가. 청구인은 OOO읍 1108-2 대지 268㎡에 대한 택지분양권(이하 “쟁점분양권이라 한다)을 취득하여 양도한 후 이에 대한 양도소득세를 무신고하였다.

나. 처분청은 청구인이 2004.8.13. 양도한 쟁점분양권에 대하여 양도가액을 OOO원으로 취득가액을 OOO원으로 하여, 2011.4.11. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2011.7.7. 이의신청을 거쳐 2011.11.24. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 분양권리(딱지)를 매입하기 위해 2003.10.15. 서OOO의 대리인 최OOO와 부동산매매계약서를 작성하였고, 그 매매대금을 최OOO가 지정하는 윤OOO의 OOO계좌로 3회에 걸쳐 OOO백만원을 아래 <표1>과 같이 송금하였는데, 2004년 5월초부터 서OOO가 명의변경을 해 줄 수 없다고 하여 최OOO가 전전매도자인 이OOO과 타협한 결과, 서OOO와 같은 조건인 이OOO의 분양권으로 교환해 주기로 하여 2004.5.4. 서OOO의 분양권과 이OOO의 분양권이 교환되어 2004.5.10. 청구인은 교환받은 이OOO의 분양권으로 토지공사와 OOO천원에 분양계약을 체결하였고, 2004.5.10. 분양계약체결을 대리한 최OOO의 배우자 이OOO의 예금계좌로 OOO천원을 송금하였으므로 쟁점분양권리의 취득가액은 최OOO에게 입금한 OOO백만원(분양권프리미엄)과 청구인이 납부한 계약보증금 OOO천원을 합하여 OOO천원이며, 청구인은 쟁점분양권리의 매수 및 매도와 관련하여 서OOO외 2명에게 아래 <표2>와 같이 중개수수료 OOO백만원을 지급하였다. 따라서 쟁점분양권 취득과 관련된 비용은 OOO천원이므로 이를 취득가액에 산입하여 양도차익을 산정하여 과세하는 것이 타당하다.

OOOOOOOOOO (OO : OO)

나. 처분청 의견

청구인은 2003.10.15. 서OOO의 분양권을 OOO천원에 매입하기로 서OOO의 대리인인 최OOO와 부동산매매계약서를 작성하였지만, 실제로는 곽OOO으로부터 매입한 것이라고 주장하며 이OOO과 곽OOO 사이의 2003.9.3.자 이주자 택지매매계약서를 제출하였고, 매매대금 OOO천원의 지급증빙으로 청구인의 계좌거래내역을 제출하였는데, 계좌거래내역을 보면 윤OOO에게 폰뱅킹으로 2003.10.15. OOO천원, 2003.10.24. OOO천원, 2003.10.24. OOO천원을 송금한 것으로 나타난다.

그런데 청구인과 최OOO 사이의 2003.10.15.자 부동산매매계약서 및 이OOO과 곽OOO 사이의 2003.9.3.자 이주자 택지매매계약서는 조사당시는 물론 과세전적부심사청구 및 이의신청 과정에서도 제시한 바 없는 서류이고, 청구인이 곽OOO으로부터 분양권을 매입하였다면 당연히 매매대금을 곽OOO에게 지급하였어야 함에도 매도인과는 전혀 관계없는 윤OOO에게 지급하였는 바, 매도인과 매매대금의 수취인이 서로 달라 과연 이 금액이 곽OOO에게 지급된 것인지, 아니면 분양권과는 전혀 상관없는 자금거래를 분양권 취득과 관련된 것처럼 위장한 것인지 알 수 없다. 따라서 만일, 이 금액이 분양권 취득과 관련된 것이라면 곽OOO과 윤OOO과의 관계, 윤OOO이 이 대금을 수취한 경위와 인적사항을 밝혀야 할 것임에도 이를 전혀 밝히지 못하고 있는 상황에서는 청구인이 곽OOO으로부터 분양권을 취득하였다고 인정할 수 없고, 과세전적부심사청구와 이의신청 과정에서는 분양권 취득가액이 OOO백만원이라고 주장하며 그 매매대금으로 윤OOO에게 OOO백만원, 박OOO에게 OOO백만원을 송금한 계좌거래내역을 제시하였다가 심판청구에 이르러서는 박OOO에게 송금한 OOO백만원을 제외하고 윤OOO에게 송금한 OOO백만원만을 매매대금이라고 주장하는 것을 보면 청구인의 주장은 신뢰하기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점분양권의 취득가액이 OOO백만원(취득원가 OOO백만원 + 중개수수료 OOO백만원)이라는 청구주장의 당부

나. 관련법률

(1) 소득세법

소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액

다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

제100조【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제출한 이 건 과세관련 심리자료에 의하면 아래와 같은 사실이 나타난다.

(가) 최OOO에 대한 양도소득세 조사 종결보고서를 보면 “쟁점분양권의 최초 분양권자인 이OOO은 2004.7.30. 청구인에게 프리미엄 OOO천만원을 포함한 OOO천원에 양도하였고, 청구인은 2004.8.13. 최OOO에게 프리미엄 OOO백만원을 포함한 OOO천원에 양도하였다”고 조사되어 있으며, 이 건의 경우 청구인에게는 쟁점분양권의 취득대금에 대하여는 별도의 조사 없이 최OOO의 양도소득세 조사시 파생된 자료를 근거로 과세한 사실이 확인된다.

(나) 처분청이 제출한 쟁점분양권의 매매계약서 주요 계약내용은 다음과 같다.

- 매매대금 : OOO백만원(계약금 : OOO백만원, 프리미엄 : OOO백만원, 중도금 : OOO백만원→최OOO 승계)

- 매도인 : 이OOO(대리인 : 청구인), 매수인 : 최OOO

- 계약일 : 2004.6.14.

- 특약사항 : ① 매매대금에는 토지 대금 외에 프리미엄 OOO만원이 포함된 계약이다.

② 명의변경에 따른 모든 문제는 청구인(정OOO)이 보증하며, 문제 발생시 청구인이 배액을 보상한다.

③ 양도소득세 신고금액은 OOO만원으로 하되 과세시에는 OOO만원으로 신고하기로 약정한다.

(다) 청구인이 분양권리(딱지)를 매입하기 위해 2003.10.15. 서OOO의 대리인 최OOO와 부동산매매계약서를 작성하였다고 주장하면서 제출한 부동산 매매계약서의 주요 계약내용은 다음과 같다.

- 소재지 : OOO택지지구 내 이주자 보상택지 전부

- 매매대금 : OOO백만원(계약금 : OOO백만원, 잔금 : OOO백만원)

- 매도인 : 서OOO(대리인 : 최OOO), 매수인 : 청구인

- 계약일 : 2003.10.15.

- 특약사항 : ① 상기매매는 당사자간의 합의에 의한 계약이며, 향후 당물건의 가격변동에 관해 쌍방은 이의를 제기하지 않기로한다.

② 명의변경가능시점에 OOO공인OOO과 OOO랜드 OOO점OOO은 매수인에게 아무 조건 없이 명의양도를 책임지기로 한다.

(라) 청구인이 윤OOO의 OOO예금계좌(215034-56-05****)로 3회에 걸쳐OOO백만원을 송금한 내역과 박OOO의 OOO은행예금계좌(165802-04-66***)로 2회에 걸쳐 OOO백만원을 지급한 사실이 아래 <표3>·<표4>와 같이 청구인의 예금계좌 등에 의하여 확인된다.

OOOOOOOOOO OOO OOOO OOOO

(OO : OO)

(마) 2001년 3월에 작성한 최OOO의 사실확인서를 보면 “본인은 지인의 부탁으로 관리하고 있던 원지주 서OOO의 택지분양권을 청구인에게 양도한 사실이 있으며, 매매대금은 기억이 잘 나지 않지만 대부분 본인이 지정한 계좌로 송금하게 하였고, 완불받을 때만 수표로 받은 사실이 있었다. 2004.5.6. OOO리에 거주하던 이OOO이 관리하고 있던 원소유자 이OOO의 분양권과 청구인이 소지하고 있던 원 소유자 서OOO 분양권을 교환할 때 이OOO을 대리하여 교환목적의 이행각서를 작성한 사실이 있다. 또한, 청구인이 분양권 교환 이후의 명의이전 등을 걱정하자 이OOO이 이OOO으로부터 책임지고 명의이전을 해주겠다는 확약서를 작성하여 청구인에게 교부하였던 사실도 알고 있다. 이행각서는 이OOO과 청구인이 각각 소지하고 있던 분양권을 교환하자는 내용이었고 교환 후 2～3일 뒤 이주자 택지 필지배정추점이 있는데 필지배정추점이 된 후에도 이유 없이 원활한 명도이전이 될 수 있도록 각자 협조하여야 한다는 각서 내용이었음을 확인한다”라고 기재되어 있다.

(바) 청구인의 분양권을 중개하였다는 공인중개사인 최OOO의 사실확인서를 보면 “2003.9.2. 본인은 쟁점분양권을 매도인 이OOO과 매수인 곽OOO의 소개자로서 중개하였고, 매매가액은 OOO백만원이었음을 확인하며, 위 곽OOO의 딱지를 곽OOO으로부터 매도 위임을 받아 청구인에게 중개하면서 곽OOO을 대리하여 계약서를 작성한 사실이 있고, 매매대금은 OOO백만원이었다. 또한, 그 당시 윤OOO이 분양하는 상가를 매입 중인 곽OOO이 청구인에게 딱지 매매대금을 윤OOO의 분양대금 납입용 OOO계좌로 지급하여 줄 것을 요청하였고, 이에 따라 청구인은 2003.10.15. OOO백만원, 2003.10.24. OOO백만원, 2003.10.24.OO백만원, 합계 OOO백만원을 입금하였음을 확인한다”고 기재되어 있다.

(사) 2003.9.3. 곽OOO과 이OOO이 체결한 이주자 택지매매계약서의 주요내용은 다음과 같다.

- 부동산의 표시 : OOO 택지개발 사업지구 내 이주자 택지(약 70평) 분양권의 권리 매매

원매자 : 서OOO

- 매매대금 : OOO백만원(2003.9.3. 일시불로 지급)

- 매도인 : 이OOO, 매수인 : 곽OOO

(아) 2004.5.6. 청구인과 공인중개사 최OOO간에 체결한 이행각서의 내용은 다음과 같다.

ㅇ OOO 이주자택지 필지배정 추첨 후 원활한 명도를 위하여 아래와 같이 약정하기로 한다.

· 최OOO는 매도인 이OOO이 청구인에게 아무런 조건 없이 택지에 관한 권리 일체를 양도하여 주기로 하며 이를 위반시 모든 법적 책임을 감수하기로 한다.

· 청구인은 최OOO가 상기 사항을 이행시 즉시 기 보관하고 있는 서OOO의 이주자보상관련 택지서류 일체를 최OOO에게 조건없이 반환하기로 한다.

· 상기 사항은 이OOO 및 서OOO의 필지배정 추첨결과와 무관하게 이행하기로 하며, 만약, 청구인이 보관하고 있는 서OOO의 당첨필지를 요구할시에는 양도에 따른 책임은 본인이 감수하기로 한다.

(자) 공인중개사이면서 중개인인 서OOO이 인감증명을 첨부하면서 작성한 사실확인서를 보면 “① 본인은 최OOO가 관리한 OOO지구 서OOO의 택지분양권을 2003년 10월경에 청구인이 매수계약을 할 때 청구인을 최OOO에게 소개했던 사실이 있으며, 청구인은 서OOO의 택지분양권을 최OOO에게 프리미엄 OOO백만원을 주었던 사실을 확인합니다. 당시에 본인은 소개비로 청구인으로부터 OOO백만원(수표)을 받았던 사실도 확인합니다. ② 그런데 원지주 서OOO는 분양권프리미엄이 많이 상승되었는데도 자신이 받은 금액이 적다면서 명의변경을 해 줄 수 없다고 버티어서 거래가 성사되지 못한 것으로 알고 있습니다. ③ 최OOO는 하는 수 없이 서OOO의 분양권 전전매매인 이OOO에게 서OOO가 명의 변경을 해주지 않을 것 같다고 하자 이OOO이 원 지주 이OOO 분양권으로 교체해 주겠다고 하였던 것이며, 청구인은 이OOO으로부터 이OOO 명의 변경에 관한 확약서를 받고 최OOO와 교환한다는 이행각서를 작성하였으며, 이행각서 작성 당시 최OOO, 청구인, 본인이 청구인의 의류가게에서 약정하였으며, 그 자리에 청구인의 지인들도 있었다. ④ 청구인은 택지 납부할 자금(중도금과 잔금) 및 건축자금 확보가 어렵다면서 본인에게 매도를 부탁하였고, 2004년 6월경에 최OOO에게 OOO천원(분양권프리미엄 OOO백만원, 계약보증금납부액 OOO천원, 중도·잔금 OOO천원)에 양도하였고, 본인이 중개했다. 당시 분양권 프리미엄 양도소득세 신고는 원지주 이OOO이 하기로 하였고, 이OOO의 요구에 의해 매매가액 OOO천원의 계약서를 작성하였고, 중개수수료는 OOO헌, OOO부동산 김OOO, 본인 등 3명이 중개에 참여하여 OOO헌 명의 계좌로 OOO천만원을 송금받아 나누어 가졌다. ⑤ 2004.8.13. 최OOO으로부터 잔금을 받은 날 이OOO에게 최OOO으로 명의변경을 요구하자 이OOO의 프리미엄은 OOO천만원 정도만 받았는데 청구인의 프리미엄이 많다면서 명의변경을 거부하여 할 수 없이 청구인은 이OOO의 명의변경을 해주는 대가로 이OOO 부동산 중개업소 직원 이OOO을 통하여 OOO만원을 전달하였으며 그 때 실무자인 이OOO에게 합의에 의한 수고비로 OOO백만원을 따로 주었던 것으로 기억납니다”라고 기재되어있다.

(차) 청구인이 제출한 이OOO의 사실확인서를 보면 “본인이 OOOOO택지지구 OOO부동산(대표 이OOO)에서 근무할 당시 2004.8.13. 청구인이 이OOO의 분양권으로 토지공사택지를 분양받아 최종 매수인 최OOO에게 양도하고 완불받은 날 이OOO 명의를 최OOO 명의로 변경하기 위하여 이OOO의 인감증명을 요구하였더니 인감증명을 해줄 수 없다는 억지를 부려 같은 날 청구인으로부터 OOO백만원을 받아 이OOO에게 OOO만원(수표 1장)을 주고, 나머지 OOO백만원(OOO백만원짜리 수표 2장, 현금 OOO백만원)은 수고비로 수령하였다. 같은 날 이OOO의 인감증명을 교부받아 OOO택지지구 1108-2호에 대한 권리·의무승계계약서를 작성하고 명의변경을 해주었다”고 기재되어 있다.

(카) 서OOO은 OOO 58-4에서 부동산 증개업을 2003.10.6.개업하였다가 2005.5.23. 폐업한 사실이 확인되고, 최OOO는 이OOO과 공동으로 OOO동 10-9에서 부동산 컨설팅업을2002.11.26. 개업하였다가 2005.5.23. 폐업한 사실이 국세청 전산자료 등에 의하여 확인된다.

(2) 살피건데, 청구인은 분양권리(딱지)를 매입하기 위해 서OOO의 대리인 최OOO와 부동산매매계약서를 작성하였고 그 매매대금을 최OOO가 지정하는 윤OOO의 OOO계좌로 3회에 걸쳐 OOO백만원을 송금한 사실이 부동산매매계약서, 최OOO의 사실확인서, 청구인의 예금통장 사본 등에 의하여 확인되는 점, 공인중개사 서OOO은 본인, OOO헌, OOO부동산 김OOO 3명이 중개에 참여하여 OOO헌 명의 예금계좌로 중개수수료 OOO만원을 청구인으로부터 송금받아 나누어 가졌다고 사실확인하고 있는 점, OOO부동산(대표 이OOO)에서 근무하였던 이OOO이 청구인으로부터 OOO백만원을 받아 이OOO에게 OOO만원을 주고, 나머지 OOO백만원은 수고비로 수령하였다고 사실확인하고 있는 점, 이 건의 경우 청구인에게는 쟁점분양권의 취득대금에 대하여는 별도의 조사 없이 최OOO의 양도소득세 조사시 파생된 자료를 근거로 과세한 사실이 확인되는 점 등에 비추어 볼 때, 쟁점분양권에 대한 취득가액 및 중개수수료에 대하여 재조사하여 그 결과에 따라 취득가액 및 필요경비에 산입할지 여부를 결정하는 것이 타당하다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유가 있으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.