가. 청구인은 2012년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 별지1 목록 기재 부동산(이하 “쟁점부동산”라 한다)을 소유하고 있다.

나. 처분청은 2012.7.11. 청구인에게 2012년도 1기분 재산세 등 합계

OOO을 다음 <표>와 같이 부과고지하였다.

나. 청구인은 이에 불복하여 2012.8.7. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점부동산 중 토지의 경우 공시지가가 2011년 110만원/㎡이었다가 2012년에는 OOO/㎡로 약 3.7% 하락하였고(표준지공시지가는 2011년과 2012년이 변동이 없음), 건물의 경우 내용연수가 짧고 감가상각율이 약 5-10%/년인 조적조로서 전년대비 감가율이 약 5% 이상이며 현재 노후화되어 그 경제적 가치가 하락한 상태이다(준공 후 지금까지 일부 공실 상태임). 또한 과세대상지역의 실제 주택가격 역시 평균 약 30% 이상 하락한 상태이다.

그럼에도 불구하고, 과세대상지역의 표준주택가격은 2011년 OOO/㎡에서 2012년 OOO/㎡로 약 14% 상승하였을 뿐만 아니라, 이에 따라 쟁점부동산 중 주택(2개동, 이하 “쟁점주택”이라 한다)의 개별주택가격도 2011년 OOO/㎡ 및 OOO/㎡에서 2012년 OOO/㎡ 및 OOO/㎡로 각각 약 21% 및 20% 상승하였다.

결국, 과세대상주택의 2012년 공시가격상승율은 무려 약 24.7%[개별주택가격 상승분(약 21%) + 개별공시지가 하락분(3.7%)]로, 이는 도저히 이해할 수 없는 비상식적인 수준이다.

그럼에도 불구하고 처분청이 재산세를 전년 대비 약 20% 이상 인상하여 부과한 것은 이와 같은 사정을 무시한 부당한 과세이므로, 청구인에게 부과된 이 건 재산세는 경정되어야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 지방세법은 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 결정된 개별주택가격을 기준으로 산출한 시가표준액이 재산의 객관적 가치를 반영한다고 보아 이를 재산세 부과의 기준으로 삼고 있으며,

이러한 개별주택가격은 공정하고 객관적인 절차에 의하여 산정‧공시되고, 이에 이의가 있을 경우 같은 법률 제12조 제1항에 따라 그 결정‧공시일로부터 30일 이내에 서면으로 구청장에게 이의를 신청할 수 있도록 하고 있다.

처분청은 2012.4.30. 쟁점주택에 대하여 2012년도 개별주택가격을 결정‧공시하면서 이에 이의가 있을 경우 2012.4.30.부터 2012.5.29.까지 이의신청할 수 있도록 하였고, 청구인이 2012.5.29. 까지 이의신청을 하지 않아 당초 고시한 개별주택가격(가동 OOO, 나동 OOO)을 적법하게 확정되었다.

또한, 위 개별주택가격을 시가표준액으로 하여 최종 산정한 재산세(주택분) OOO, 지역자원시설세 OOO, 지방교육세 OOO, 합계 OOO은 2011년도 재산세의 130%를 초과하지 아니하므로 세부담상한이 적법하게 적용되었다고 할 것이다.

그렇다면, 이 건 재산세는 적법하게 확정된 개별주택가격을 시가표준액으로 하였고 세부담상한도 적법하게 적용하여 산출한 것이므로 그 산정에 달리 잘못이 없다.

(2) 다음으로, 쟁점부동산 중 건축물(이하 “쟁점건축물”이라 한다)의 시가표준액 OOO은 과세대상의 면적(256.8㎡), 건물신축가액(OOO/㎡), 구조지수(100, 철근콘크리트조), 용도지수(125, 근린생활시설), 위치지수(100, 개별공시지가 OOO/㎡), 경과년수별 잔가율(94, 2009년 신축)등을 적용하여 산정하였고,

동 시가표준액에 공정시장가액비율 100분의70을 곱하여 산출한 OOO을 과세표준으로 하여 재산세(건축물) OOO, 지역자원시설세 OOO 지방교육세 OOO, 합계 OOO을 산출한 것인 바,

이는 지방세법 시행령 제4조 제1항 제1호에 따라 소득세법 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의하여 산정‧고시하는 건물 신축가격기준액에 구조별, 용도별, 위치별 지수와 경과년수별 잔가율을 곱하여 2012년도 시가표준액을 산정한 후, 이에 공정시장가액비율(100분의 70)을 적용하여 재산세 과세표준을 산정한 다음, 지방세법 제111조 제1항 제2호 다목의 세율을 적용하여 재산세액을 산출한 것으로서 적법하게 산정된 세액이라 할 것이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

개별주택가격 및 기준시가 산정내역이 부당하므로 이를 근거로 산정된 재산세액 역시 부당하여 경정되어야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련법령(<별지2>에 기재)

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2012년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점부동산을 소유하고 있다(쟁점부동산의 각「등기사항전부증명서」).

(2) 청구인은, 쟁점부동산 중 토지는 그 공시지가가 약 3.7% 하락하였고, 건물의 경우 현재 노후화되어 그 경제적 가치가 하락한 상태이며, 과세대상지역의 실제 주택가격 역시 평균 약 30% 이상 하락하였다고 주장하면서 쟁점부동산의 「개별공시지가 확인서」, 「토지이용계획확인서」, 「건축물대장」 등을 제시하였다.

(3) 처분청은, 처분청이 2012.4.30. 쟁점주택에 대하여 2012년도 개별주택가격(가동 OOO, 나동 OOO)을 결정‧공시하면서 이에 이의가 있을 경우 2012.4.30.부터 2012.5.29.까지 이의신청할 수 있도록 하였고, 청구인이 2012.5.29.까지 이의신청을 하지 않아 당초 고시한 개별주택가격을 적법하게 확정하였다고 하면서 「2012년도 개별주택가격 결정고시OOO」를 제시하였다.

(4)심리일 현재까지, 처분청이 2012.4.30. 쟁점주택에 대하여 결정‧고시한 2012년도 개별주택가격이법원의 판결 등에 의해취소‧확정된 사실은 나타나지 아니한다.

(5) 위 사실관계 및 제시증빙과 관련법령 등을 종합하여 살펴본다.

(가) 먼저, 이 건 주택분 재산세 부과처분이 적법한지 여부에 대하여 본다.

재산세 부과의 과세표준이 되는 개별주택가격에 대하여 불복이 있는 경우에는 「부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률」 제12조, 제16조에 따라 불복절차를 거치거나 처분청을 상대로 개별주택가격 결정의 취소를 구하는 행정소송을 제기하여야 하는 것이고OOO,

법원의 판결에 의해 개별주택가격이 잘못 결정되었다고 확정되기 전까지는 적법한 절차를 거쳐 결정‧공시된 개별주택가격이 잘못되었다 하여 재산세 부과처분의 잘못을 다툴 수는 없다고 할 것이다.

이 건의 경우,처분청이 쟁점주택에 대하여 2012.4.30. 「OOOOO OO OO OOOOO-OOO」로결정‧고시한 2012년도 개별주택가격이법원의 판결 등에 의해취소‧확정된 사실이 달리 나타나지 아니하는 이상, 위개별주택가격에 공정시장가액비율(100분의 60)을 곱하여 산정한 금액을 과세표준액으로 재산세(주택분) 등을 산정한 것은 적법한 것으로 판단되고,

또한, 위 개별주택가격을 시가표준액으로 하여 최종 산정한 재산세(주택분) OOO, 지역자원시설세 OOO, 지방교육세 OOO, 합계 OOO은 2011년도 재산세OOO의 130%를 초과하지 아니하므로 이는 세부담상한이 적법하게 적용된 것으로서 그 산정에 달리 잘못이 없다고 판단된다.

(나) 다음으로, 이 건 건축물분 재산세 부과처분이 적법한지 여부에 대하여 본다.

재산세는 납세자 개개인의 특수한 사정을 모두 고려하는 것이 원칙적으로 불가능하고 법령상 규정하고 있는 재산의 평가방식은 합리적인 평가요소를 가지고 객관적으로 그 가치를 반영할 수 있도록 규정하고 있다고 할 것이다.

이 건의 경우, 처분청은 쟁점건축물에 대하여 과세대상 면적(256.8㎡), 건물신축가액(OOO/㎡), 구조지수(100, 철근콘크리트조), 용도지수(125, 근린생활시설), 위치지수(100, 개별공시지가 OOO/㎡), 경과년수별 잔가율(94, 2009년 신축)등을 적용하여 그 시가표준액 OOO을 산정하였고,

동 시가표준액에 공정시장가액비율 100분의70을 곱하여 산출한 OOO을 과세표준으로 하여 재산세(건축물) OOO, 지역자원시설세 OOO, 지방교육세 OOO, 합계 OOO을 산정, 청구인에게 부과 고지한 것인 바,

이는 지방세법 시행령 제4조 제1항 제1호에 따라 소득세법 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의하여 산정‧고시하는 건물 신축가격기준액에 구조별, 용도별, 위치별 지수와 경과년수별 잔가율을 곱하여 2012년도 시가표준액을 산정한 후, 이에 공정시장가액비율(100분의 70)을 적용하여 재산세 과세표준을 산정하고, 지방세법 제111조 제1항 제2호 다목의 세율을 적용하여 재산세액을 산출한 것으로서 지방세법령의 규정에 따라 적법하게 산정된 세액으로 판단된다.

(다)결국, 이 건 주택분 및 건축물분 재산세액은 지방세법에 따라 적법하게 산정된 것으로 판단되고, 따라서 적법하게 산정된 이 건 재산세 등을 부과고지한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「지방세기본법」 제123조 제4항과 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

<별지1> 부동산 목록

1. OOO 외 10필지 다가구주택(가동) 481.80㎡(지분 4954분의 1079)

2. OOO 외 10필지 다가구주택(나동) 367.40㎡(지분 4954분의 1079)

3. OOO 대 66.00㎡

4. OOO 대 907.00㎡(지분 10분의 7)

5. OOO 대 101.00㎡(지분 10분의 7)

<별지2> 관련 법령

(1) 지방세법

제4조【부동산 등의 시가표준액】① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 "시장ㆍ군수"라 한다)이 같은 법에 따라 국토해양부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 시장ㆍ군수가 산정한 가액으로 한다.

② 제1항 외의 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다), 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축ㆍ건조ㆍ제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다.

제110조【과세표준】① 토지‧건축물‧주택에 대한 재산세의 과세표준은 제4조제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.

1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 50부터 100분의 90까지

2. 주택: 시가표준액의 100분의 40부터 100분의 80까지

제122조【세 부담의 상한】해당 재산에 대한 재산세의 산출세액(제112조제1항 각 호 및 같은 조 제2항에 따른 각각의 세액을 말한다)이 대통령령으로 정하는 방법에 따라 계산한 직전 연도의 해당 재산에 대한 재산세액 상당액의 100분의 150을 초과하는 경우에는 100분의 150에 해당하는 금액을 해당 연도에 징수할 세액으로 한다. 다만, 주택의 경우에는 다음 각 호에 의한 금액을 해당 연도에 징수할 세액으로 한다.

1. 제4조제1항에 따른 주택공시가격(이하 이 조에서 "주택공시가격"이라 한다) 또는 시장ㆍ군수가 산정한 가액이 3억원 이하인 주택의 경우: 해당 주택에 대한 재산세의 산출세액이 직전 연도의 해당 주택에 대한 재산세액 상당액의 100분의 105를 초과하는 경우에는 100분의 105에 해당하는 금액

2. 주택공시가격 또는 시장ㆍ군수가 산정한 가액이 3억원 초과 6억원 이하인 주택의 경우: 해당 주택에 대한 재산세의 산출세액이 직전 연도의 해당 주택에 대한 재산세액 상당액의 100분의 110을 초과하는 경우에는 100분의 110에 해당하는 금액

3. 주택공시가격 또는 시장ㆍ군수가 산정한 가액이 6억원을 초과하는 주택의 경우: 해당 주택에 대한 재산세의 산출세액이 직전연도의 해당 주택에 대한 재산세액 상당액의 100분의 130을 초과하는 경우에는 100분의 130에 해당하는 금액

(2) 지방세법 시행령

제2조【토지 및 주택의 시가표준액】「지방세법」(이하 "법"이라 한다) 제4조제1항 본문에 따른 토지 및 주택의 시가표준액은 「지방세기본법」 제34조에 따른 세목별 납세의무의 성립시기 당시에 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 공시된 개별공시지가, 개별주택가격 또는 공동주택가격으로 한다.

제4조【건축물 등의 시가표준액 결정 등】① 법 제4조제2항에서 "대통령령으로 정하는 기준"이란 과세대상별 구체적 특성을 고려하여 다음 각 호의 방식에 따라 행정안전부장관이 정하는 기준을 말한다.

1. 건축물: 「소득세법」 제99조제1항제1호나목에 따라 산정ㆍ고시하는 건물신축가격기준액에 다음 각 목의 사항을 적용한다.

가. 건물의 구조별ㆍ용도별ㆍ위치별 지수

나. 건물의 경과연수별 잔존가치율

다. 건물의 규모ㆍ형태ㆍ특수한 부대설비 등의 유무 및 그 밖의 여건에 따른 가감산율(加減算率)

제109조【공정시장가액비율】법 제110조제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 공정시장가액비율"이란 다음 각 호의 비율을 말한다.

1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 70

2. 주택: 시가표준액의 100분의 60

제118조【세 부담 상한의 계산방법】법 제122조 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 계산한 직전 연도의 해당 재산에 대한 재산세액 상당액"이란 법 제112조제1항제1호에 따른 산출세액과 법 제112조제1항제2호 및 같은 조 제2항에 따른 산출세액 각각에 대하여 다음 각 호의 방법에 따라 각각 산출한 세액 또는 산출세액 상당액을 말한다.

2. 주택 및 건축물에 대한 세액 상당액

가. 해당 연도의 주택 및 건축물에 대한 직전 연도의 과세표준이 있는 경우: 직전 연도의 법령과 과세표준 등을 적용하여 과세대상별로 산출한 세액. 다만, 직전 연도에 해당 납세의무자에 대하여 해당 주택 및 건축물에 과세된 세액이 있는 경우에는 그 세액으로 한다.

(3) 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률

제12조【개별공시지가에 대한 이의신청】① 개별공시지가에 대하여 이의가 있는 자는 개별공시지가의 결정ㆍ공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다.

② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제1항의 규정에 의한 이의신청기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이의신청을 심사하여 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지하여야 한다. 이 경우 시장ㆍ군수 또는 구청장은 이의신청의 내용이 타당하다고 인정될 때에는 제11조의 규정에 따라 당해 개별공시지가를 조정하여 다시 결정ㆍ공시하여야 한다.

③ 제1항 및 제2항에 규정된 것 외에 이의의 신청 및 처리절차등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제16조【단독주택가격의 공시】① 국토해양부장관은 용도지역, 건물구조 등이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 단독주택 중에서 선정한 표준주택에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격(이하 "표준주택가격"이라 한다)을 조사ㆍ평가하고, 제19조의 규정에 의한 중앙부동산평가위원회의 심의를 거쳐 이를 공시하여야 한다.

② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제20조의 규정에 의한 시ㆍ군ㆍ구부동산평가위원회의 심의를 거쳐 매년 표준주택가격의 공시기준일 현재 관할구역 안의 개별주택의 가격(이하 "개별주택가격"이라 한다)을 결정ㆍ공시하고, 이를 관계행정기관 등에 제공하여야 한다.

⑧ 제3조제3항ㆍ제4조ㆍ제5조ㆍ제7조ㆍ제8조 및 제14조의 규정은 제1항의 규정에 의한 표준주택가격의 공시에 준용하고, 제11조(제1항 내지 제3항을 제외한다) 내지 제15조의 규정은 제2항의 규정에 의한 개별주택가격의 공시에 준용한다.