처분청은 청구인이 1996.1.6.ㅇㅇ도ㅇㅇ시ㅇㅇ동ㅇㅇ번지외 1필지 임야 41,058㎡(이하 “이건 토지”라 한다)를 취득한 후 1년 이내에 정당한 사유없이 고유업무에 직접 사용하지 아니하였으므로 이건 토지를 법인의 비업무용토지로 보아 그 취득가액(3,510,000,000원)에 지방세법 제112조제2항의 중과세율을 적용하여 산출한 세액에서 이미 납부한 세액을 차감한 취득세 547,560,000원, 농어촌특별세 50,193,000원, 합계 597,753,000원(가산세 포함)을 1997.4.15. 부과고지하였다.

2. 청구의 취지 및 이유

청구인은 관광숙박시설업 및 가족호텔업 등을 목적사업으로 하는 법인으로서 가족호텔 신축목적으로 청구외 (주)ㅇㅇ관광으로부터 이건 토지를 취득하였으나, 이건 토지 취득전에 이미 근저당권 및 지상권이 설정(채권최고액 : 4,000,000,000원, 채무자 : (주)ㅇㅇ건설, 근저당권자 및 지상권자 : (주)ㅇㅇ은행)되어 있어 청구외 (주)ㅇㅇ관광에서 청구인 명의로 소유권 이전등기전까지 이건 토지에 관련한 일체의 제한물권을 해제해 주기로 쌍방합의(매매계약서 제4조) 하였는데도 이행이 되지 아니하고 있다가 1996.1.6. 청구인 명의로 소유권 이전등기가 되었고, 그 후 청구외 (주)ㅇㅇ관광의 모회사인 청구외 (주)ㅇㅇ건설에서 부도(1996.1.18.)가 발생하고 1997.3.8. 회사정리절차가 개시되어 위 근저당권 등을 말소할 수 없었을 뿐만 아니라, 청구인의 경우 이건 토지 취득후 가족호텔을 신축하기 위하여 건축설계를 의뢰하는 등 건축 준비절차를 해 나가는 과정에서 근저당권이 말소되지 않는 한 건축허가가 되지 아니한다는 사실을 알았고, 그로 인해 지금까지 고유업무에 직접 사용하지 못한 정당한 사유가 있는데도 이건 토지를 법인의 비업무용토지로 보아 취득세 등을 중과세한 처분은 부당하다고 주장하면서 이건 부과처분의 취소를 구하였다.

3. 우리부의 판단

이건 심사청구는 법인이 토지를 취득한 후 1년 이내에 고유업무에 직접 사용하지 못한 정당한 사유가 있었는지 여부에 관한 다툼이라 하겠으므로

가. 먼저 관계법령의 규정을 살펴보면

지방세법 제112조제2항에서 “대통령령으로 정하는 ...법인의 비업무용토지 ...을 취득한 경우의 취득세율은 제1항의 세율의 100분의 750으로 한다...”라고 규정하고, 지방세법시행령 제84조의4제1항에서 “법 제112조제2항의 규정에 의한 법인의 비업무용토지는 다음 각호의 1에 해당하는 토지를 말한다”라고 규정한 다음, 그 제1호(1996.12.31. 대통령령 제15211호로 개정되기 전의 것)에서 “법인이 토지를 취득한 날부터 다음 각목에 정하는 기간내에 정당한 사유없이 당해 법인의 고유업무에 직접 사용하지 아니하는 토지...”라고 규정하고, 바목(1996.12.31. 대통령령 제15211호로 개정되기 전의 것)에서 “가목 내지 마목외의 토지는 1년”이라고 규정하고 있으며, 같은조 제3항에서 “다음 각호에 정하는 토지는 제1항 및 제2항의 규정에 불구하고 법인의 비업무용토지로 본다. 다만, 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다”라고 규정한 다음, 그 제4호(1997.10.1. 대통령령 제15489호로 개정되기 전의 것)에서 “내무부령이 정하는 농업, 축산업 또는 산림업을 주업으로 하지 아니하는 법인이 취득하는 전, 답, 과수원, 목장용지 및 임야. 다만, 취득한 날로부터 1년이내에 그 지목을 변경하여 당해 법인의 고유업무에 해당하는 용도에 직접 사용하는 경우...를 제외한다”라고 규정하고, 지방세법 제112조의3에서 “법인이 토지를 취득한 후 5년 이내에 당해 토지가 그 법인의 비업무용토지가 된 경우에는 제112조제2항의 규정에 의한 세율을 적용하여 취득세를 추징한다”라고 각각 규정하고 있다.

나. 다음으로 청구인의 경우에 대하여 살펴보면

처분청은 청구인이 가족호텔 신축목적으로 1996.1.6. 이건 토지를 취득한 후 1년 이내에 정당한 사유없이 고유업무에 직접 사용하지 아니하였으므로 이건 토지를 법인의 비업무용토지로 보아 취득세 등을 중과세한 사실은 제출된 관계 증빙자료에서 알 수 있다.

그런데 청구인은 매도자인 청구외 (주)ㅇㅇ관광의 모회사인 청구외 (주)ㅇㅇ건설의 부도로 인하여 회사정리 절차가 개시되어 이건 토지에 설정된 제한물권을 해제할 수 없었을 뿐만 아니라, 청구인이 건축준비 절차를 진행하는 과정에서 근저당권이 말소되지 않는 한 건축허가가 되지 않는다는 사실을 알았고, 그로 인해 지금까지 고유업무에 직접 사용하지 못한 정당한 사유가 있는데도 이건 토지를 법인의 비업무용토지로 보아 취득세 등을 중과세한 처분은 부당하다고 주장하고 있다.

살피건대, 지방세법 제112조제2항, 구 지방세법시행령 제84조의4제1항제1호 및 같은조 제3항제4호에 의하면, 법인이 토지를 취득한 후 1년 이내에 정당한 사유없이 고유업무에 직접 사용하지 아니하는 경우 법인의 비업무용토지로 보아 취득세를 중과세하도록 규정하고 있으며, 산림업 등을 주업으로 하지 아니하는 법인이 임야 등을 취득한 후 1년 이내에 그 지목을 변경하여 당해 법인의 고유업무에 해당하는 용도에 사용하지 아니하는 경우에는 제1항 및 제2항의 규정에 불구하고 법인의 비업무용토지에 해당되지만, 정당한 사유가 있는 경우에는 법인의 비업무용토지에서 제외하도록 규정하고 있고, 여기에서의 『정당한 사유』라 함은 법령에 의한 금지·제한 등 그 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론 고유업무에 사용하기 위한 정상적인 노력을 다하였음에도 시간적 여유가 없어 유예기간을 넘긴 내부적인 사유도 포함된다(같은 취지의 대법원 판결 1993.2.26, 92누8750) 할 것인 바, 청구인의 경우 이건 토지 취득전에 이건 토지상에 근저당권 및 지상권이 설정되어 있는 사실을 알고 취득하였고, 청구인과 매도자인 청구외 (주)ㅇㅇ관광간에 체결한 매매계약서에 의하면, 청구외 (주)ㅇㅇ관광에서 청구인 앞으로 소유권을 이전하기 전까지 이건 토지에 설정된 일체의 제한물권을 해지하기로 쌍방합의하였으므로, 청구인의 경우 청구외 (주)ㅇㅇ관광에서 이건 토지에 선정된 제한물건을 해제한 이후에 소유권 이전등기 절차를 이행하였어야 함에도 먼저 소유권 이전등기부터 한 다음 이건 토지에 설정된 제한물권이 해제될 때를 기다리다가 이건 토지상에 설정된 제한물권이 해제되지 아니하여 고유업무에 직접 사용하지 못한 것은 법인 내부적인 사유에 불과할 뿐만 아니라 그 귀책사유가 청구인에게 있다 하겠고, 이건 토지상에 근저당권 등이 설정되어 있더라도 근저당권자의 동의가 없어도 건축허가가 가능하고(건설교통부 유권해석 1989.6.27, 건축 01254-14737), 지상권이 설정된 토지가 건축법령상의 대지범위에 포함되는 것이라면 동 대지의 사용에 관한 권리를 증명하는 서류를 제출하면 건축허가가 가능하다(건설교통부 유권해석 1993.2.24, 건축 58070-557)고 할 것임에도 청구인은 이건 토지를 취득한 후 지상권을 설정한 청구외 (주)ㅇㅇ은행으로부터 토지사용에 관한 권리를 동의받고자 노력한 사실조차 없고 막연히 근저당권 등이 해제되지 아니하였다는 사유만으로 이건 토지를 취득한 날로부터 1년 이내에 지목변경을 하지 못하여 고유업무에 해당하는 용도에 직접 사용치 아니한 것은 정당한 사유에 해당한다고 할 수 없다 하겠으므로 처분청이 이건 토지를 법인의 비업무용토지로 보아 취득세 등을 중과세한 처분은 별다른 잘못이 없다고 판단된다.

따라서 청구인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로 지방세법 제77조제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

1997. 11. 26.

내 무 부 장 관