청구인은 서울특별시 강서구 OO동 OOOOO 답 8,013㎡(이하 “전체토지”라 한다)를 ’76.3.19 취득하여 그 중 1,402㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 ’95.9.13 청구외 OOO에게 양도한 것으로 등기부등본에 기재되어 있다.

처분청은 청구인이 쟁점토지를 양도한데 대한 양도소득세를 신고하지 아니하였다 하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 ’97.12.1 청구인에게 ’95년 귀속분 양도소득세 90,769,920원을 결정 고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 ’97.12.23 심사청구를 거쳐 ’98.3.18 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

청구인은 ’79.6.5 전체토지를 청구외 OOO에게 18,000,000원(평당 7,425원)에 양도하기로 매매계약을 체결하고 ’79.7.25 잔금 8,000,000원을 수령하였으나, 평당 매매단가에 대한 분쟁으로 쟁점토지만 3,800,000원(평당 8,962원)에 매매하기로 당초계약을 수정하고 차액 14,200,000원을 환불하면서 수정계약서를 작성하는 대신 양자가 합의하여 ’79.8.6 쟁점토지에 대한 소유권확인서를 교부하였고 이 사실을 더욱 확실히 하기 위하여 ’91.10.18 쟁점토지가 청구외 OOO의 소유임을 확인하는 확인서를 OOOO법률사무소에서 인증을 받아 두었으며,

양도후 토지의 분할이 되지 않고 토지거래허가도 득하지 못하여 소유권이전등기가 지연되던중, ’92.4.28 청구외 OOO이 소유권이전등기소송을 제기하여 ’92.6.19 서울지방법원 남부지원에서는 청구외 OOO에게 쟁점토지에 대한 소유권이전등기절차를 이행하라는 판결을 하였고,

’95.2.24 쟁점토지가 소재한 지역이 도시계획사업구역으로 결정되어 토지거래허가를 득하지 않아도 소유권이전이 가능하게 됨에 따라 ’95.9.13 소유권이전등기를 하게 되었으므로 쟁점토지의 양도일은 등기접수일인 ’95.9.13일이 아니라 잔금청산일인 ’79.7.25로 보아야 한다.

나. 국세청장 의견

청구인은 전체토지에 대한 매매대금 18,000,000원이 청산된 후 당초의 매매계약을 쟁점토지의 매매로 대체하기로 합의하고 차액 14,200,000원을 매수자인 청구외 OOO에게 환불하였다고 주장만 하고 있을 뿐, 쟁점토지의 매매계약내용 및 차액의 환불방법에 대하여는 증빙을 제시하지 못하고 있고, 전체토지에 대한 매매계약서를 보면 잔금 8,000,000원의 지급약정일이 ’79.7.25로 되어 있으나, 청구인은 청구인 명의의 ’79.7.25자 잔금 영수증 및 ’79.8.6자 쟁점토지가 청구외 OOO의 소유임을 확인하는 확인서만을 제시하고 있다.

사실이 이러하다면,

첫째, 전체토지의 잔금수령에 대한 증빙으로 제시한 청구인 명의의 ’79.7.25자 영수증 및 ’79.8.6자 쟁점토지의 소유권이 청구외 OOO임을 확인하는 확인서만을 근거로 쟁점토지의 매매대금중 잔금이 ’79.7.25자 청산되었다고 단정하기는 어렵고,

둘째, 전체토지의 매매계약이 체결되어 잔금이 청산되었다면 소유권이전등기에 불구하고 그 소유권을 주장할 수 있는 청구외 OOO이 전체토지에 대한 매매계약과는 다르게 평당단가는 높이고 면적은 감소한 쟁점토지만을 매수하기로 구두합의하고 차액을 환불받았다고 하는 것은 토지매매거래에 있어 이례적이라고 보여지는 바, 그렇게 거래가 이루어질 수밖에 없는 특단의 사유가 있었다고는 보여지지 아니함은 물론, 매매계약은 소유권이전등기의 전단계로서 쟁점토지의 매매거래는 전체토지의 매매거래와는 별개의 부동산거래임에도 그 매매가 구두로 이루어진 것이라고는 보여지지 아니하며,

셋째, 전체토지의 매매거래가 무효가 되는 동시에 쟁점토지의 매매거래가 별도의 매매계약없이 구두로 이루어질 수 있다고 하여도 전체토지의 매매가액과 쟁점토지의 매매가액과의 차액을 정산한 날이 불분명하므로 쟁점토지의 매매대금 청산일을 ’79.7.25로 보기도 어렵다.

따라서, 이 건은 쟁점토지의 잔금청산일이 분명하지 아니한 경우에 해당된다고 보여지므로 처분청이 등기접수일을 양도시기로 보아 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건 심판청구는 쟁점토지의 양도시기를 청구인이 잔금청산일이라고 주장하는 ’79.7.25로 볼 것인지 아니면 소유권이전등기접수일인 ’95.9.13로 볼 것인지에 그 다툼이 있다.

나. 관련법령

구 소득세법(’94.12.22 전면 개정되기 전의 것) 제27조에서 『자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다』고 규정하고 있고,

같은법 시행령 제53조 제1항에서 『법 제27조에 규정하는 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다

2. (이하생략)』고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 전체토지를 청구외 OOO에게 18,000,000원에 양도하기로 ’79.6.5 매매계약을 체결하였다가 평당 매매단가가 시세에 비하여 너무 낮은 가액으로 계약이 체결되었다 하여 서로 다투던 중 양자간 합의하여 쟁점토지만 3,800,000원에 매매하기로 하고 차액 14,200,000원을 반환하였으며, 쟁점토지의 매매와 관련하여 수정계약서는 작성하지 않고 ’79.8.6자로 쟁점토지에 대한 소유권확인서를 교부하였다고 주장하고 있다.

(2) 전체토지의 매매대금 지급과 관련하여 청구인은 ’79.7.25 잔금 8,000,000원을 받았다는 청구인 명의의 영수증을 제시하고 있고, 쟁점토지의 매매대금 지급과 관련해서는 쟁점토지가 청구외 OOO의 소유임을 확인하는 청구인 명의의 ’79.8.6자 확인서를 제시하고 있으나, 위 영수증 및 확인서는 모두 청구인이 사적으로 작성한 것이어서 객관성이 없으며, 청구인은 달리 전체토지의 매매대금 지급사실을 입증할 수 있는 서류나 전체토지와 쟁점토지와의 매매대금 차액을 반환하였음을 입증할 수 있는 객관적인 증빙은 제시하지 못하고 있다.

(3) 또한, 청구주장대로 ’79.7.25 쟁점토지를 청구외 OOO에게 양도한 것이 사실이라면 이 때부터 청구외 OOO이 쟁점토지를 사용·수익하였을 것이나 청구인은 이에 대한 증빙도 전혀 제시하지 못하고 있다.

(4) 청구인은 ’91.10.18 OOOO법률사무소에서 쟁점토지가 청구외 OOO의 소유임을 확인하는 확인서를 인증받은 사실, 쟁점토지에 대하여 ’79.6.5 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라는 ’92.6.19자 서울지방법원 남부지원의 판결문, ’97.10.23자 매수인 OOO의 거래사실확인서 등을 들어 쟁점토지의 잔금청산일이 ’79.7.25임이 확실하다고 주장하나, 위 OOOO법률사무소의 인증서는 확인서의 내용이 사실이라는 것을 인증한 것이라기 보다는 확인서를 작성한 사실이 있다는 것을 인증한 것이고, 서울지방법원 남부지원의 판결문은 의제자백에 의한 판결문이며, 매수인 OOO의 거래사실확인서는 처분청의 결정전 조사내용통지서를 발송(’97.9.23)한 후에 작성한 사적인 확인서이므로 위 사실들만으로는 쟁점토지의 잔금이 ’79.7.25 청산되었다고 인정하기는 어렵다 하겠다.

(5) 위 관련법령에서 보는 바와 같이 자산의 양도시기는 잔금청산일을 원칙으로 하되, 잔금청산일이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로 하며 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기접수일로 하는 것인 바, 이 건의 경우 청구인이 제시하는 증빙만으로는 ’79.7.25을 잔금청산일로 인정하기 어렵고, 쟁점토지의 잔금지급약정일이 확인되지 않을 뿐만 아니라 청구주장과 같이 전체토지의 잔금지급약정일인 ’79.7.25을 쟁점토지의 잔금지급약정일로 인정한다 하더라도 등기접수일이 ’95.9.13로서 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하므로 등기접수일인 ’95.9.13일을 양도일로 보아야 할 것이다.

(6) 위 사실들을 종합해 보면, 쟁점토지의 잔금청산일이 ’79.7.25이라는 청구주장은 신빙성이 없어 보이는 반면, 잔금청산일이 분명하지 아니하다고 하여 등기접수일인 ’95.9.13을 양도일로 보아 과세한 처분청의 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.