가. 처분청은 청구인이 2005.3.28. OOO(이하 “쟁점토지”라 한다)를 공동매수인 OOO과 함께 OOO로부터 취득한 후 취득세 등을 신고·납부하지 아니하고 2005.12.30. 소유권을 이전한 것을 2013년 4월 감사원 감사를 통하여 미등기 전매임을 확인한 후 감사결과 처분요구서OOO에 따라 시가표준액 OOO원을 과세표준으로 하고 구「지방세법」(2005.12.31. 법률 제7843호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제121조 제2항의 세율을 적용하여 산출한 OOO원(가산세 포함)을 2013.8.14. 부과고지하였다.

나.청구인은 이에 불복하여 OOO에게 2013.9.27. 이의신청을하여 2013.12.26. 기각 결정을 받고 2014.2.26. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 쟁점토지에 대하여 매매대금을 지급하고 취득하였으나 쟁점토지 중 1,912㎡가 OOO로 분필되어 OOO에 수용된 건에 대하여 수용보상금을 OOO가 OOO로부터 직접 수령하였고, 토지거래허가구역으로 건축허가를 받는 조건으로 쟁점토지에 대한 매매계약을 체결하였으나 건축허가신청이 반려되는 등 계약조건 및 매도자의 배반행위 등으로 인하여 매매계약이 소급되어 무효화되었으며, OOO가 최종매수인 OOO에게 소유권이전등기를 하기 전에 청구인으로부터 매매계약 포기각서를 받아간 사실과 OOO 조사공무원의 조사복명서에 양도소득세 과세대상이 아닌 기타소득 과세대상으로 판단한 사실 등에서도 취득행위가 소급하여 무효로 되어 사실상 취득행위가 없었음이 명백히 입증되므로 취득세 등 부과처분은 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견

청구인은 토지거래허가구역 내에 소재한 쟁점토지에 대해 토지거래허가를 받지 아니한 상태에서 2005.3.28. 잔금을 지급한 후 쟁점토지를 원소유주에게 반환하지 아니하고 2005.12.22.에 새로운 매수인과 부동산 매매계약을 체결하여 2007.7.23. 쟁점토지에 대한 대금을 지급받았고, 2005.12.30. 쟁점토지에 대한 소유권이 OOO에서 OOO으로 이전된 것이 확인되고 있는 이상, 토지거래허가 등 별도의 공법상 절차를 거치기 전에 잔금을 치룬 경우에는 재화의 이전이라고 하는 사실자체를 포착하여 거기에 담세력을 인정하여 부과하는 취득세의 성질상 일단 잔금을 지급한 때가 곧 취득시기가 되는 것이므로 이 건 취득세 등 부과처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

청구인이 쟁점토지의 잔금을 지급했으나 토지거래허가를 받지 못한 상태에서 제3자에게 소유권을 이전한 경우 취득세 납세의무가 있는지 여부

나. 관련 법령 : <별지> 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청과 청구인이 제출한 증빙자료에서 다음과 같은 내용이 확인된다.

(가) 청구인은 2005.1.19. 쟁점토지에 대하여 OOO와 매매대금을 OOO원으로 하고 잔금지급일을 2005.3.25.로 하는 매매계약을 체결하였음이 부동산매매계약서로 알 수 있다.

(나) 등기사항전부증명서에 의하면, 2005.4.7. 쟁점토지 중 1,912㎡가 분할로 인하여 OOO에 이기되었고, 이는 다시 2005.5.25. 공공용지의 협의 취득을 등기원인으로 하여 OOO로 이기되어 OOO로 소유권이전등기 되었으며, 분할토지를 제외한 1,924㎡는 2005.12.30. OOO에서 OOO으로 소유권이 이전된 것으로 기재되어 있다.

(다) 청구인은 2005.6.22. 처분청에 제1종 근린생활시설용 건축물의 건축을 목적으로 쟁점토지 중 분할토지 부분을 제외한 1,924㎡에 대하여 토지거래계약허가신청서를 제출하였고, 처분청OOO에서는 2005.6.22. OOO에 토지거래허가와 관련하여 건축허가 가능여부에 대한 협의를 요청하였으며, 처분청에서는 2005.6.24 개발행위허가로 인한 난개발 예상과 환경오염, 생태계파괴 등이 우려됨을 사유로 건축허가신청을 반려하였고, 청구인은 2005.6.28. 매수인의 부득이한 사정을 사유로 하여 처분청에 토지거래허가신청에 대한 취하서를 제출하였다.

(라) 청구인은 2005.12.22 쟁점토지 중 분할토지 부분을 제외한 1,924㎡에 대하여 매도인 OOO에게 매매계약 포기각서를 작성해 주었다.

(마) 청구인에 대한 OOO의 양도소득세 조사복명서(2011년 4월)에서 다음과 같은 내용을 확인 할 수 있다.

3) 조사내용

가) 사실관계 : OOO 등이 OOO 답 3,836㎡ 매매대금 OOO원에 다음의 특약조건으로 토지 매매계약을 체결하였고, 2005.3.28. 잔금청산 완료함. OOO은 OOO에건축허가를 신청하였으나, 허가를 얻지 못하였고 2005년 6월 건축허가 반려처분 후 행정심판청구를 하였으나 받아들여지지 않았음. OOO는 최종적으로 OOO의 소개로 등기부상 최종소유자 OOO에게 OOO 답 1,924㎡를 2005.12.30. 등기이전하였다.

다) 기타사항 : OOO은 OOO에서 OOO에 대한 양도소득세 조사 시 미등기전매 혐의자로 과세될 것을 예상하여 OOO 명의로 양도소득세 OOO원을 수정신고‧납부하였고, 차후 본 거래가 토지거래허가구역 내의 허가불허로 인한 양도소득세 과세대상이 아님을 인지하고 기타소득으로 종합소득세 수정신고‧납부하였으며 OOO 명의로 추가 납부한 양도소득세는 환급해 줄 것을 요구하여 환급결의하고자 하며, OOO, OOO의 종합소득세 수정신고내용을 검토한 결과 기타소득 수입금액 계산시 OOO과의 거래대금을 OOO원으로 신고한 사실이 확인되어 지연이자 추가지급분 OOO원에 대하여 귀속을 확인한 결과 OOO이 수령한 것으로 확인되어 OOO 주소지 관할세무서에 소득자료 파생예정이다.

(2)이상의사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.

(가) 구 「지방세법」제105조 제2항에서 부동산 등의 취득에 있어 「민법」 등 관계 법령의 규정에 의한 등기 등을 이행하지 아니한 경우라도 사실상으로 취득한 때에는 취득한 것으로 본다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제73조 제1항 제1호에서 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일을 취득일로 보도록 규정하고 있는바, 여기서 ‘사실상 취득’이란 일반적으로 등기와 같은 소유권 취득의 형식적 요건을 갖추지는 못하였으나 대금의 지급과 같은 소유권 취득의 실질적 요건을 갖춘 경우를 말한다 할 것(대법원 2001.2.9. 선고 99두5955 판결, 같은 뜻임)이다.

(나) 한편, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 토지거래계약허가구역 내의 토지에 관하여 장차 허가를 받을 것을 전제로 매매계약을 체결하여 그 대금을 지급한 경우, 비록 그 매매계약이 허가를 받을 때까지는 법률상 미완성의 법률행위로서 효력이 발생하지 아니하지만, 그 후 허가를 받거나 그 토지가 토지거래계약허가구역에서 해제되었다면 그 매매계약은 소급하여 유효한 계약이 되므로, 취득세 부과에 있어서의 토지의 취득시기는 잔금지급일로 보아야 할 것(대법원 2012.12.27. 선고 2012두19229 판결, 같은 뜻임)이다.

(다) 청구인의 경우, 쟁점토지에 대한 2005.1.19. 부동산매매계약에 따라 2005.3.28. 매매잔금을 완납한 사실이 쟁점토지의 부동산매매계약서, OOO에서 작성한 청구인에 대한 양도소득세 조사복명서 등에 의하여 확인되고 있고, 쟁점토지에 대한 매매대금을 완납한 사실에 대하여 청구인과 처분청 사이에 다툼이 없는 점 등에 비추어 청구인은 쟁점토지에 대한 잔금을 완납한 때에 이를 사실상 취득하였다고 봄이 타당하며, 청구인이 쟁점토지에 대해 토지거래허가를 받지 아니한 상태에서 쟁점토지의 소유권을 제3자 명의로 이전등기를 하였다하더라도 청구인이 쟁점토지에 대한 매매대금을 지급하고 쟁점토지를 취득한 것이 확정적 무효가 되었다고 볼 수 없는 것이므로 처분청에서 청구인이 쟁점토지를 취득한 것으로 보아 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」 제123조 제4항과 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.