처분청은 개인인청구인이○○시○○구○○동○○번지○○빌딩○○호159.44㎡ 및 그 부속 토지 15.3㎡(이하 이 사건 부동산 이라 한다.)를 2005.9.29. 취득한 후, 같은 날 그 분양금액(160,000,000원)을 과세표준으로 취득세 등을 신고하였으나, 개인사업자로부터 분양받아 취득하였고, 그 분양금액이 이 사건 부동산에 대한 시가표준액(377,661,456원)에 미달하므로 정정하여, 그 토지분시가표준액 (232,359,228원) 및 그 건축물분 시가표준액(145,302,228원)을과세표준으로 지방세법 제112조제1항 및 같은 법 제131조제1항제3호제(2)목의 세율, 그리고 구지방세법 제273조의2의 등록세 경감세율을 적용하여 산출한취득세 4,647,180원, 농어촌특별세 464,710원, 등록세 2,179,530원, 지방교육세 435,900원, 농어촌특별세(등록세 감면분) 145,300원, 합계 7,872,620원으로 신고납부고지서를 교부하였다.

2. 청구의 취지 및 이유

청구인은이 사건 부동산을개인사업자로부터160,000,000원에 분양받아 취득한 것인데 실제 취득한 금액보다 높은 시가표준액을 과세표준으로 하여 취득세 등을 부과한 것은 부당하다고 주장하고 있다.

3. 우리부의 판단

이 사건 심사청구의 다툼은 개인사업자로부터 취득한 부동산의 분양가액이 시가표준액에 미달하는 경우, 시가표준액을 과세표준으로 하여 취득세 등을 부과한 처분이 정당한지 여부에 있다 하겠다.

먼저 관계법령의 규정을 살펴보면, 지방세법 제111조제1항에서 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 하지만, 년부로 취득하는 경우에는 년부금액으로 한다고 하고 있고, 그 제2항에서 제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다고 하지만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다고 하면서 같은 항제2호에서 제1호외의 건축물과 선박·항공기 그 밖의 과세대상에 대하여는 거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 참작하여 정한 기준가격에 종류·구조·용도·경과연수 등 과세대상별 특성을 감안하여 대통령령이 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액이라고 하고 있으며, 그 제7항에서 제1항 내지 제5항의 규정에 의한 취득세의 과세표준이 되는 가액, 가격 또는 연부금액의 범위 및 그 적용과 취득시기에 관하여는 대통령령으로 정한다고 하고 있고, 같은 법 제130조제1항에서 부동산·선박·항공기·자동차 및 건설기계에 관한 등록세의 과세표준은 등기·등록당시의 가액으로 한다고 있으며, 그 제2항에서 제1항의 규정에 의한 과세표준은 조례가 정하는 바에 의하여 등기·등록자의 신고에 의한다고 하지만, 신고가 없거나 신고가액이 제111조제2항 각호의 규정에 의한 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 한다고 하고 있고, 같은 법 제273조의2에서 사실상 취득가격이 입증되지 아니하는 개인간 유상거래로 부동산을 취득하여 소유권이전등기(토지는 토지와 건물을 통합평가하는 주택의 부속토지를 등기하는 경우에 한한다)를 하는 경우에는 등록세의 100분의 25를 경감한다고 하고 있으며, 같은 법시행령 제80조제1항에서 법 제111조제2항제2호의 규정에 의한 토지 또는 주택외의 과세대상에 대한 시가표준액의 결정은 과세대상별 구체적 특성을 감안한 다음 각호의 방식에 의한다고 하면서 그 제1호에서 건축물은 「소득세법」 제99조제1항제1호 나목의 규정에 의하여 산정·고시하는 건물신축가격기준액에 건물의 구조별·용도별·위치별 지수 및 건물의 경과연수별 잔존가치율 및 건물의 규모·형태·특수한 부대설비 등의 유무 및 기타 여건에 따른 가감산율을 적용한다고 하고 있고, 소득세법 제99조제1항에서 그 제1호나목의 건물의 기준가액에 대하여는 건물의 신축가격·구조·용도·위치·신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액이라고 규정하고 있다.

다음으로 청구인의 경우를 살펴보면, 2005.9.22. 청구인과 개인사업자인 김○○사이에 ○○타워 상가분양계약을 160백만원에 체결한 다음 2005.9.29. 이 사건 부동산을 취득하였고, 이 사건 부동산중 건축물의 시가표준액은 철근콘크리트조(100), 근린생활시설(125), 위치지수(125), 신축년도(2005년), 가감산율(130), 기준시가(701,000원) 등을 적용하여 145,302,228원으로, 이 사건 부동산중 토지에 대한 시가표준액은 2005.1.1.현재 개별공시지가㎡당5,690,000원을 적용하여232,359,228원으로 각각 산출한 것을제출된 관계 증빙자료를 통해 알 수 있다.

이에 대하여 청구인은 이 사건 부동산의 분양당시의 취득가액보다 높은 시가표준액을 과세표준으로 하여 취득세 등을 부과한 처분은 부당하다고 주장하여 이를 보면, 지방세법 제111조제2항 및 같은 법 제130조제2항, 같은 법시행령 제80조제1항 등에서 개인간에 거래하는 경우는 취득(등록)당시의 신고가액이 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 하도록 되어 있는데, 여기서 이러한 거래행위는 법인장부나 판결 등에서 확인된 취득가액은 사실상 취득가격으로 보는 지방세법 제111조제5항의 규정과 달리 일부 매매계약서상에 실제가격보다 다르게 표시하는 경향이 있어, 비록 그 계약서를 관할관청으로부터 검인을 받았다하더라도, 그것이 공적으로 신뢰할만한 실제 거래가격으로 인정하기에 사회통념상 받아들이기 어렵기 때문에 공적기관에서 전국적인 지역사항 및 건물의 제반요소(구조·용도·경과연수 등) 등을 감안하여 합리적인 시가산출체계를 마련하였고, 이에 따라 계산된 시가표준액이 재산의 객관적인 가치를 반영하였다고 보아 이를 개인간 거래행위에 있어 그 취득가액의 최소기준으로 삼은 것이며, 한편, 취득세는 취득자가 물건을 사용하거나 수익, 처분함으로써 얻을 수 있는 이익을 포착하여 부과하는 조세가 아니라 취득행위가 이루어진 경우 취득 당시의 과세물건의 가치를 과세표준으로 하여 세금을 부과하는 조세이므로, 그 과세표준은 취득을 위하여 실제로 지출한 금액이 아니라 취득재산의 객관적인 가치를 기준으로 산정되어야 하고, 따라서 시가표준액이 재산의 객관적 가치, 즉 시가를 적절히 반영하는 한, 신고가액이 시가표준액에 미달하는 때에는 시가표준액을 과세표준으로 보도록 한 것은 실질적인 조세부담의 공평과 조세정의를 실현하는 규정이라 할 것(헌법재판소 99헌가2판결, 1999.12.23. 선고)인 바, 청구인의 경우, 이 사건 부동산을 개인사업자로부터 취득한 것이므로 분양가액이 시가표준액보다 미달될 때는 법령의 엄격해석의 원칙상 부득이 취득세 과세표준은 시가표준액에 의하여야 하고, 그 시가표준액 결정방식은 토지의 경우는 매년 1.1.현재의 개별공시지가를 적용하여야 하며, 건물의 경우는 같은 법시행령 제80조제1항에서 소득세법 제99조제1항제1호나목의 규정에 의하여 산정·고시하는 건물신축가격기준액에 건물의 구조별·용도별·위치별 지수 및 건물의 경과연수별 잔존가치율 및 건물의 규모·형태·특수한 부대설비 등의 유무 및 기타 여건에 따른 가감산율을 적용하여야 하는 데, 처분청에서는 이 사건 부동산 중 건축물에 대한 시가표준액(145,302,228원)을 구조지수(100), 용도지수(125), 위치지수(125), 신축년도(2005년), 가감산율(130), 그리고 기준시가(㎡당701,000원)로 산출하였으며, 그 중 토지에 대한 시가표준액(232,359,228원)은2005.1.1.현재 개별공시지가(㎡당5,690,000원)를 적용하여 산출하였으므로이를 과세표준으로 이 사건취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 없다고 하겠다.

따라서 청구인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로 지방세법 제77조제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2006. 2. 27.

행 정 자 치 부 장 관