가. 청구인은 OOOO OOO OOO OOOO OOO OO OOOOOO(이하 “쟁점토지”라 한다) 및 위 지상 건물을 1994.9.5. 취득하여 지상 건물을 철거하고 청구인의 매부 OOO 소유 OOOO OOO OOO OOOO OOO OO 132.2㎡ 및 같은 곳 OOOOO 대지 38㎡(이하 “OOO 소유 연접토지”라 한다)와 함께 주차장으로 사용하다가 2001.2.5. 양도하고 실지거래가액으로 쟁점토지의 양도가액을 150백만원, 취득가액 83백만원으로 하여 양도소득세과세표준 및 세액을 자진신고납부하였다(기준시가에 의하여 양도가액 253,470천원, 취득가액 83,181천원으로 예정신고후 실지거래가액으로 수정신고).

나. 처분청은 쟁점토지의 양수자인 OOO, OOO에 대하여 실지거래가액을 확인조사한 결과, 쟁점토지의 실지양도가액을 250백만원으로 확인하여 양도가액 250백만원, 취득가액 83백만원으로 하여 양도차익을 재계산하고 2005.11.5. 청구인에게 2001년 귀속 양도소득세 54,255,770원을 결정고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2006.2.3. 이의신청을 거쳐 2006.6.15. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점토지는 청구인의 매부 OOO 소유 연접토지와 함께 주차장으로 사용하다가 이들 토지 모두 양수인 OOO, OOO에게 총 550백만원(보정청구시 500백만원으로 변경)에 양도된 토지로서 이들 토지에 대한 감정평가액의 비율로 안분한 가액이 145,227,637원인 점에 비추어 청구인이 제시한 양도계약서상의 매매가액 150백만원이 진실된 것임에도 이를 부인하고 거래상대방이 제시한 거래가액이 불분명한 가계약서를 근거로 매매가액이 250백만원인 것으로 판단하여 이 건 양도소득세 과세표준 및 세액을 경정한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

처분청이 매수인으로부터 확인한 매매계약서상에 매매가액이 250백만원으로 명시되어 있고, 청구인이 제시한 매매계약서는 검인계약서로서 통상 소유권이전등기시에 첨부할 목적으로 작성된 것으로 보이므로 쟁점토지의 양도가액을 250백만원으로 보는 것은 정당하며, 청구인이 제시하는 쟁점토지 및 OOO 소유 연접토지에 대한 감정가액은 1997.9.20.현재의 감정가액으로 이를 시가로 인정하기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지의 실지양도가액이 150백만원인지 아니면 250백만원인지 여부

나. 관련 법령

(1) 소득세법 제96조【양도가액】① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함 께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우

(2) 소득세법 제100조【양도차익의 산정】② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

(3) 소득세법 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득세 과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지를 1994.9.5. 83백만원에 취득하여 2001.2.25. 양도한 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 서로 다툼이 없다.

(2) 처분청은 매수자 장희정으로부터 징취한 확인서 및 매매계약서에 의하여 쟁점토지의 양도가액을 250백만원으로 확인하였으나, 청구인은 쟁점토지의 실지양도가액은 150백만원이라고 주장하며 검인계약서 및 매수자 OOOO OOO의 2001.5.8.자 확인서를 제시하고 있다.

(3) 청구인은 쟁점토지가 OOO 소유 연접토지와 함께 550백만원(보정청구시 500백만원으로 변경)에 매도하였다고 주장하며 OOO 소유 연접토지의 근저당 채무 330백만원과 청구인의 매부 OOO의 예금계좌로 입금된 매수대금 200백만원에 대한 증빙을 제시하고 있으며, 총 양도가액 중 쟁점토지의 양도가액은 OOO 소유 연접토지와 쟁점토지의 감정가액을 기준으로 안분한 가액을 시가로 보아 매매가액의 적정여부를 판단하여야 한다고 주장하며 1997.9.20.기준 OOOOO의 쟁점토지 및 OOO 소유 연접토지의 감정평가서를 제시하고 있는 바, 이에 의하면 쟁점토지의 감정가액은 116,025천원, OOO 소유 연접토지의 감정가액은 323,380천원, 합계 439,405천원으로 확인되며 쟁점토지 및 OOO 소유 연접토지의 총 양도가액을 위 감정가액의 비율에 의하여 안분한 가액이 145,227,637원으로 청구인이 주장하는 양도가액 150백만원이 사실에 부합된다는 주장이다.

(4) 이러한 사실에 기초하여 쟁점토지의 양도가액이 250백만원인지, 150백만원인지 여부에 대하여 살펴본다.

(가) 청구인은 쟁점토지 및 OOO 소유 연접토지의 총 양도가액이 550백만원이라고 주장하다가 500백만원으로 보정하여 주장하고 있는 바, 처분청이 확인한 쟁점토지의 양도가액이 250백만원, OOO 소유 연접토지의 양도가액이 350백만원, 합계 600백만원으로 확인되며, 청구인이 제시한 근저당 채무 330백만원과 청구인의 매부 OOO의 예금계좌로 입금된 매수대금 200백만원에 대한 증빙, OOO 예금계좌로 입금된 금원 중 50백만원은 차입금이라고 주장하는 점을 감안할 때 쟁점토지 및 OOO 소유 연접토지의 총 양도가액은 550백만원으로 보인다.

(나) 그러나, 청구인이 제시한 쟁점토지 및 OOO 소유 연접토지의 감정평가서는 1997.9.20.시점의 감정가액으로 쟁점토지의 양도일로부터 3년5개월 전의 시가이므로 이 건 양도당시의 시가로 인정하기는 어렵다.

(다) 또한, 청구인은 OOO 소유 연접토지의 실지취득가액이 280백만원이라고 주장하며 이를 입증하는 매매계약서를 제시하면서 쟁점토지는 맹지로서 OOO 소유 연접토지에 비하여 현저하게 저가이며 취득가액도 83백만원에 불과하므로 청구인이 주장하는 양도가액이 시가에 부합된다고 주장하나, 쟁점토지의 취득일시는 1994.9.5.이며, OOO 소유 연접토지의 취득일시는 1990.1.20.로 각각의 취득시점이 다른 토지의 취득가액을 기준으로 양도일 현재의 시가를 가름하기는 어려운 것으로 보인다.

(라) 한편, 우리심판원에서 확인한 쟁점토지 및 OOO 소유 연접토지의 양도 당시(2001.1.1.현재) ㎡당 개별공시지가는 1,340천원이므로 쟁점토지의 기준시가는 239,190천원, OOO 소유 연접토지는 228,068천원으로 계산된다.

(마) 청구인이 주장하는 바와 같이 쟁점토지 및 OOO 소유의 연접토지를 함께 총 양도가액이 550백만원에 양도한 것이며, 이들 토지 각각의 양도가액이 불분명한 것으로 보는 경우, 소득세법 제100조 제2항에서는 각각의 양도가액은 “양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다”고 규정하고 있는 바, 이들 토지의 양도일 이전 3년 5개월 전의 감정가액을 양도일 현재의 시가로 볼 수 없고, 기준시가외 다른 안분계산기준이 될 수 있는 시가가 확인되지 아니하는 이 건의 경우 기준시가에 의하여 안분계산한 가액을 쟁점토지의 양도가액으로 보아야 한다.

(바) 이러한 사실을 종합하여 판단해 볼 때, 총 양도가액 550백만원을 기준시가에 의하여 안분계산한 쟁점토지의 양도가액은 281,546,918원으로 계산되어 처분청이 확인한 쟁점토지의 양도가액 250백만원이 청구인이 주장하는 양도가액 150백만원보다 거래실정에 부합하는 것으로 보이고, 청구인이 제시한 쟁점토지의 양도당시 매매계약서는 검인계약서로서 통상 소유권이전등기시에 첨부할 목적으로 작성된 것으로 신빙성이 부족한 것으로 보이므로 쟁점토지의 양도가액을 250백만원으로 보아 양도소득세 과세표준 및 세액을 경정한 당초 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.