청구인은 서울특별시 OO구 OO동 OOOOOOO 소재 OOOO OO OOOO(대지 94.075㎡, 건물 77.19㎡로서 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 88.9.25 취득하여 89.11.18 청구외 OOO 및 OOO에게 양도하고 89.11.23 실지거래가액으로 자산양도차익 예정신고를 하였다.

처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액을 인정할 수 없다고 하여 기준시가로 자산양도차익을 계산하여 95.4.16 청구인에게 89년도 귀속분 양도소득세 19,187,900원 및 동 방위세 4,031,290원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 95.6.7 심사청구를 거쳐 95.7.28 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장

실지거래가액으로 자산양도차익 예정신고를 하였음에도 처분청이 이를 부인할 만한 구체적인 근거가 없이 기준시가로 자산양도차익을 계산하여 과세한 처분은 부당하다.

3. 국세청장 의견

청구인은 쟁점주택에서 전세로 거주하다가 이를 매수하였음에도 청구인이 제출한 취득시의 계약서는 통상적인 조항이라고 할 수 있는 전세보증금과 매수대금과의 상계 등 특례조항이 없는 바, 실지계약서로 보이지 않을 뿐 더러, 청구인이 쟁점주택을 취득 및 양도한 88년도 및 89년도는 부동산의 가격이 급상승한 시기임에도 재건축업자에게 쟁점주택을 양도하면서 양도차익이 4,000,000원에 불과하다는 청구주장은 신빙성이 없다. 따라서 처분청이 기준시가로 과세한 당초 처분은 정당하다.

4. 심리 및 판단

가. 이 건 심판청구의 다툼은 처분청이 자산양도차익 예정신고시 신고된 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분이 정당한지 여부를 가리는데 있다.

나. 소득세법 제23조(양도소득) 제4항 제1호, 같은법 제45조(양도소득의 필요경비계산) 제1항 제1호 및 같은법시행령 제170조(양도소득금액의 조사결정) 제4항 제3호의 규정을 종합하여 보면 “토지 및 건물의 양도에 따른 취득 및 양도가액은 원칙적으로 기준시가를 적용하되 양도자가 자산양도차익 예정신고나 과세표준 확정신고시 제출한 증빙서류에 의해 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 예외적으로 실지거래가액을 적용한다.”고 규정하고 있다.

다. 청구인이 쟁점주택의 자산양도차익 예정신고시 신고한 쟁점주택의 실지거래가액이 확인되는지 살펴본다.

청구인은 신고한 실지거래가액이 사실이라고 주장하면서 취득 및 양도 당시의 매매계약서와 거래상대방의 확인서 및 취득 당시의 부동산 중개인의 확인서 등을 제시하고 있다.

살피건대, 처분청이 납세자의 자산양도차익 예정신고나 과세표준 확정신고시 신고된 실지거래가액을 거래당사자들간에 작성된 증빙 이외에 기준시가와의 비교 및 매매실례가액의 탐문조사 등을 통하여 확인하는 것은 달리 잘못이 없다고 할 것으로, 건설부의 “년도별 지가변동율”에 의하면 청구인이 쟁점주택을 취득한 88년도에 쟁점주택이 소재한 서울특별시 OO구의 지가는 년 33.29% 상승하였고, 양도한 89년에는 년 46.27% 상승한 것으로 나타나고 있으며, 동 기간중 기준시가도 약 110% 상승하였는 바, 청구인이 신고한 쟁점주택의 실지거래가액 변동은 6.3%(67,000,000원 ÷ 63,000,000원) 상승에 불과하다. 아울러 처분청이 쟁점주택 인근 복덕방 등에 탐문조사한 결과는 청구인이 쟁점주택을 취득할 당시의 시세는 평당 1,500,000～1,700,000원 정도로 파악되었음에 반해 청구인이 신고한 취득당시의 평당가액은 2,200,000원에 달하고 있어 청구인이 신고한 실지거래가액이 신빙성이 없어 보임에도 청구인으로 부터는 대금지급에 관한 금융자료 등 실지거래가액을 확인할 수 있는 객관적인 증빙자료의 제시가 없다. 따라서 청구인이 자산양도차익 예정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 쟁점주택의 취득 및 양도당시의 실지거래가액이 확인된다고 할 수 없다.