가. 처분청은 2013년도부터 2018년도까지의 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구인 양OOO이 소유하고 있는 서울특별시 동작구 OOO 토지 289.78㎡(2018년도는 627.54㎡) 및 청구인 양OOO(양OOO을 포함하여 이하 “청구인들”이라 한다)이 2016년도부터 2018년도 재산세 과세기준일 현재 소유하고 있는 같은 곳 토지 415.29㎡(2018년도는 899.36㎡, 양OOO 소유의 토지를 포함하여 이하 “이 건 토지”라 한다)를 OOO아파트 39세대(주택)의 부속토지(각 세대별 지분 소유)로 보아 2018.8.20. 청구인들에게 아래 ＜표1＞과 ＜표2＞와 같이 산출한 재산세 등 합계 OOO원(이하 “이 건 재산세 등”이라 한다)을 부과․고지하였다.

＜표1＞ 청구인 양OOO의 소유 토지에 대한 재산세 부과 현황

(단위 : ㎡, 원)

＜표2＞ 청구인 양OOO의 소유 토지에 대한 재산세 등의 부과 현황

(단위 : ㎡, 원)

나. 청구인들은 이에 불복하여 2018.11.13. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

(1) 총 51세대인 OOO아파트에서 39세대(이하 “쟁점아파트”라 한다)는 공동주택이기는 하나 건축물의 소유자 명의로 부속토지 소유권이 등기되지 않아 따라 국토교통부장관이 건축물만을 기준으로 공동주택가격을 결정․공시함에 따라 처분청은 2013년도부터 2018년도 정기분 재산세 부과 당시에는 건축물에 대해서는 공동주택가격을 기준으로 주택분 재산세를 부과하고, 그 부속토지인 이 건 토지에 대하여는 종합합산과세대상으로 구분하여 토지분 재산세를 부과하였으나, 청구인들이 이에 대한 이의를 제기하자 2013년도부터 2018년도까지 쟁점아파트의 공동주택가격(시가표준액)을 다시 산정한 후, 이를 근거로게 이 건 재산세 등을 부과하였으나, 처분청이 산정한 쟁점아파트의 시가표준액은 OOO아파트 중 건축물 소유자가 대지권을 등기한 아파트(12세대, 이하 “대지권등기아파트”라 한다)나 인근 다른 아파트의 공동주택가격에 비하여 지나치게 높을 뿐만 아니라 쟁점아파트의 경우 거래가 거의 없어 반영할 만한 거래가격도 없음에도 처분청 자의적으로 산정한 것으로 이에 근거한 이 건 재산세 등의 부과․처분은 위법하다.

(2) 처분청은 이 건 재산세 등을 부과하면서 쟁점아파트의 부속토지 면적을 「지방세법」제106조 제2항 제1호에 따라 주거용도(아파트)와주거 외 용도(상가)의 건축물 면적(전용면적) 비율대로 안분하지 아니하고, 처분청이 자의적으로 쟁점아파트와 상가의 부속토지 면적을 안분함에 따라 이 건 토지 중 쟁점아파트의 부속토지에 해당하는 면적이 상대적으로 과소 평가되어 결국 청구인들은 더 많은 재산세를 부담하게 되었으므로 이는 부당하며, 이 건 토지는 OOO아파트의 신축당시 부터 현재까지 공동주택의 부속토지이거나 상가의 부속토지로서 그 현황이 달라진 것이 없음에도 처분청은 2013년도부터 2017년도까지는 이 건 토지를 쟁점아파트의 부속토지 또는 상가의 부속토지로 보아 재산세를 부과하였으나 2018년도부터 아무런 근거 없이 이 건 토지를 전부 쟁점아파트의 부속토지로 변경하여 따라 청구인들의 경우 더 많은 보유세(재산세, 종합부동산세)를 부담하게 되었으므로 2018년도 재산세는 종전과 같이 쟁점아파트의 부속토지와 상가의 부속토지로 구분하여 산출하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) OOO아파트 51세대 중 대지권 등기아파트(12세대)의 경우 건축물 소유자 명의로 대지권이 등기되어 있고, 이를 근거로 공동주택가격을 결정․고시하였으므로 이는 적법하게 산출되었다 할 것이고, 처분청은 대지권등기아파트의 공동주택가격에서 토지가 차지하는 가격을 산출하여 이를 근거로 쟁점아파트의 시가표준액을 한국감정원의 자문을 받아 아래와 같은 방법으로 산정한 후, 지방세 심의위원회의 심의 및 의결을 받았으므로 그 시가표준액은 인근 아파트의 주택가격과 적정한 균형을 유지하고 있다고 할 것이다.

(가) 처분청은 2013년도부터 2017년도까지는 OOO아파트가 소재한 서울특별시 동작구 OOO 토지 3,382㎡(이하 “이 건 전체 토지”라 한다)에서 대지권등기아파트의 부속토지 264.16㎡를 차감한 후, 나머지 토지 3,117.84㎡를 쟁점아파트와 상가의 건축물 면적에 따라 쟁점아파트의 부속토지를 1,384.32㎡로, 상가의 부속토지 1,733.52㎡로 각각 구분하고, 쟁점아파트의 부속토지 1,384.32㎡를 건축물 면적에 따라 세대별로 안분하여 그 시가표준액을 산정하였다.

(나) OOO아파트의 상가용 건축물을 소유하고 있는 OOO개발주식회사(“OOO개발”이라 한다)가 2017.11.29. 이 건 토지 중 1,590.94㎡를 취득함에 따라 2018년도부터는 OOO개발이 상가의 부속토지 전부 소유하게 되었다고 보아 이 건 전체 토지 3,382㎡에서 대지권등기아파트와 상가의 부속토지 1,855.1㎡를 차감한 1,526.9㎡를 쟁점아파트의 부속토지로 하여 세대별 시가표준액을 산정하였다(아래 ＜표5＞ 참조).

(2) 2013년도부터 2017년도까지는 쟁점아파트와 상가의 비율에 따라 이 건 토지 705.07㎡(양OOO 289.78㎡, 양OOO 415.29㎡)를 쟁점아파트 부속토지와 상가용 부속토지로 안분하여 재산세를 각각 부과하였으나, 2018년도부터는 상가용 부속토지 1,590.94㎡를 OOO개발의 소유로 하고, 이 건 토지 1,526.9㎡ 전부를 쟁점아파트의 부속토지로 보아 청구인들에게 주택분 재산세를 부과하였는바, 이는 지방세법령의 관련 규정에 따라 부과한 것으로 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 처분청이 2013년도부터 2018년도까지 쟁점아파트의 시가표준액을 적법하게 산정하였는지 여부

② 처분청이 쟁점아파트의 부속토지 면적을 실제보다 과다하게 산정하여 재산세 등을 부과하였다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다.

(가) OOO아파트는「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」이 제정되기 전인 1976.1.7. 사용승인 되어, 각 세대(공동주택 및 상가)별 건축물에 대지권이 등기되지 않은 주상복합건축물(공동주택, 상가)로서 공동주택의 출입구와 상가의 출입구가 별도로 구분되어 있으며, 그 용도 및 세대별 현황은 아래 ＜표3＞과 같다

＜표3＞ OOO아파트의 건축물 현황

(단위 : ㎡, %)

(나) 대법원은 OOO아파트의 소유권에 대한 소송에 대하여 그 부속토지 중 대지권등기가 되어 있는 토지를 제외한 나머지 토지는 사실상 청구인들(OOO아파트를 건축한 건축주의 상속인)의 소유라는 취지로 판결(대법원 2011.2.10. 선고 2010다11668 판결)하였고, 청구인들은 위 판결에 따라 쟁점아파트의 소유자 등을 상대로 건축물 철거 소송 및 그 부속토지에 대한 임대료 지급 소송을 제기하여 모두 승소하였으며, 이에 따라 청구인 양OOO은 OOO개발로부터 2014년 11월부터 2016년 6월까지 발생한 OOO원을 임대료로 지급받게 되었다.

(다) 위의 임대료 지급소송에서 패소한 OOO개발이 2017.11.29. 이 건 전체 토지 중 1,590.94㎡를 상가의 부속토지로 하여 청구인들로부터 취득함에 따라 2013년도부터 2018년도까지 그 용도별 부속토지 현황은 아래 ＜표4＞와 같이 확정되었다.

＜표4＞ 처분청의 이 건 전체 토지 안분(과세대상구분) 현황

(단위 : ㎡, %)

(라) 국토교통부장관은 OOO아파트 51세대 중 대지권등기아파트에 대하여는 그 대지권의 가격을 주택가격에 포함하고, 대지권등기가 되지 않은 쟁점아파트에 대하여는 건축물의 가격만으로 2013년도부터 2018년도까지 공동주택가격을 결정․공시하였다.

(마) 처분청은 국토교통부장관이 2013년도부터 2018년도까지 결정․공시한 쟁점아파트의 공동주택가격은 그 부속토지의 가격이 포함되어 있지 않아 적법하게 공시된 것이 아니라고 보아 「지방세법」제4조 제1항에 따른 시가표준액을 산정하기 위하여, 한국감정원의 자문과 지방세심의위원회의 심의 및 의결(2018.7.23., 2018.9.20.)을 거쳐 2013년도부터 2017년도까지는 쟁점아파트의 부속토지를 1,384.32㎡로 한 후, 이를 쟁점아파트(39세대)에 안분하여 쟁점아파트의 시가표준액을 산정하였고, 2018년도는 쟁점아파트의 부속토지를 1,526.9㎡(이 건 토지, 2017년도보다 142.58.㎡ 증가)로 보아 이를 39세대에 안분하여 쟁점아파트의 시가표준액을 산정하였으며, 그 산정한 시가표준액은 아래 ＜표5＞와 같다.

＜표5＞ 처분청이 산정한 쟁점아파트의 세대별 시가표준액

(단위 : ㎡, 백만원)

(바) 처분청은 2013년도부터 2017년도까지는 청구인들이 소유하고 있는 토지(705.07㎡)를 그 면적에 따라 주거용(쟁점아파트)과 상가용으로 안분한 후, 상가용의 경우에는 별도합산과세대상으로 하여 재산세를 부과하였고, 상가용을 제외한 나머지 토지는 쟁점아파트의 부속토지로 보아 ＜표5＞와 같이 산정한 2013년도부터 2017년도까지 공동주택가격을 「지방세법」제4조 제1항의 시가표준액으로 하고, 여기에 공정시장가액비율(60%)를 곱한 금액을 과세표준으로 하여 쟁점아파트의 세대별 재산세(주택분)를 산출한 후, 이를 토지와 건축물의 시가표준액으로 나누어 건축물분은 건축물의 소유자에게, 토지분은 청구인들을 포함한 토지소유자에게 부과하였다.

청구인들이 2017.6.1. 이후 이 건 전체 토지의 일부를 추가로 취득하고, OOO개발이 2017.11.29. 상가용 토지 1,590.94㎡를 취득함에 따라 처분청은 2018년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구인들이 소유하고 있는 이 건 토지 1,526.9㎡를 모두 쟁점아파트의 부속토지로 보아 쟁점아파트의 2018년도 시가표준액에 공정시장가액비율(60%)을 곱한 금액을 과세표준으로 하여 산출한 세대별 재산세 중 토지분에 해당하는 금액 전액을 청구인들에게 부과하였다.

(사) 청구인들은 OOO아파트 인근에 있는 OOO(전용면적 147.18㎡, 대지면적 64.05㎡)의 2013년도 공동주택가격이 OOO원인데, 처분청이 쟁점아파트 중 308호(전용면적 107.14㎡, 대지면적 45.52㎡)의 2013년도 시가표준액을 OOO원으로 산정하였는바, 이는 OOO아파트의 시가표준액을 인근의 동일한 공동주택에 비교하여 지나치게 높게 산정한 것이라고 주장한다.

한편, OOO의 2014년도 공동주택가격은 OOO원으로 OOO원 상승한 반면, 쟁점아파트 308호의 시가표준액은 OOO원으로 OOO원이 하락하였으며, 그 후 2018년도 공동주택가격은 OOO가 OOO원으로 쟁점아파트 308호의 OOO원(시가표준액)보다 높은 것을 나타난다.

(아) 한편, 쟁점아파트 중 302호(건축물 102.88㎡, 대지 지분 없음)의 경우 2019.4.25. 입찰예정인 경매(2018타경 104024)의 입찰기준(최저)가액은 OOO원으로 국토교통부장관이 2018년도 공시한 공동주택가격 OOO원보다 약 2.5배 정도 높은 것으로 나타나는데, 인근 부동산 중개소의 관계자에 따르면, 명수대아파트를 재건축하는 경우 대지권이 없는 쟁점아파트의 소유자도 재건축조합의 조합원이 될 수 있다는 기대감으로 공시된 가격보다 높게 평가된 것이라고 한다.

(2) 먼저, 쟁점①에 대하여 살펴본다.

(가) 「지방세법」제4조 제1항에서 시가표준액은「부동산 가격공시에 한 법률」에 따라 공시된 가액으로 하되 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제4조 제4항에서 부동산 등의 시가표준액의 결정은 「지방세기본법」제147조 따른 지방세심의위원회에서 심의한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제3조에서 「지방세법」제4조 제1항 단서에서 대통령령으로 정하는 기준이란 지역별·단지별·면적별·층별 특성 및 거래가격 등을 고려하여 행정안전부장관이 정하는 기준을 말한다고 규정하고 있다.

(나) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 국토교통부장관이 2013년도부터 2018년도까지 결정․공시한 쟁점아파트의 공동주택가격은 건축물만을 기준으로 한 것으로 쟁점아파트는 「지방세법」제4조 제1항에서 규정한 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우로 볼 수 있는 점, 처분청은 2013년도부터 2018년도까지 국토교통부장관이 결정․공시한 대지권등기아파트의 세대별 공동주택가격과 쟁점아파트의 세대별 공동주택가격을 기준으로 감정평가 전문기관인 한국감정원의 자문을 받아 쟁점아파트의 세대별 시가표준액을 산정한 후 「지방세법」제4조 제4항에 따라 그 시가표준액에 대하여 지방세심의위원회의 심의 및 의결을 거친 점, 「지방세법」제4조 제1항 및 같은 법 시행령 제3조에서 지방자치단체장이 지역별·단지별·면적별·층별 특성 및 거래가격 등을 고려하여 시가표준액을 산정하도록 규정하고 있는데 쟁점아파트의 경우 지은 지 40년이 넘은 노후 건축물일 뿐만 아니라 부속토지에 대한 임대료 지급 등의 문제로 경매 외에는 거래가 거의 없어 거래가 빈번한 인근 아파트와 그 시가표준액의 적정성을 비교하기는 무리인 점, 쟁점아파트 중 302호의 경매에서 확인되는 입찰최저가격 OOO원은 처분청이 산정한 2018년도 시가표준액 OOO원의 66.8%로서 부속토지의 공시가격 OOO원(1㎡ 당 개별공시지가 OOO x 48.22㎡, ＜표5＞ 참조)을 고려하면 대지권을 포함하는 경우 실제 매매가격은 OOO억원을 상회한다고 보이는 점, 청구인들이 OOO아파트의 건물 철거소송을 제기한 것으로 보아 청구인들은 OOO아파트의 재건축을 추진하고 있는 것으로 보이고 이를 재건축하는 경우 이 건 전체부지의 50% 정도를 소유하고 있는 청구인들은 부속토지가 없는 쟁점아파트의 소유자들보다 훨씬 많은 초과이익을 얻을 수 있다고 보이는 점, 재건축 추진은 부동산 거래가격을 인상하는 전형적인 호재로서 공동주택의 시가표준액을 산정함에 있어서 당연히 고려되어야 하는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점아파트의 시가표준액을 산정하는데 관계 법령에서 규정한 적법한 절차를 거치지 않았다거나 그 가격이 「지방세법」제4조 제1항 및 같은 법 시행령 제3조를 위배하여 산정되었다고 단정할 수는 없으므로 쟁점아파트의 시가표준액(＜표5＞ 참조)이 부당하다는 청구인들의 주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

(3) 다음으로 쟁점②에 대하여 살펴본다.

(가) 「지방세법」제106조 제2항 제1호에서 “1동의 건물이 주거와 주거 외의 용도로 사용되고 있는 경우에는 주거용으로 사용되는 부분만을 주택으로 본다. 이 경우 건물의 부속토지는 주거와 주거 외의 용도로 사용되는 건물의 면적비율에 따라 각각 안분하여 주택의 부속토지와 건축물의 부속토지로 구분한다”고 규정하고 있다.

(나) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, OOO아파트의 부속토지 중 대지권이 등기된 아파트에 속하는 부속토지는 그 소유 및 거래의 방법 등을 볼 때 쟁점아파트와 상가의 부속토지와는 관련이 없다고 보이는 점, OOO아파트는 외견 상 공동주택과 상가가 혼재하는 1동의 주상복합건축물로 보이나 공동주택과 상가의 출입구가 명확히 구분되어 있어 상가의 출입구를 통하여 공동주택으로 올라 갈 수 없고 공용부분의 사용도 달리하는 것으로 보아 사실상 2개의 동으로 볼 수 있는 점, OOO개발이 2017.11.29. 이 건 전체부지 중 1,590.94㎡를 취득한 것은 상가용 건축물의 부속토지에 대한 임대료 부담을 없애고자 한 것으로 보이고 이는 청구인들과 OOO개발 간에 상가용 건축물의 부속토지를 1,590.94㎡로 한다는 합의가 이루어졌다고 볼 수 있는 점 등에 비추어 2018년도 재산세 과세기준일 현재 청구인들이 소유하고 있는 이 건 토지는 전부 쟁점아파트의 부속토지에 해당된다고 판단된다.

(4) 따라서, 처분청이 2013년도부터 2018년도까지 쟁점아파트에 대한 시가표준액을 위법․부당하게 산정하였다거나 2013년도분부터 2018년도분까지 재산세 등을 부과하면서 쟁점아파트 부속토지의 면적을 잘못 산출하였다고 볼 수는 없으므로 처분청이 청구인들에게 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제6항, 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법

제4조[부동산 등의 시가표준액] ① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 한다.

② 제1항 외의 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다), 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다.

③ 행정안전부장관은 제2항에 따른 시가표준액의 적정한 기준을 산정하기 위하여 조사·연구가 필요하다고 인정하는 경우에는 대통령령으로 정하는 관련 전문기관에 의뢰하여 이를 수행하게 할 수 있다.

④ 제1항과 제2항에 따른 시가표준액의 결정은 「지방세기본법」 제147조 에 따른 지방세심의위원회에서 심의한다.

제106조[과세대상의 구분 등] ② 주거용과 주거 외의 용도를 겸하는 건물에서 주택의 범위를 구분하는 방법, 주택 부속토지의 범위 산정은 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.

1. 1동(棟)의 건물이 주거와 주거 외의 용도로 사용되고 있는 경우에는 주거용으로 사용되는 부분만을 주택으로 본다. 이 경우 건물의 부속토지는 주거와 주거 외의 용도로 사용되는 건물의 면적비율에 따라 각각 안분하여 주택의 부속토지와 건축물의 부속토지로 구분한다.

제107조 [납세의무자] ① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다.

2. 주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다를 경우 : 그 주택에 대한 산출세액을 제4조 제1항 및 제2항에 따른 건축물과 그 부속토지의 시가표준액 비율로 안분계산(按分計算)한 부분에 대해서는 그 소유자

(2) 지방세법 시행령

제3조[공시되지 아니한 공동주택가격의 산정가액] 법 제4조 제1항 단서에서 “대통령령으로 정하는 기준”이란 지역별·단지별·면적별·층별 특성 및 거래가격 등을 고려하여 행정안전부장관이 정하는 기준을 말한다. 이 경우 행정안전부장관은 미리 관계 전문가의 의견을 들어야 한다.