부가가치세 97,945,660원, 89년도 제2기분 부가가치세

12,773,020원 및 90년도 제1기분 부가가치세 11,504,220원의

처분은 이를 취소한다.

청구인은 경기도 안산시 OO동 OOOOOOO에 OO프라자라는 상호로 부동산 매매업을 영위하는 사업자로서 사업장 소재지에서 대지 972평방미터 및 위 지상상가 연건평 3,522.75평방미터를 신축하여 89년도 제1기부터 90년도 제1기 과세기간중에 34개 점포(이하 “쟁점상가”라 한다)를 분양하면서 과세대상인 건물가액을 분양가액의 37%로 계산하여 이에 해당 부가가치세를 신고 납부한 사실에 대하여,

처분청은 토지가액과 건물가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 부가가치세법시행령 제48조의 2의 규정에 의하여 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 토지가액과 건물가액을 안분계산하여 91.1.16 이 건 부가가치세 122,222,900원(89년도 제1기분 97,945,660원, 89년도 제2기분 12,773,020원, 90년도 제1기분 11,504,220원)을 결정고지하자,

청구인은 이에 불복하여, 91.5.14 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장

청구인은 쟁점상가를 분양함에 있어 토지가액은 총 분양가액의 63%로 하고 건물가액은 총 분양가액의 37%로 하여 분양받은자와 계약을 하고 그에 따라 세금계산서를 교부하여 정당하게 부가가치세를 신고 납부하였는데도 불구하고, 처분청이 분양가액상 토지가액과 건물가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 부가가치세법 시행령 제48조의 2의 규정에 의하여 이건 부가가치세 등을 부과한 처분은 부당하다는 주장이다.

3, 국세청장 의견

처분청의 조사에 의하면 청구인은 쟁점상가 분양시 토지가액과 건물가액을 구분하지 않고 분양계약을 체결하였던 사실과 청구인이 보관한 회계용 분양 계약서에만 토지와 건물가액의 비율이 표시되었던 사실이 조사되었고,

청구인이 제시한 분양계약서를 보면 분양대금 납입방법 우측 여백에 토지와 건물가액 비율을 63%와 37%로 표시한 사실이 확인되고 있으며, 청구인이 이 건 심사청구시 제출한 분양계약서의 토지와 건물의 가액 점유비율은 당초계약서의 인쇄된 활자의 크기와 다른 점으로 보아 사후에 추가 기입한 것으로 보이며, 청구인이 정당하다고 주장하는 토지와 건물가액은 법령이나 사실을 근거로 한 것이 아니고 임의적인 것이어서 토지와 건물의 가액이 구분되는 경우로 볼 수 없어서 처분청이 부가가치세법 시행령 제48조의2의 규정에 의하여 토지와 건물의 가액을 구분하여 이 건 부가가치세 등을 부과한 당초 처분은 정당하다는 의견이다.

4. 쟁 점

이 건의 다툼은 청구인이 쟁점상가를 분양함에 있어 분양가액을 토지와 건물의 가액으로 구분하여 계약하였는지 여부와 토지와 건물의 가액을 구분하여 계약하였다면 그 구분된 가액이 타당한지 여부를 가리는데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

이 건 관련법령인 부가가치세법시행령 제48조의2(과세표준의 안분계산) 제3항에서 “사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 기타 구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다”라고 규정하고 있는 바,

일반적으로 매매계약서상의 매매금액이 실지거래가액임이 확인되고 동 계약서상에 토지의 가액과 건물의 가액이 구분 표시되어 있으며, 구분표시된 토지와 건물가액이 당해 토지·건물의 규모와 형태, 이용도와 효용도, 인근토지 및 건물의 가액 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우에는 동 계약서상의 건물가액을 건물의 공급가액으로 하는 데에는 하등의 문제가 없다고 할 것이나, 매매계약서상에 기재된 매매금액이 실지거래가액인지 여부가 불분명하고 구분표시된 토지의 가액과 건물의 가액이 당해 토지 및 건물의 규모와 형태, 사회통념 등에 비추어 합당하지 않다고 인정되는 경우에 그 계약서상에 표시된 건물가액을 건물의 공급가액으로 할 수 없다고 할 것이며,

한편 매매계약서상에는 비록 토지의 가액과 건물의 가액이 구분 표시되어 있지는 않지만 그 매매계약서상에 기재된 매매금액이 실지거래가액임이 확인되고 매매계약서 체결전에 계약당사자간에 토지와 건물의 가액을 구분하기로 합의하고 그 합의된 내용에 따라 관련 장부에 구분하여 기재하고 있고 그 기장내용을 신뢰할 수 있음은 물론 사업자 등록한 매수인이 계약금, 중도금 및 잔금 지급시 교부받은 세금계산서에 의거 부가가치세 신고시 매출세액에서 해당 매입세액을 공제 받은 것이 확인되는 경우에는 거래당사자의 기장금액중에서의 건물가액상당을 그 실지거래가액으로 보는 것이 지방세법상 과세시가표준액으로 안분계산한 가액을 건물가액으로 하는 것 보다는 보다 더 합리적이라고 할 것(국심 91구 2155, 92.1.18 및 국심 91서510, 91.5.14 같은 취지 결정)이다.

이 건의 경우 쟁점상가의 총 분양가액에 대하여는 청구인과 처분청 간에 다툼이 없고 총 분양가액을 토지와 건물의 가액으로 구분하여 계약하였는지 여부에 다툼이 있으므로 이에 대하여 본다.

처분청은 회사 보관용 분양계약서에는 토지가액과 건물가액을 63%: 37%로 안분계산한다 라고 되어 있지만, 분양사무실에서 징취한 계약서에는 토지와 건물의 분양대금 표시가 없는 것으로 미루어 보아 그 구분가액은 청구인이 임의로 안분계산한 것일 뿐 당초 계약당시에는 토지와 건물의 가액을 구분하여 계약하였다고 볼 수 없기 때문에 앞에서 열거한 부가가치세법시행령 제48조의2 제3항에 의하여 토지와 건물가액을 구분한 것은 정당하다는 의견이다.

살피건대 청구인은 쟁점상가를 분양한 후 계약금, 중도금(1차 또는 2차) 및 잔금으로 구분하여 매매대금을 수령하면서 그 매매대금을 수령 할 때마다 건물가액에 해당하는 금액을 공급가액으로 하여 세금계산서를 교부하였고, 쟁점상가를 분양받은 자는 교부받은 세금계산서에 의해 부가가치세 신고시 매출세액에서 해당 매입세액을 공제받은 사실이 청구인이 제시한 관련 증빙에 의하여 확인되고 있는 바, 청구인과 분양받은 자는 부가가치세에 관하여 서로 이해가 상반되는 관계로 총 분양가액중 토지와 건물의 가액을 그 비용에 따라 일정비율로 구분하기로 합의하였다고 주장하는데 대하여는 이유 있는 것으로 보여진다.

그러하다면 쟁점상가의 분양계약서에 명확하게 토지와 건물의 가액을 구분표시한 것으로 보아야 할 것이고 처분청이 징취한 분양계약서는 구분표시 하기 이전의 가계약서에 불과하다 하겠다.

다음으로 그 구분된 가액중 건물가액이 타당한지를 살펴보면, 청구인은 쟁점상가의 건물 평당 공급가액을 998,117원으로 신고하였는 바, 그 가액은 청구인이 건물신축당시 도급계약한 평당가액 703,525원(749,695,643÷1,065평)보다도 높고, 쟁점상가의 준공시점인 89.6.12을 평가시점으로 하여 한국감정원이 감정한 건물평당가액 780,158원(831,357,200÷1,065평)보다도 높게 신고된 것이며, 단지 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 안분계산한 건물평당가액 2,131,114원에 비해 낮게 신고된 것이나 동 건물평당가액(2,131,114원)은 시가를 반영한 금액이 아니고 안분계산 결과 도출된 금액에 불과한 것이므로 동 금액을 기준으로 청구인이 신고한 가액의 적정 여부를 따지는 것은 합리성이 결여되는 측면이 있다 할 것이다.

위의 사실들을 종합하여 볼 때, 쟁점상가의 분양가액은 거래당사자간에 토지와 건물의 가액을 구분하기로 합의하고 최종적으로 작성된 분양계약서에 이를 표시한 것으로 보이는 바, 청구인이 신고한 건물가액은 위 분양계약서 및 그 세금계산서에 의한 실지거래가액임이 확인되고 동 신고가액이 건물신축당시 도급계약한 건물평당가액 및 한국감정원이 준공시점으로 평가한 평당가액에 비해 높게 신고되어 부당하게 과소신고된 것이라고는 인정되지 않으므로 처분청이 분양가액중 토지와 건물가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 위 부가가치세법 시행령 제48조의2 제3항 단서규정에 따라 이 건 부가가치세를 부과한 당초처분은 부당한 것으로 판단된다.

6. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.