청구인은 OOOO OOO OOO OOO OOOOO 답(沓) 926㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2001.12.28. 취득하여 2005.7.1. 양도하였으나 양도소득세 과세표준확정신고를 하지 아니함에 따라, 처분청은 쟁점토지의 양도차익을 기준시가(취득가액 149,744천원, 양도가액 926,000천원)로 계산하여 2006.8.10. 2005년 귀속 양도소득세 252,583,060원을 청구인에게 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2006.10.9. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 2005.6.28. 쟁점토지를 양도하고 양도소득세 확정신고기한을 경과하였으나, 쟁점토지와 그 지상건물의 소유주가 달라 쟁점토지 및 그 지상건물(2,127.85㎡)을 분리하여 유OO에게 매각하였고, 쟁점토지의 실지양도가액 및 취득가액은 부동산매매계약서의 매매대금란에 기재되어 있는 800,000천원 및 716,438천원(취득경비 16,438천원 포함)으로서, 그 양도차익은 83,562천원에 불과하므로 처분청의 이 건 양도소득세 252,583,060원의 부과처분은 과다하다.

나. 처분청 의견

쟁점토지와 그 지상건물의 매수자인 유OO의 남편 양OO이 쟁점토지와 그 지상건물을 3,200,000천원에 일괄매수한 것으로 확인하였고, 2005.4.18. OO축산업협동조합에서 위 부동산에 대하여 근저당권을 설정하면서 지상건물을 제외한 쟁점토지를 1,203,800천원으로 평가하였음이 확인되고 있으므로, 청구인이 쟁점토지를 700,000천원에 매입하여 800,000천원에 유OO에게 매각하였다고 주장하면서 제출한 2건의 부동산매매계약서 사본은 신빙성이 없어 보이는 바, 처분청이 쟁점토지의 취득가액 및 양도가액을 기준시가로 평가하여 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

양도소득세 확정신고를 하지 않은 데 따른 기준시가 결정세액이 실지거래가액에 의한 양도차익을 초과하는지 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법 제96조 【양도가액】① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

(2) 같은법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액

다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

(3) 같은법 제94조 【양도소득의 범위】① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(「지적법」에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)

나. 지상권

다. 전세권과 등기된 부동산임차권

(4) 같은법 제100조 【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(5) 같은법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점토지의 실지양도가액이 800,000천원이고 실지취득가액은 716,438천원으로서, 그 양도차익은 83,562천원에 불과하므로 처분청의 이 건 양도소득세 252,583,060원의 부과처분액은 과다하다는 주장이므로 이에 대하여 살펴본다.

(가) 처분청이 쟁점토지의 취득가액 및 양도가액을 청구인이 쟁점토지를 취득 및 양도할 당시의 기준시가에 의하여 149,744천원(필요경비 4,361천원 포함) 및 926,000천원으로 평가하였고, 이에 따라 산출한 양도차익 776,256천원에 대하여 청구인에게 부과한 이 건 양도소득세액이 252,583,060원임이 심리자료에 의하여 확인된다.

(나)청구인이 제출한 (매수 및 매도 당시)부동산매매계약서 사본에 의하면, 청구인은 2001.11.8. 쟁점토지를 700,000천원에 매수하기로 약정하고 같은 날 계약금 70,000천원을 지급하고 잔액 630,000천원은 2001.12.30. 지급하기로 쟁점토지매매계약을 체결한 것으로 나타나고, 이로부터 약 3년 5개월 후인 2005.5.13. 쟁점토지를 유OO에게 800,000천원에 매도하기로 약정하고 같은 날 계약금 50,000천원을 지급받고, 잔금 750,000천원 중 700,000천원은 유OO이 청구인의 은행차입금을 승계하기로 하고, 나머지 50,000천원은 2005.6.28. 지급받기로 당해 쟁점토지매매계약을 체결한 것으로 나타난다.

(다)쟁점토지의 등기부등본 사본에 의하면, 쟁점토지가 2001.11.25.매매를 등기원인으로 하여 2001.12.28. 그 소유권이 신OO으로부터 청구인(차OO)으로 이전되었고, 다시 2005.6.1. 매매를 등기원인으로 하여 2005.7.1. 차OO로부터 유OO에게 그 소유권이 이전되었으며 청구인과 OO축산업협동조합은 쟁점토지에 대하여 2004.3.29. 채권최고액 1,690백만원(지상건물 공동담보)의 근저당권설정계약 및 2005.4.29. 추가로 채권최고액 325백만원의 근저당권설정계약을 체결하였고, 위 2건의 계약(채권최고액 2,015백만원)을 2006.4.13. 유OO이 인수한 것으로 나타난다.

(라) OO축산업협동조합 OO지점장이 담보목적을 위하여 쟁점토지 및 그 지상건물에 대한 평가를 한국감정원에게 의뢰하였고, 2005.4.18. 동 감정원은 쟁점토지 및 그 지상건물을 각각 1,203,000천원 및 1,500,000천원 합계 2,703,000천원으로 평가한 것으로 동 감정원이 발행한 ‘상업·업무용 부동산 평가표’ 사본에 의하여 확인된다.

(마) 쟁점토지의 매수자 유OO의 남편 양OO이 쟁점토지 및 그 지상 쟁점건물을 청구인(차OO) 및 청구인의 처 공OO으로부터 3,200,000천원에 일괄매수하였음을 2006.7.18. 확인한 것으로 ‘확인서’ 사본에 나타난다.

(다) 위 사실관계를 종합해 보건대, 청구인이 매도한 쟁점토지 및 그 지상건물을 매수자 유OO의 남편 양OO이 일괄계약하였다고 확인하고 있는 점, 쟁점토지 매수시 매매계약체결일은 2001.11.8.로 기재되어 있으나 그 등기부에는 매매로 인한 등기원인일이 2001.11.25.로 기재되어 있어 17일의 차이가 있을 뿐만 아니라 쟁점토지의 매도시 매매계약체결일은 2005.5.13.이고 등기부의 매매등기원인일은 2005.6.1.로 19일의 차이가 나는 점, OO축산농협 OO지점장이 평가의뢰한 쟁점토지에 대하여 한국감정원이 1,203,000천원으로 평가하였다는 점 등을 감안할 때 청구인이 제출한 쟁점토지 매매계약서는 청구인이 주장하는 쟁점토지의 양수·양도가액에 대한 증빙자료로서 신빙성이 없어 보이므로 이를 기초로 청구인의 실제 양도가액이 얼마인지 확인할 수 없고, 따라서 처분청이 쟁점토지의 취득가액 및 양도가액을 기준시가로 평가하여 과세한 이 건 양도소득세가 실제 양도차액을 초과하는 정도로 과다한 것인지 여부가 확인되지 아니하므로, 결국 청구인의 주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.