음 각 목의 금액을 합한 금액

가. 부정행위로 인한 과소신고납부세액등의 100분의 40(국제거래에서 발생한 부정행위로 인한 경우에는 100분의 60)에 상당하는 금액

나. 과소신고납부세액등에서 부정행위로 인한 과소신고납부세액등을 뺀 금액의 100분의 10에 상당하는 금액

2. 제1호 외의 경우 : 과소신고납부세액등의 100분의 10에 상당하는 금액

④ 제1항 또는 제2항을 적용할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 이와 관련하여 과소신고하거나 초과신고한 부분에 대해서는 제1항 또는 제2항의 가산세를 적용하지 아니한다.

1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 상속세·증여세 과세표준을 과소신고한 경우

가. 신고 당시 소유권에 대한 소송 등의 사유로 상속재산 또는 증여재산으로 확정되지 아니하였던 경우

나. 「상속세 및 증여세법」제18조부터 제23조까지, 제23조의2, 제24조, 제53조 및 제54조에 따른 공제의 적용에 착오가 있었던 경우

다. 「상속세 및 증여세법」제60조 제2항·제3항 및 제66조에 따라 평가한 가액으로 과세표준을 결정한 경우

제48조(가산세 감면 등) ① 정부는 이 법 또는 세법에 따라 가산세를 부과하는 경우 그 부과의 원인이 되는 사유가 제6조제1항에 따른 기한연장 사유에 해당하거나 납세자가 의무를 이행하지 아니한 데 대한 정당한 사유가 있는 때에는 해당 가산세를 부과하지 아니한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 내용이 나타난다.

(가) 처분청의 이 건 양도소득세 부과내역은 아래 ＜표＞와 같은바, 청구인이 아들 OOO에게 시가 약 OOO 상당의 쟁점토지를 증여한 것에 대하여 상증법 제44조의 증여추정 규정을 적용하여 채무인계분 OOO은 청구인 OOO에게 양도소득세를, 나머지 OOO에 대하여는 OOO에게 증여세를 부과하였다.

＜표＞ 양도소득세 과세내역

(나) 등기부등본을 보면, 청구인은 쟁점토지(대지 421㎡)를 2002.10.31. OOO 외 2인으로부터 취득하여 2017.3.17. OOO에 아들 OOO에게 양도하였고, 건물(지하1층/지상5층 근린생활시설 및 주택, 연면적 1,204㎡)은 2002.10.31. OOO로부터 취득하여 2017.3.17. OOO에 OOO에 양도한 것으로 나타난다.

(다) 청구인(매도인)과 아들 OOO(매수인) 간에 2017.3.17. 체결한 쟁점토지 매매계약서에는 “매매대금 OOO, 잔금 OOO은 2017.3.17.에 지불한다”고 기재되어 있고, 특약사항에는 “위 부동산 매매대금 OOO의 지급은 위 근저당권(OOO 등기국 2013년 2월 15일 접수 OOO)에 관한 피담보채무(OOO)는 매수인이 상환하는 조건으로 갈음한다”고 기재되어 있다.

(라) OOO이 2017.9.25. 발행한 부채증명서에는 “차주 OOO, 대출일자는 2017.3.17. 대출잔액은 OOO”으로 기재되어 있고, OOO이 2017.11.16. OOO 담당자에게 보낸 ‘채무자 OOO에 대한 담보물건 감정평가내역 회신’ 문서를 보면 “근저당권설정일 2017.3.17., 채무자명은 OOO, 담보물건은 쟁점토지, 감정평가액은 쟁점토지 OOO․건물 OOO, 감정기관은 자체평가”라고 기재되어 있다.

(마) 조사청은 2018.6.22. 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중 매매가 있었던 3건의 비교토지들에 대하여 재산평가심의위원회에 시가평가신청을 하였고, OOO 재산평가심의위원회는 2018.8.20. “비교대상토지의 경우 평가기준일 전 2년 이내의 기간인 2016.10.19.을 매매계약일로 매매된 거래로서 평가대상물건과 비교물건은 유사재산에 해당되며, 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에 해당하므로 상증법 시행령 제49조의 단서 규정에 따라 비교대상토지의 거래가액을 평가기준일 현재 시가로 보는 것이 타당함”이라는 심의결과를 회신하였다.

(바) 조사청의 시가 조사서(2018년 6월)의 주요내용은 다음과 같은바, 쟁점토지와 비교대상토지는 기준시가․위치․용도․면적 등이 동일하거나 유사하고 가격변동의 특별한 사정도 없었으므로 비교대상토지의 ㎡당 매매가액OOO을 쟁점토지의 ㎡당 시가로 적용하는 것으로 판단하였다.

＜표＞ 평가대상 재산내역

1) 비교대상토지는 쟁점토지와 같은 도로에 있는 토지로, 같은 블럭 내에 위치하고 용도와 주변환경이 동일하며 면적은 유사하고 기준시가는 오히려 쟁점토지에 비해 저가이다.

＜표＞ 쟁점토지 및 비교대상토지의 유사성 검토

2) 2010년 이후 쟁점토지와 비교대상토지의 공시지가는 모두 지속적으로 점진적인 상승을 하였고 급격한 가격변동은 없었다.

＜표＞ 쟁점토지와 비교대상토지의 가격변동성 검토

3) 비교대상토지의 양도가 특수관계인 간의 거래로 양도법인은 공신력 있는 2개의 감정평가기관의 감정을 거쳐 토지와 건물의 양도가액을 각각 산정하였다.

＜표＞ 비교대상토지의 감정평가내역

(사) 쟁점토지의 공시지가 변동내역은 아래 ＜표＞와 같은바, 쟁점토지 취득 당시 기준시가는 OOO이고, 양도 당시 기준시가는 OOO이다.

＜표＞ 쟁점토지의 공시지가 변동내역

(아) 청구인은 쟁점부동산과 비교대상 부동산 간에 동일성 또는 유사성을 인정하기 어려운 경우에는 비교대상 부동산의 토지매매가액을 쟁점토지의 유사매매사례가액으로 적용할 수 없다고 주장하면서 두 부동산의 현황과 용도차이를 다음과 같이 제시하였다.

＜표＞ 쟁점부동산과 비교대상 부동산의 현황 및 용도 차이

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지와 비교대상토지의 유사성이 없어 비교대상토지의 매매사례가액을 쟁점토지의 시가로 적용할 수 없다고 주장하나,

쟁점토지(쟁점부동산)와 비교대상토지(비교대상 부동산)는 그 기준시가․위치․면적․용도 및 이용상황 등에서 매우 유사하므로 비교대상토지의 거래가액을 쟁점토지의 매매사례가액으로 적용할 수 있어 보이는 점, 비교대상토지가 쟁점토지 증여일 보다 약 5개월 전에 매매계약이 체결되었으나 처분청은 상증법 시행령 제49조 제1항 단서 및 제4항 규정에 따라 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매가 있는 경우로서 재산평가심의위원회의 심의를 거쳐 비교대상토지의 매매가액을 쟁점토지의 시가로 확정한 것으로 나타나는 점, 청구인은 비교대상토지가 쟁점토지 보다 더 가치성이 높다고 주장하나 실제로는 매년 개별공시지가를 볼 때 쟁점토지가 비교대상토지 보다 오히려 높은 것으로 나타나 청구인의 주장에 신빙성이 없는 점, 처분청은 쟁점토지 인근 토지들의 매매사례가액 중에서 상대적으로 가장 낮은 거래가액을 쟁점토지의 시가로 인정한 것으로 나타나는 점,

청구인은 비교대상 부동산이 특수관계인 간의 거래이므로 시가(유사매매사례가액)로 인정할 수 없다고 주장하나, 상증법 시행령 제49조 제1항 제1호 가목에서 특수관계인과의 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 시가로 볼 수 없는 것으로 규정하고 있는바, 비교대상 부동산의 거래내역을 보면 특수관계인 간의 거래이나 2개의 감정평가기관의 감정가액 평균액으로 매매한 것으로 나타나므로 특수관계인 간의 거래가액이 객관적으로 부당하다고 볼 수 없어 시가로 인정할 수 있는 점 등에 비추어 처분청이 비교대상토지의 매매사례가액을 쟁점토지의 시가로 보아 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(3) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대,

세법상 가산세는 과세권의 행사 및 조세채권의 실현을 용이하게 하기 위하여 납세자가 정당한 사유 없이 법에 규정된 신고ㆍ납세의무 등을 위반한 경우에 법이 정하는 바에 의하여 부과하는 행정상의 제재로서, 납세자의 고의ㆍ과실은 고려되지 아니하고, 법령의 부지 또는 오인은 그 정당한 사유에 해당한다고 볼 수 없는바OOO,

청구인은 조사과정에서 쟁점토지에 대하여 아들에게 사실상 증여한 것이라고 소명한 점, 청구인이 금융기관의 담보대출시 쟁점토지에 대한 평가액이 약 OOO이라는 사실을 사전에 인지하였을 것으로 보이고, 청구인이 국토교통부 홈페이지의 실거래가액이나 등기부등본상 거래가액 등을 통해 인근 토지의 매매사례가액을 충분히 확인할 수 있었음에도 채무액 OOO만을 쟁점토지 양도가액으로 신고한 것은 통상적인 일반인으로서의 주의의무를 다한 것으로 볼 수 없는 점,

청구인은 공부상 확인되는 비교대상 부동산의 거래가액이 토지와 건물의 일괄가액이라서 비교대상토지의 거래가액을 확인할 방법이 없었다고 주장하나, 비교대상 부동산(토지, 건물) 전체 거래가액은 부동산등기부등본을 통해 확인할 수 있고 이를 기준시가 비율로 안분계산하면 비교대상토지의 거래가액이 약 OOO으로 청구인이 조금만 주의를 기울였다면 당초 신고한 쟁점토지 양도가액 OOO을 훨씬 초과한다는 사실을 충분히 짐작할 수 있었던 점, 쟁점토지는 고가로서 인근 부동산중개사사무소 등을 통해 쟁점토지와 유사한 조건의 토지가액 및 쟁점토지의 시가를 확인하는 것이 그리 어렵지 않을 것으로 보이는 점 등에 비추어 가산세를 면제할 정당한 사유가 있다는 청구인의 주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.